Las cocheras se perfilan como una de las mejores opciones de inversión

En tiempos en los que la compraventa de inmuebles tambalea por efecto del cepo cambiario, las cocheras siguen consolidándose como un nicho de negocios que viene sorteando la incertidumbre que invade al sector del ladrillo.

Una demanda que sigue firme, de la mano de la mayor cantidad de vehículos que salen a rodar cada año, frente a una oferta que no logra abastecer esa mayor cantidad de espacios requeridos, es lo explica el porqué los precios siguen en alza.

En este sentido, un relevamiento de la consultora especializada Reporte Inmobiliario destaca que sólo la superficie de estacionamientos necesaria para los nuevos vehículos matriculados supera ampliamente a la que fuera presentada para construir todo tipo de edificios en la Ciudad.

El documento consigna que en los últimos 5 años ingresaron al parque automotor de Capital Federal más de 500.000 autos.

Así, el desbalance entre oferta y demanda se refleja en un crecimiento constante tanto en los valores de venta como de alquiler.

Dentro de las distintas tipologías edilicias, las cocheras fueron las que tuvieron los crecimientos más vertiginosos en los precios de comercialización, con aumentos promedio de entre un 40% a un 60% en los últimos tres años, según la zona.

La consultora destaca que incluso las cotizaciones siguieron en alza durante 2012 cuando, en líneas generales, los valores inmobiliarios se mantuvieron más estables medidos en dólares.

"Dentro del área de la Ciudad ya resulta difícil encontrar estacionamientos cubiertos -de buena calidad y buenas condiciones de accesibilidad- ofertados a la venta por debajo de los u$s20.000", precisa Reporte Inmobiliario.

En los nuevos edificios que se están construyendo en barrios de clase media típica -como puede ser por ejemplo Almagro- estos espacios cuestan entre u$s23.000 y u$s25.000, dependiendo de sus características puntuales de localización, calidad de la propia plaza y del edificio donde se halla ubicada.

El siguiente cuadro da cuenta de algunos precios de referencia por barrio:

"Lo que hace que las cocheras sean atractivas desde el punto de vista comercial está vinculado con cuestiones estructurales. Desde hace años vienen faltando lugares para estacionar en Buenos Aires. Actualmente la demanda supera de manera superlativa a la oferta", afirmó a iProfesional.com José Rozados, CEO de Reporte Inmobiliario.

El directivo agregó que "este faltante no se da en un barrio en particular sino que comprende a toda la Ciudad. Incluso, en lugares de muy poco interés para el desarrollo inmobiliario".

Rozados sostuvo además que buena parte del incremento en la demanda tiene que ver con una cuestión clave como lo es la inseguridad: "El robo de vehículos y de autopartes sigue en alza y no discrimina entre marcas o modelos".

Y señaló que "la sustracción de piezas, gomas o equipos electrónicos se da en todas las gamas. Esto hace que muchos autos que quizá antes se dejaban en la calle ahora se guarden".Cotizaciones en alza

Si se toma, a modo de ejemplo, una cochera estándar ubicada en un barrio de clase media -como el mencionado Almagro- se observa que los valores en un año se incrementaron cerca de un 35 por ciento.

Desde la firma señalaron que doce meses atrás el rango más bajo de precios se ubicaba en el orden de los u$s17.000. Ahora esos mismos espacios cotizan en cifras cercanas a los 22.500 dólares.

Dentro de ese mismo barrio, tomado a modo de referencia, "en aquellos emprendimientos que se contemplan el pago en pesos, las unidades ofertadas "se mueven en la franja que va de los $135.000 a los $156.000", según Reporte.

Si se realiza la conversión se observa claramente la "entrada en escena" del llamado dólar celeste (entre el precio del oficial y el del blue) en un intermedio que va desde los $6,50 a casi los $7,00.En la cima de las cotizaciones se ubican las de Puerto Madero. En ese barrio, en emprendimientos que se encuentran en construcción (o que fueran recientemente terminados) promedian los 45.000 dólares.

En esa zona se incrementaron un 170% desde el año 2005, duplicando así el porcentaje de apreciación que tuvieron las unidades residenciales.

El relevamiento puntualiza que la renta bruta actual que brinda el alquiler de una cochera se ubica entre el 4,5% y el 5 por ciento.

No obstante, a ojos del inversor, a esta cifra debe sumársele la apreciación propia del activo.

Si bien estos niveles de rentabilidad bruta se encuentran alineados con los que se puede obtener por la locación en la modalidad tradicional de departamentos en la Ciudad, la renta neta es superior, ya que los gastos por mantenimiento son, en general, sumamente más bajos.Crece el atractivo

"El enorme desfasaje entre oferta y demanda -que se profundiza año a año- operaría en favor de proyectar emprendimientos de cocheras destinadas al alquiler. Pero los altos costos de los terrenos -al competir con el uso residencial que se le da a los mismos en aquellos barrios más consolidados- le restan atractivo a la explotación", indicaron desde Reporte Inmobiliario.

No obstante, ya son varios los proyectos que se han lanzado en la forma de fideicomisos para la construcción y posterior explotación, en aquellos casos donde la tierra puede incorporarse a valores razonables (a modo de ejemplo ver nota:Lanzan una novedosa forma de inversión para sacar rédito a las altas tarifas).

"Los fideicomisos para cocheras son una alternativa más que interesante para invertir", aseguró Rozados, al tiempo que señaló que lo más difícil para este tipo de emprendimientos es dar con la superficie para construir.

También es muy común la compra de espacios en edificios para su posterior renta. "Este mayor interés de particulares por sumarse a este negocio repercutió elevando los precios", sostuvo.

La inversión en cocheras viene convirtiéndose en una opción cada vez más atractiva debido a la relación entre costo y beneficio, aseguraron expertos del sector.

Más aun, en un marco de restricción a la compra de divisas extranjeras que "congeló" las transacciones de viviendas y dificultó el poder volcarse al mercado del ladrillo para resguardar los ahorros.

Tal es así que uno de cada cuatro expertos del sector inmobiliario las considera como la mejor opción para canalizar el dinero en 2013, dentro de este rubro.

El año pasado la misma encuesta había indicado que sólo el 11% consideraba a las cocheras como una buena alternativa a la hora de orientar el capital.Fideicomisos, para "disfrutar" de las tarifas altas

Aunque Reporte Inmobiliario fija la rentabilidad en casi un 5%, otros agentes del sector dan cuenta de cifras más elevadas.

Uno de ellos es Alberto Súcari, directivo de la inmobiliaria especializada Ecocheras, quien hace referencia a un 7 por ciento.

Según este especialista, la locación de estos espacios hoy rinde más que el alquiler de una vivienda, ya que luego de descontar las erogaciones a cargo del propietario ofrecen entre un 4% y 5% neto.

Súcari señaló que los gastos de mantenimiento de una cochera son ínfimos comparados con los de un departamento, y agregó que la relación con el inquilino suele ser más flexible.

En la actualidad, hay varias empresas que están lanzando fideicomisos en pesos para los inversores que quieren apostar por este nicho de negocio, con inversiones del orden de los 100.000 pesos.

Por caso, Ecocheras, junto a la empresa Well Park, lanzaron diferentes fideicomisos para levantar sus proyectos en distintos puntos de la ciudad.

Bajo este sistema el inversor cuenta con el beneficio de participar de las ganancias del estacionamiento.

En paralelo, el fideicomiso administrador recibe los ingresos de las ventas diarias y mensuales y abona todos los gastos (expensas, servicios, personal y seguros).

Luego, la ganancia mensual se distribuye en forma proporcional entre todos los propietarios, sin importar la ocupación específica de cada cochera.

Otra de las firmas que avanzó en este negocio es Interwin, bajo el emprendimiento llamado Parkinn.

En este caso, la firma opera bajo una modalidad que le permite a cada propietario percibir una renta proporcional al monto invertido, independientemente de cuál sea la ocupación de su cochera en particular.

"El dueño recibe por mes un proporcional de todas las unidades alquiladas, no sólo de la suya. Además, el alquiler a terceros es por hora, lo que permite obtener un mayor rendimiento del capital invertido", explicó Miguel Ludmer, director de Interwin.

La forma de administración es un factor diferencial respecto a la inversión en una cochera tradicional.

"El monto mensual que obtenga el propietario depende de la cantidad de ticket diarios que se realicen y del nivel de ocupación. Finalizado cada mes, retira su ganancia neta, sin tener que ocuparse de la administración", concluyó Ludmer.

Así, el problema que genera la escasez de espacios en la Ciudad viene dando lugar a distintos emprendimientos en los que los particulares pueden "disfrutar" de los altos precios de los tickets que se cobran hoy en el mercado, en vez de "masticar bronca".