"Dubai en Buenos Aires": los detalles del megaproyecto que IRSA levantará en la ex Ciudad Deportiva de la Boca

Uno de los proyectos inmobiliarios más importantes de los últimos años está a un paso de comenzar a hacerse realidad en Buenos Aires.

Se trata de un emprendimiento que sumará inversiones por más de u$s1.000 millones. Estará ubicado en la ex Ciudad Deportiva de Boca Juniors y la ambiciosa iniciativa apunta a recuperar una codiciada zona aún no desarrollada del mapa porteño.

Está motorizado nada menos que por IRSA, el gigante inmobiliario que lidera Eduardo Elzstain, conocido como el "rey de los shopping" por haberle dado vida a Alto Palermo, Abasto y Dot, entre muchos otros proyectos.

Ahora, las fichas de su firma están puestas en "Solares de Santa María", que es el nombre que tendrá este multimillonario emprendimiento.

La iniciativa ya entró en etapa de definiciones en la Legislatura porteña y desde la compañía prevén que obtendrá sus primeras aprobaciones antes de que finalice noviembre.Solares por dentroSolares de Santa María es una propuesta de urbanización que se llevará a cabo en un predio de 71,5 hectáreas linderas a la avenida Costanera Sur.

Incluirá desde torres diseñadas por arquitectos de prestigio, como César Pelli o Rafael Vignoli, hasta centros comerciales, hoteles, oficinas y diversos canales de agua atravesando parques y avenidas.

Según precisaron a iProfesional.com fuentes de IRSA, se estima que alrededor de 15.000 personas habitarán el nuevo megabarrio premium porteño.

Esta iniciativa, que los especialistas del sector inmobiliario llaman "la Dubai de Buenos Aires" será un emprendimiento de "perfil residencial que le dará un cierre al desarrollo urbano de Puerto Madero".

"Irradiará su influencia a los sectores aledaños (San Telmo, San Cristóbal, La Boca, Barracas) contribuyendo al fortalecimiento del área sur de la ciudad", detallaron a este medio fuentes de la desarrolladora.

En diálogo con iProfesional.com, un alto ejecutivo de IRSA destacó que "la propuesta también incluirá algo inédito en materia de conservación de la zona, ya que la empresa invertirá hasta u$s140 millones sólo para el desarrollo de parques y espacios públicos"."Todo lo que rodee al proyecto, esto es, calles, aceras, la costanera que hará de circunvalación y demás cuestiones correrá por cuenta de la desarrolladora. Se harán sesiones de tierra muy importantes para ese fin. Además, replanteamos lo que será el uso de las aguas de esa área", indicó.

Una primera mirada al megaproyecto "Solares" planteado por IRSA:

Particularidades del "Dubai porteño"

En principio, la propuesta edilicia contempla dos grandes sectores: un área de alta densidad, con parcelas que permiten la construcción de edificios, y otra destinada a condominios (mediana densidad).

Asimismo, la iniciativa prevé la cesión gratuita a la Ciudad de casi 274.000 metros cuadrados, superficie que representa más del 40% del área total del predio.

"Estos terrenos se conservarán para destinarlos al uso público, para la apertura de calles y avenidas, canales de agua, parques, plazas, plazoletas, boulevares y paseos peatonales", precisó a iProfesional.com la fuente consultada.

En 2011, el anteproyecto de Solares de Santa María -considerado de alto impacto ambiental- había contado con un dictamen favorable de la Comisión Interfuncional de Habilitación Ambiental porteña.

Sin embargo, aunque se reconoció como viable a la iniciativa, dicho dictamen técnico estableció que antes de la realización de cada etapa se debían llevar a cabo nuevas evaluaciones.

Entre los puntos que se le observaron al anteproyecto de IRSA se mencionó que no se brindaban detalles respecto a los efectos que la construcción desencadenaría sobre la Reserva Ecológica Costanera Sur.

Hoy, esos aspectos parecen estar aclarados.

"Esta propuesta lleva alrededor de 20 años en carpeta, y entendemos que es sensible, porque se trata de la última zona a desarrollar lindante con el río", señaló el ejecutivo de IRSA, al tiempo que recalcó que "se ha podido avanzar en todos los aspectos".

Hace más de un año, lo primero que hizo el desarrollador fue negar que "Solares de Santa María" iba a ser un barrio cerrado.

De esta forma, y en respuesta a las críticas que efectuaron organizaciones ambientalistas, la empresa precisó que la iniciativa contará con boulevares y parques públicos.

El emprendimiento, tal como se señaló, se ubicará sobre tierras que fueron adquiridas por IRSA en el año 1997.

En aquel entonces, la compañía pagó u$s50 millones por el predio en el cual Boca Juniors pretendió levantar -durante la década del 70- un nuevo estadio e instalaciones capaces de concentrar todas las actividades deportivas del club.

Por estos días, la zona en la que se emplazará el nuevo barrio presenta la siguiente fisonomía:

Millones en danza

En lo que hace a los desembolsos programados por IRSA para la concreción del proyecto, desde la desarrolladora detallaron que las inversiones se harán de la siguiente forma:

• Alrededor de u$s1.000 millones demandará el desarrollo máximo de la superficie a construir.

• Para infraestructura vial y servicios se destinarán unos u$s140 millones.

• Además, la empresa le abonará u$s15 millones al Gobierno de la Ciudad "a modo de contraprestación".

"Se convino pagar este último monto a la Ciudad. Es una modificación respecto del proyecto anterior. El gobierno porteño nos solicitó una contraprestación económica, y será el mismo Ejecutivo el que decidirá qué destino final se le dará a esos 15 millones de dólares", comentaron a iProfesional.com desde IRSA.

"En lo que hace a cómo se comercializarán los futuros lotes y la forma en que se construirá, la compañía tiene la capacidad de hacerlo por sí misma o a través de terceros. Se irá definiendo conforme avance la obra. La idea es arrancar con la misma en los primeros meses de 2013", dijo.

El ejecutivo sostuvo que "sortear las instancias en la Legislatura nos sirve de blindaje jurídico y normativo para comenzar. Es un proyecto en etapas, y se irá desarrollando según lo que pida el mercado. Viviendas, oficinas, colegios, centros comerciales u hoteles, forman parte de la lista de opciones que se irán sumando", agregó.Con foco en el segmento premium

Solares de Santa María, según sostienen desde IRSA, es un desarrollo que "está pensado para captar compradores de clase media alta y alta".

El proyecto incluirá docks, embarcaderos, un hotel, centro comercial, torres diseñadas por famosos arquitectos y complejos residenciales de hasta seis niveles.

A diferencia de otros espacios vacantes de la Ciudad, la zona ya cuenta con un Código de Edificación, que le permite construir un millón de metros cuadrados en esas 71,5 hectáreas.

Por lo pronto, lo que resta ahora es acordar con el Gobierno de la Ciudad las obras de infraestructura que se llevarán adelante, como es el trazado de calles, espacios y servicios públicos.

Cuando el barrio se encuentre en pleno funcionamiento, se prevé una población de más de 15.000 residentes y un ingreso o afluencia de no residentes, que acudan por motivos de trabajo o visita, de más de 12.000 personas.

¿De qué forma se dará la comercialización del nuevo barrio? "El terreno se loteará en su gran mayoría. Estamos abiertos a que entren otros desarrolladores. Igualmente, el grueso del financiamiento para la concreción de las primeras obras correrá por cuenta de IRSA", aseguraron desde la firma.

En cuanto a la cotización del metro cuadrado, desde la compañía adelantaron que "guardará una relación muy cercana con Puerto Madero".

Desde la inmobiliaria LJ Ramos afirman que "por cercanía, el pulso de las cotizaciones lo marcará Puerto Madero".

"Es el modelo probado, y lo lógico es imitar ese éxito. Hoy no quedan terrenos en esa zona y la avenida General Paz impide que Buenos Aires crezca hacia el lado de provincia. Ahí es donde aparece la relevancia de Costanera Sur", concluyó un experto de esa firma.

Situación del proyecto

Ya con los cambios incorporados, tal como lo habían solicitado sectores legislativos de la oposición, el megaproyecto inmobiliario de IRSA se tratará en el recinto del palacio legislativo, en principio, el próximo 22 de noviembre.

El convenio firmado entre la compañía y el Gobierno de la Ciudad para darle vida a "Solares de Santa María" debía ser refrendado por la Legislatura porteña el año pasado, pero nunca llegó al recinto.Ahora sí será tratado con las modificaciones que fueron requeridas cuando se abordó por última vez.

Entre los puntos salientes puede destacarse que la potestad de manejar las aguas de la reserva (que en la primera presentación recaía en la empresa IRSA) seguirá en poder del Ejecutivo porteño, un apartado del convenio que había sido severamente cuestionado en su momento.

También hay que agregar que el complejo se incorporará como un nuevo barrio a la trama urbana y a la Comuna 1 (Retiro, San Nicolás, Puerto Madero, San Telmo, Montserrat y Constitución) y que habrá libre accesibilidad al paseo costero, como así también continuidad del paseo público.

Por otra parte, y como ya se mencionara, IRSA se hará cargo de proveer la iluminación y la forestación para las obras de espacio público que se harán en los terrenos que le cedieron a la Ciudad.

Dentro de la presentación que se hará en las próximas semanas está previsto que haya un nuevo estudio de impacto ambiental.