Crisis y oportunidad: en shopping y locales comerciales, los alquileres cayeron a un mí­nimo histórico

Lejos quedó la época de oro en la cual las grandes marcas entraban en una lista de espera para ocupar un local en uno de los pocos shoppings center del país.

También quedó como un recuerdo la imagen de la peatonal Florida con cientos de turistas del exterior, circulando y comprando. 

Hoy, la realidad cambió tanto para los consumidores locales como para los extranjeros.

En el caso de los argentinos, aunque la economía da leves señales de recuperación, todavía hay dudas sobre la consolidación del crecimiento, especialmente por la inestabilidad del dólar.

Para los extranjeros, el tipo de cambio dejó de ser tan conveniente. Además en el caso de los brasileños, que representaban gran parte de los turistas que llegaban al país, la crisis interna también afectó sus propios bolsillos.

"El 80% de los consumidores de la región están en proceso de recesión", indica la consultora Nielsen en un informe.

"Tanto los shoppings como los locales a la calle, donde la venta de indumentaria es la que tiene la mayor ocupación, siente rápidamente las repercusiones", agregan.

Así fue como la caída del consumo y el cambio de hábitos terminaron impactando en la renta comercial. La consecuencia directa es que los precios promedio de alquiler en shoppings centers y locales ubicados en los principales corredores de la Ciudad de Buenos Aires, tocaron el piso más bajo de los últimos años (ver cuadro). 

Según Colliers International, de un valor promedio de u$s53,4 por m2 en 2010, actualmente se encuentra en u$s49. 

El pico más alto había tenido lugar en 2013, en el último boom de consumo, con un promedio de u$s63,5 dólares.

El cambio es tal que hay algunas zonas visiblemente afectadas y sin posibilidad de recuperarse en el corto plazo, según los analistas.

Tal es el caso de peatonal Florida, que cayó de u$s100 el m2 a u$63, lo que implicó un descenso del 37%. 

Otro dato que destaca la consultora, es que la tendencia no está únicamente limitada a la Argentina, sino que es común en toda Latinoamérica.

"Los precios de renta para el retail bajaron también en Chile y Brasil, donde la cantidad de centros comerciales por habitante es mucho mayor y la explosión de los shoppings ha sido mucho más rápida", agrega Marcelo Zuliani, gerente de la división Comercial de Colliers.

"El consumo cae, la gente quiere ahorrar más, y los dueños de locales tienen que bajar los valores si no quieren colgar el cartel de `se alquila`. Pagar impuestos y mantener un local implica un alto costo", agregan los expertos.

Junto con la baja de precios se da otro fenómeno que es la mayor rotación de inquilinos de los últimos años.

"Hoy, ese nivel está en un promedio de 8,9% sobre la cantidad de locales revelados, que son 15.000 en la Ciudad de Buenos Aires. Para hacer un comparativo, en 2014 estuvo en 7% y tocó su piso más bajo en 2015, cuando era de 1,9%", acotan. 

"La rotación no es un mal síntoma, sino que es un símbolo de movimiento. Tenemos un consumo caído con señales de leve recuperación, y eso es positivo", comentó Zuliani.

"Si bien implica que sale un inquilino que no soportó los costos, hay otro atento que quiere invertir", agregó.

En este recambio, los locales que ganaron mucho son los del rubro de la gastronomía (por ejemplo desembarcó la cadena Green Eat), además de muchos bares.

El segundo rubro que estaría atento a la localización en zonas importantes es el de bancos.

Ambos desplazan a indumentaria que siempre marca el pulso del sector.

"Esta realidad puede ser transitoria, y hay que estar muy atentos. Si el consumo mejora, tal como aparecen pequeñas señales en los últimos meses, este segmento vuelve rápidamente", comentaron en Colliers.

Al mismo tiempo, esta demanda podría impulsar nuevamente los precios del m2.

Además, hay otro fenómeno que estaría presionando al mercado y colocando la suba de precios en la mira.

"Existe una oferta contenida que está esperando que el contexto político se defina para desembarcar en la región. Se trata de 45 marcas internacionales, que ya están instaladas en los países de la región, y que analizan continuamente el mercado local para desembarcar", comentó Zuliani.

Si bien todavía queda un sabor amargo por su salida del mercado, entre 2014 y 2015, muchas firmas reconocidas de indumentaria y accesorios están atentas para volver al país.

Entre las masivas, algunas de las marcas más compradas por los argentinos cuando van al exterior, como Gap, H&M, y Banana Republic, están presentes en Chile, México, Colombia y Brasil. Y quieren regresar o poner un pie en el país por primera vez.

Entre las Premium, Armani, Bulgari y Cartier están en Brasil, Chile y México. También están a un paso Ermenegildo Zegna, Gucci y Chanel. En Florida sólo quedaron algunas marcas reconocidas internacionalmente como Nike, Puma, Levi´s y Adidas.

Zara es la única tienda que sobrevivió al cerrojo a las importaciones, mientras que lejos quedó el emblema de C&A, que supo ser de los más reconocidos en la peatonal.

"Todas estas marcas están atentas a lo que pasa en el mercado para desembarcar apenas haya más seguridad jurídica. Las compañías de alta gama están más lejos, y la posibilidad de que concreten sus planes sería mediante franquicias, pero las masivas sí están más cerca e interesadas", agregaron en Colliers.

Tendencia regionalLa caída en los precios de alquiler de locales comerciales a la calle o en grandes centro no es un hecho aislado de la Argentina, sino que se da en la región y en las principales ciudades del mundo.

El caso más emblemático la avenida más famosa del mundo, de 5Th Ave, en New York, con precios que decrecieron un 11%, pasando de u$s3.400 en 2014 a u$s3.000 en 2017.

Lo mismo pasa en mercados más cercanos, como Brasil, donde los valores cayeron 8% en el corredor más influyente, sobre la reconocida Oscar Freire, en San Pablo, con un promedio que pasó de u$s92 a u$s75 el m2.

En Chile, en el demandado y cotizado corredor Alonso de Córdova, los precios bajaron 17%, pasando de u$s65 por m2 a 50 dólares.

"Hay un cambio de tendencia en la forma de consumo de la gente que se manifiesta en todo el mundo. Los shopping tan grandes dejan lugar a espacios de consumo más reducidos. Por eso toman protagonismo los comercios más chicos", explicó Zuliani.

Para el inversor, un buen momento La caída de los valores de renta abre una oportunidad al inversor. Si bien los propietarios son reacios a vender, se puede aprovechar el momento de baja.

"Hoy los precios están en su nivel más bajo", comentó Zuliani.

El lado negativo es que la rentabilidad de un alquiler también bajó, y pasó de un 15% anual al 7 u 8 por ciento.

"Hoy es menos rentable el alquiler de un local, pero sigue siendo mejor que el residencial. Además, es un rubro donde la recuperación es rápida si la economía empieza a mejorar", explicaron en Colliers.

Otra ventaja es que la cantidad de shoppings por habitantes en la Argentina es mucho más baja que en el resto de la región, y queda espacio para crecer.

"Mientras que en México hay 14 m2 de centros comerciales por cada 100 habitantes, en Chile hay 19 y en la Argentina hay 4,8", explicaron en Colliers.

"Hay un gran espacio para que desembarquen nuevos shoppings en el país", explicó Zuliani.

En cuanto a las mejores zonas para invertir, hoy el mercado de la Ciudad de Buenos Aires tiene algunos síntomas poco comunes, que por ahora no están en miras de revertirse.

"El m2 en Acoyte y Rivadavia es más caro actualmente que en Florida: u$s64 contra u$s63. En los shoppings, el m2 estaría en su promedio histórico de u$s10, pero se mira muy de cerca la facturación", explicó Colliers.

Por otro lado, comparando con el resto de la región, en la Argentina hay una dinámica muy particular.

"La caída de la confianza del consumidor está en un punto medio comparado con otros países, que tienen una crisis mayor. La realidad es que la región tiene un auge de recesión después de una época de oro que acá nunca llegó. Por eso se vive de otra forma", explican los analistas.

Hoy, el precio del m2 en la peatonal Florida está en el puesto número 16 comparado con el resto de los mercados.

Hay oportunidades, y después de las elecciones, si continúa el mismo escenario político, se espera que este gigante del consumo que son los locales y shopping se despierten.

El único tema que quedaría pendiente es la regulación de los contratos. Si bien el 70% hoy se realizan en pesos, se espera que se alarguen los plazos.

"Sería una solución que se pueda rentar un local por 20 años. Entregás la llave y te aseguras la renta, mientras que el inquilino puede proyectar a largo plazo", finalizó Zuliani.