Alquileres 2014: cuánto subirán los precios y las nuevas modalidades para pactar operaciones

Al igual que lo sucedido en otros años, 2014 arranca con varias dudas en el plano político y económico pero con una certeza: los precios seguirán subiendo y los alquileres de viviendas no serán la excepción.

Los propietarios, como ya es tradición y pese a los bolsillos más ajustados de los inquilinos, se aprestan a implementar actualizaciones en los contratos.

En ese sentido, desde distintas inmobiliarias anticiparon a iProfesional que los nuevos convenios se están celebrando con una suba promedio del 25% anual.

Incluso, aclararon que se multiplican aquellos que se pactan con alzas semestrales escalonadas. Esto sucede en momentos en los que la renta que obtienen los propietarios se ubica entre las más bajas de la última década.

En la actualidad, la misma se mueve dentro de un rango que va del 3% al 5%, según ubicación y categoría del inmueble mientras que, en otras épocas, las locaciones daban un rendimiento del 8% y de hasta el 10% anual.Mayor oferta

Desde las inmobiliarias dieron cuenta de un incremento en la disponibilidad de unidades ofrecidas en alquiler. "El nivel de vacancia en el arranque de este año es muy alto, producto de que se han concluido muchas obras nuevas que luego no fueron comercializadas", sostuvo a iProfesional Nicolás Lang, gerente comercial de Adrián Mercado.

"Como los propietarios de estas nuevas unidades se rehúsan a bajar el precio de venta, en lugar de ‘malvenderlas' -como creen que estarían haciendo- directamente están volcando esos departamentos a la renta. Esto explica por qué ahora se ofrecen más unidades que el año pasado", añadió.Cómo se pactan los contratosiProfesional consultó a diferentes actores del sector que aportaron detalles sobre cómo se están dando las actuales negociaciones.

Desde Reporte Inmobiliario, o desde firmas como Altgelt, RG-Montes o Migliorisi Propiedades, coincidieron en que la suba promedio para las renovaciones o nuevos contratos ronda el 25% anual bajo ciertas consideraciones.  

"Hay que tener presente que las expensas juegan un papel muy importante al momento de establecer el precio y éstas aumentaron por encima del porcentaje de los alquileres", señaló Francisco Altgelt, de la comercializadora homónima.

Aníbal Montes, de RG-Montes, destacó una particularidad para los acuerdos que se están concretando en la actualidad.

"Hay muchos en los que se pactan subas escalonadas, bajo actualizaciones semestrales que rondan el 12%. De esa manera, se busca estar a tono con la inflación sin tener que esperar a que transcurra todo un año para pactar un nuevo aumento", aseveró a iProfesional.

En cambio, Diego Migliorisi destacó que si bien los porcentajes anuales merodean el 25%, no siempre este ajuste se da de manera tan estricta.

"En las renovaciones muchos propietarios ponderan el cumplimiento y el comportamiento del inquilino. Hay que tener presente que las expensas y el ABL están siendo, cada día que pasa, temas de mayor discusión al pactar el precio final", aseguró.

Con respecto a las condiciones, los expertos consultados anticiparon que pactar a través de los llamados "paquetes", es decir incluyendo las expensas, es un camino cada vez menos transitado.

"El esquema ‘paquete' se da con menor frecuencia por el aumento constante de expensas y servicios. Lo que buscamos proponerle a los propietarios es que le exijan a los inquilinos todos los meses el recibo pago", dijo Altgelt.

Migliorisi indicó que su comercializadora mantiene las condiciones habituales. "Se solicita un garante propietario, un mes de depósito y el primer mes de pago", detalló.

Precios

En cuanto a la evolución de la demanda en Capital Federal, Francisco Altgelt indicó que los barrios que cuentan con mayores solicitudes son "Palermo, Recoleta, Caballito, Belgrano y Núñez".

A esta lista Montes añadió a Villa Crespo, Almagro, Villa Urquiza y Colegiales.

Diego Migliorisi hizo referencia al mayor abanico de opciones con el que hoy día cuentan los inquilinos para elegir la unidad.

"Durante 2012 y 2013 se ha inaugurado una gran cantidad de nuevos emprendimientos en la Ciudad. Y esto ha contribuido bastante a equilibrar oferta y demanda, ya que entre un 40% y un 50% de esas viviendas nuevas se destinan finalmente a la renta", se explayó.

"Coinciden las zonas en las que más se construyó en los últimos años con aquellas que son más requeridas por quienes buscan alquilar", destacó.

Según el último relevamiento de Reporte Inmobiliario realizado sobre finales de 2013, los valores por barrio para un dos y tres ambientes son los siguientes (ver cuadro): 

En el caso de un tres ambientes, los valores oscilan entre los $2.650 y los $3.000, a excepción de Barrio Norte, Recoleta y Las Cañitas, en donde esa cifra puede trepar a los $3.500. 

En tanto, para los dos ambientes, esos valores se reducen unos $400.