Para inversores: obras del tren cambian la fisonomía de Villa Crespo y el metro cuadrado se dispara 25%

La obra avanza poco a poco pero no detiene su marcha. Y en las manzanas aledañas al emprendimiento, los protagonistas del negocio inmobiliario ya ven ganancias a partir de las oportunidades que se activan en una zona que durante décadas estuvo postergada.

Aunque con fecha de conclusión todavía a definir, los trabajos que vienen llevándose a cabo para elevar el trazado del ferrocarril San Martín en su recorrido a través de Palermo, Villa Crespo y Chacarita encendieron la atención de constructores e inmobiliarias, que ven en el proyecto vigente la posibilidad concreta de promover complejos de viviendas, oficinas y también locales comerciales.

La apertura de calles como Vera y Aguirre, así como también de las arterias Castillo, Villarroel, Iturri, Leiva, Caldas y Montenegro, y la eliminación de cruces a nivel en las avenidas Córdoba, Corrientes, Jorge Newbery y Garmendia, implicarán un importante cambio de fisonomía del barrio. 

A esto se suma la supresión de otros cruces, como los de las calles Honduras, Gorriti, Cabrera, Niceto Vega, Loyola, Ramírez de Velasco y Girardot. Todo esto no está haciendo más que darle impulso a iniciativas inmobiliarias, algo que está comenzando a hacerse sentir en la cotización de terrenos e inmuebles. 

Y una de las áreas con mayor potencial es la que se encuentra en el rectángulo delimitado por las calles Soler, Castillo, Godoy Cruz y Fitz Roy. El interés generado a partir del cambio operativo del San Martín promete un boom de negocios en esta nueva zona denominada "Palermo Green".

Con un masterplan en desarrollo, ocupará una parcela total de 113.000 metros cuadrados. El proyecto comprenderá la construcción de unidades de departamentos y complejos de oficinas premium.

A los ojos del gobierno de la Ciudad, el proyecto garantizará la "recuperación" de una zona que hoy muestra como paisaje una serie de galpones y un grupo de viviendas precarias denominado "Villa Hollywood" por los vecinos palermitanos.

Dicho asentamiento hasta mediados de 2017 sirvió de hospedaje de ocasión para los integrantes de una cooperativa de cartoneros con base en Tres de Febrero. Ahora, se habla de negocios millonarios. 

El rectángulo que enciende el interés:

 

En la zona también se viene desarrollando "Qiub", una iniciativa de Baylac Wasserman (BW) que comprende la construcción de una torre de oficinas de 25 pisos dotada, además, con tres locales comerciales, ocho salas de cine, un patio gastronómico y un parking.

El proyecto se está llevando a cabo sobre un terreno ubicado en la esquina de Juan B. Justo y Honduras, y con salida por Humboldt.

A muy poca distancia de las vías se impulsa "Vitta Palermo", un complejo de viviendas que contará con un amplio pulmón verde y conexión con la avenida Córdoba.

"Palermo es una zona cotizada, pero esta parte en particular estaba un poco en retroceso, abandonada. Por eso compramos ahí recién cuando supimos sobre el viaducto y la demolición del puente. Por la mayor conectividad", declaró Diego Rybka, ejecutivo de Uno en Uno, el estudio de arquitectura que encabeza el desarrollo.

Según datos aportados a iProfesional por expertos de Reporte Inmobiliario, este rectángulo acumula más de 35 permisos de obra que se han ido extendiendo en los últimos años. Todo indica que los trabajos que elevarán el recorrido del San Martín engrosarán el número.

En detalle:

 

Aparte del viaducto fijado para el itinerario del ferrocarril, el Gobierno de la Ciudad acaba de poner en marcha el desarrollo del Parque Ferroviario, un espacio verde que, una vez concluido, abarcará 5.000 metros cuadrados distribuidos también sobre terrenos que venía utilizando el San Martín en esa franja del mapa porteño.

Un punto de inflexión

Claro que la expectativa no sólo está puesta en la motorización de nuevos emprendimientos, que además se verán alentados a partir de la vigencia del nuevo código urbanístico. Muy por el contrario, entre las inmobiliarias de la zona destacan la revalorización que ya están evidenciando los inmuebles usados cercanos a las vías.  

"Es un área que por efecto del viaducto ganará mucho en valor. Hasta ahora, en esa zona hay muchas calles cortadas por el tendido del ferrocarril y eso juega muy en contra del atractivo comercial e inmobiliario del lugar. Eso comenzará a cambiar. También ocurre que son barrios con mucho deterioro y casas tomadas. Pero las obras del San Martín cambiarán la fisonomía y generarán nuevos negocios", sostuvo a este medio Diego Migliorisi, socio gerente de la inmobiliaria homónima.

El empresario reconoció ante iProfesional que, desde el inicio de los movimientos de elevación del tendido del San Martín, que arrancaron el año pasado, hasta la actualidad, el valor del metro cuadrado en buena parte de la zona lindera al ferrocarril muestra un incremento promedio del 25 por ciento.

"Las propiedades están revalorizándose, sobre todo las casas, ya que es un área con muy poca propiedad horizontal. Esto se hace más evidente en los alrededores de la avenida Córdoba. Allí, el valor del metro cuadrado de las viviendas estaba en el orden de los 1.600 dólares. Hoy ya se está empezando a hablar de un promedio de 2.000 dólares. Y más hacia el lado de Palermo, por supuesto, los valores son más elevados", expresó.

En este sentido, desde Reporte Inmobiliario indicaron que el metro cuadrado en puntos como Costa Rica y Godoy Cruz, en el caso de las casas, promedio algo más de 2.900 dólares.

El valor asciende para los departamentos usados –u$s3.200– y desciende en el caso de unidades tipo "PH" –u$s2.700–. También se da por descontado que estas cifras crecerán de la mano de la apertura de calles y de la mejora en términos de infraestructura que la Ciudad tiene contemplada para la franja que antes era potestad del ferrocarril.

"La vía generaba un límite muy fuerte, una interrupción en la trama urbana, para el flujo de autos y el movimiento peatonal. Ese corte profundo generó una zona anexa poco aprovechable en términos inmobiliarios. En sí, se provocó la misma situación que tiene lugar en los bordes de las autopistas. La quita de este tipo de barreras genera siempre cambios positivos en el entorno", dijo a iProfesional José Rozados, CEO de Reporte Inmobiliario.

Para el experto, la mejora en el valor del metro cuadrado es algo que continuará dándose. Reconoció, además, que la recuperación de espacios para el negocio inmobiliario atrae las miradas de desarrolladores, conscientes de que en Capital Federal quedan cada vez menos espacios para destinar a la concreción de proyectos de envergadura.

"Sin dudas que la elevación del tendido alentará el desarrollo inmobiliario y el cambio en los valores. Se activará un interés que no existía. También hay que ver cómo reaccionan los comercializadores a la demanda. Una suba fuerte del metro cuadrado puede jugar en contra del interés de los desarrolladores", alertó.

Chacarita y Villa Crespo, con ventaja

Entre los comercializadores hay coincidencias en que la obra del ferrocarril alentará mayormente el desarrollo en puntos de Chacarita y Villa Crespo.

Además de un valor del metro cuadrado por debajo de los parámetros de Palermo, ambos barrios cuentan con ventajas en términos de superficies disponibles para el negocio inmobiliario.

"Palermo está al límite de su capacidad en cuanto a albergar nuevos emprendimientos. Chacarita y Villa Crespo, en cambio, cuentan con espacio suficiente para construcciones incluso de altura en las avenidas. Ya en las manzanas interiores, el nuevo código habilita alturas máximas de cinco pisos, por lo que también existen oportunidades en esa franja", comentó Migliorisi.

El entrevistado sostuvo que la apertura de calles traerá como resultado el surgimiento de una actividad comercial inédita para las manzanas ubicadas entre Córdoba y Soler o ya hacia el lado de la avenida Corrientes.

"Buena parte de la superficie hoy está cubierta con galpones. Carece de cualquier otra actividad económica. El movimiento que traerá aparejada la apertura de calles y el lanzamiento de proyectos residenciales también incentivará la instalación de locales. Hay desarrolladoras que ya compraron en la zona y prevén lanzar emprendimientos que también contemplan esas opciones comerciales", concluyó.