La urbanización de la Villa 31, entre la pelea de "relatos" y una burbuja inmobiliaria subterránea

Los vecinos de la Villa 31, la mayor y más célebre de las "villas miseria" de Buenos Aires, están viviendo días atípicos.

Acostumbrados a que el barrio sólo salga en las noticias por alguna controversia policial, de pronto se transformaron en un botín de disputa política.

Primero, la ex presidenta, Cristina Kirchner, lo eligió como el lugar desde el cual dar su mensaje. Esto, en el marco de su regreso a la Capital para hacer una nueva "gira" por los juzgados.

Como sabe todo buen político en campaña, visitar un barrio pobre ya es un mensaje en sí mismo, más allá de lo que se diga en un discurso.

Para Cristina, la foto junto a los vecinos que le pedían "selfies" y que le prepararon una entrevista en un medio comunitario fue la excusa perfecta para machacar en su tema preferido: el contraste entre la "inclusión social" de su gestión y el apego del macrismo por el ajuste.

Días después, el Gobierno también jugó su rol protagónico en la villa.

Horacio Rodríguez Larreta anunció un ambicioso plan de urbanización que incluye el desvío de la actual traza de la autopista, de manera que se pueda generar un espacio verde en el que haya una avenida, viviendas y hasta oficinas del ministerio de Educación.

Pero, lo más importante -luego de años de debate sobre qué hacer con una villa emplazada en terrenos muy codiciados por los desarrolladores inmobiliarios-, anunció que quienes la habitan tendrán sus títulos de propiedad.

El tema, como siempre, desató un debate instantáneo. Para aquellos que se apasionan por la pelea kirchnerismo-macrismo se presentó como otra gran oportunidad de confrontar.

- Los oficialistas asumen este anuncio como una respuesta concreta a una gestión que, a pesar de su "relato" inclusivo, se fue con más población viviendo en villas respecto de las que había en su inicio.

- En tanto, los K consideran que es apenas una estratagema publicitaria para mostrar que el macrismo hace algo por cumplir su difícil consigna de "pobreza cero".

Aparecen también otras peleas, que trascienden las filiaciones partidarias y que tienen que ver con cuestiones más filosóficas. Como si está bien o mal que se les entregue títulos de propiedad a quienes, técnicamente, son usurpadores de espacios públicos.

O que el Estado invierta el equivalente a u$s400 millones en obras de pavimentación de calles, construcción de edificios, enjardinados y hasta para el nuevo trazado de una autopista para un barrio en el que el 53% de los habitantes son extranjeros, según el último relevamiento del Instituto de la Vivienda de la Ciudad.

La situación, como ya es tradicional en estos casos, da para todo tipo de expresiones xenófobas. No sólo por parte de anónimos en las redes sociales, sino también de connotados economistas y analistas políticos.

El aspecto más interesante del debate tiene que ver con la entrega de los títulos de propiedad.

Los liberales clásicos mantienen la postura de que es una buena medida y argumentan que ser propietario ha sido históricamente el mejor incentivo para el progreso individual y social.

En contraste, la visión liberal sostiene que -ante la incertidumbre sobre si uno podrá mantener el fruto de su trabajo- ese reparto termina generando un desincentivo al desarrollo personal al tiempo que fomenta la violencia.

No todos comparten esta visión. Dentro del mismo sector "ortodoxo" hay un grupo eternamente preocupado por el gasto público que considera que la medida es una nueva forma de canalizar el tradicional asistencialismo.

Además, advierte que con esta iniciativa no se arreglará ninguna cuestión social de fondo.

También están quienes se quejan de que la ayuda a los habitantes de la villa puede tener como contracara el desincentivo de los asalariados que viven en "barrios formales" y que padecen cada vez mayores dificultades para acceder a la vivienda propia.

En primer plano

En todo caso, lo que el debate sobre la Villa 31 ha puesto sobre el tapete es la necesidad de que se planteen políticas específicas para este tema.

Esto implica, para empezar, el tener asumir una realidad: Buenos Aires, que se espantaba ante fenómenos como las favelas brasileñas, ya tiene el problema de la marginalidad, del hacinamiento y de la precariedad habitacional en su propio corazón y a escasos metros del obelisco y de los barrios más cotizados de la Ciudad.

A lo anterior se suma el agravante de los condimentos de criminalidad y copamiento por parte del narcotráfico. No muy diferente de lo que ocurre en barrios marginales de cualquier gran ciudad latinoamericana.

Con sus 40.000 habitantes que conviven en 320 hectáreas en las que ya hay hasta edificios de cinco pisos, la Villa 31 no puede ser desplazada ni reubicada.

Tampoco esto puede hacerse con otros grandes barrios marginales, que vienen creciendo a una velocidad muy superior a la del promedio de la población, producto de la alta natalidad y de la llegada continua de migrantes.

La primera gran señal sobre el crecimiento imparable de las villas ocurrió hace cinco años, cuando una multitud superior a las 13.000 personas invadió el Parque Indoamericano.

Esta extensa zona verde del barrio de Soldati inmediatamente comenzó a ser loteada, se demarcaron parcelas y se iniciaron planes de construcción.

Fueron días violentos, con represión policial y acusaciones cruzadas entre los Gobiernos nacional y de la Ciudad.

Finalmente se revirtió la ocupación. En parte por la gestión municipal y, por otro lado, a raíz de la presión ejercida por los irritados vecinos de Soldati.

Estos últimos alegaban que si se formalizaba una nueva villa frente a sus departamentos, iban a sufrir una pérdida del 40% del valor de sus propiedades.

Pero, por otro lado, aquel incidente tuvo el efecto de blanquear ante el resto de la sociedad algo que hasta entonces permanecía oculto: el negocio inmobiliario asociado a la "economía negra", que nace precisamente a partir del explosivo crecimiento de las villas.

La población se asombró al enterarse de que los ocupantes del Parque Indoamericano eran inquilinos que ya no podían pagar los alquileres, tras un brutal ajuste de los "propietarios" del 50 por ciento.

No sólo se trataba de rentas elevadas en términos de ingresos de esas zonas marginales. Eran altas incluso comparadas con barrios típicos de clase media.

Al día de hoy, una pequeña habitación en "la 31" puede costar $4.000, un monto perfectamente comparable con zonas como Caballito.

El negocio inmobiliario

El crecimiento de la densidad poblacional en las villas dio lugar a que se iniciara -desde hace ya varios años- un proceso de construcción en altura.

Incluso, se utilizan materiales relativamente sofisticados en comparación con el de aquellos asentamientos más pobres. Por cierto, ya no se trata de viviendas de chapa y cartón sino de ladrillos y cemento.

Un trabajo del urbanista Guillermo Daniel Meyer describe cómo es el tipo de inmuebles en cuestión: "Hoy en día, la mayoría de las viviendas posee un baño, la cocina es además un ‘living-comedor-dormitorio' y dos o más dormitorios".

Del informe se desprende que los pisos suelen ser de alisado de cemento o cerámicas, y las paredes de canto revocadas y pintadas.

Entre las deficiencias más comunes, da cuenta de la falta de ventilación, de puertas, de cielorrasos, de aislamiento hidrófuga, lo que hace a los espacios muy incómodos e insalubres.

"Son muy calurosas en verano, muy frías en invierno y siempre húmedas. Sus habitantes no pueden tener intimidad y viven hacinados", apunta Meyer.

Entonces, la pregunta inevitable es cómo puede ser posible que se pidan precios tan altos en barrios marginales y que presentan un elevado nivel de precariedad.

Los expertos en urbanismo están acostumbrados a observar relaciones directamente proporcionales entre el prestigio de un barrio y los precios y rentabilidad de los alquileres.

Sin embargo, tras los incidentes en las villas, se observó que no siempre es tan así. En este sentido, un informe de Reporte Inmobiliario da cuenta de este tipo de excepciones.

"Aunque resulte difícil de admitir, es precisamente en las villas de emergencia o dentro de muchos inmuebles usurpados y/o con prácticas de ocupación fuera de lo legal, en donde se obtienen las rentabilidades más altas por alquiler de toda la Argentina", señala la consultora especializada.

Para los economistas, esta situación es relativamente fácil de explicar. Como siempre, la clave reside en la ley de la oferta y la demanda.

- Del lado de la demanda, hay una población que crece a una tasa mayor que la cantidad de viviendas disponibles.

Como se trata en su casi totalidad de personas que no pueden acceder al mercado formal (por no contar con empleos fijos, ingresos regulares, garantías y en muchos casi ni siquiera documentación legal), entonces les resulta vedado buscar alternativas fuera de los asentamientos irregulares.

Investigaciones como las realizadas por la Universidad de La Plata estiman que la cantidad de gente que paga alquiler en las villas miseria de Capital y el conurbano escala al 20%.

- Por el lado de la oferta, en cambio, se da la existencia de viviendas concentradas en pocos propietarios "de facto".

Los mismos, pese a no haber comprado los terrenos hacen valer su mayor antigüedad en la zona, como así también su control interno de la villa y su inversión en construcciones de material.

Al no estar controlados por las regulaciones del mercado formal, entonces los contratos están sujetos a decisiones unilaterales.

Para decirlo en la jerga de los economistas, aprovechan "el poder de la escasez" para fijar condiciones que pueden ser vistas como abusivas.

Los testimonios de los ocupantes de estos predios son elocuentes al respecto: los "dueños" de las villas, muchas veces organizaciones ligadas al narcotráfico, son quienes controlan la construcción y los alquileres dentro de los asentamientos irregulares.

La prueba más concluyente sobre la situación precaria de estos inquilinos (y sobre el poder desigual de negociación) está dada por las rentabilidades que perciben estos "propietarios".

La estimación de Reporte Inmobiliario es que pueden llegar a obtener hasta un 50% de ganancia anual sobre el presunto valor del inmueble.

Se trata de un nivel más de 10 veces superior al de la renta de alquiler en un barrio promedio de Capital.

Ante este panorama, la propuesta del gobierno de la Ciudad de otorgar títulos de propiedad cuenta con un punto a favor: contribuye a terminar con la "mafia inmobiliaria" e induce a una baja de los precios que pagan los inquilinos.

El proyecto presentado para la Villa 31 es apenas un primer paso y con él se está lejos de resolver el problema de fondo. No obstante, al menos, es un gesto concreto tras años de prescindencia.

Mientras tanto, continuará el debate clásico. Los kirchneristas, gracias a la infinita habilidad retórica de Cristina, dijeron durante años que la Villa 31 era un síntoma de crecimiento económico.

Y que esto se hacía visible en la construcción en altura y en la mejora de los materiales, así como en la proliferación de antenas de DirecTV.

Es probable que ahora el discurso cambie de tono y estos espacios pasen a ser un síntoma del ajuste. Pero ese ya es otro debate, seguramente con muy bajo rating en la Villa 31.