¿Hasta dónde es responsable la fiduciaria en un proyecto inmobiliario?

En tiempos de creciente conflictividad en torno a proyectos inmobiliarios afectados por las dificultades económicas del país, es imprescindible volver a analizar el rol del fiduciario en los fideicomisos inmobiliarios, y particularmente, la posibilidad de que pueda ser demandado a título personal bajo el régimen del derecho del consumidor.

Fiduciario y relaciones de consumo: un vínculo cuestionable

Para abordar este tema, es necesario recordar que las relaciones de consumo -según la Ley 24.240 y el Código Civil y Comercial (CCC)- requieren de un proveedor, por un lado, y un consumidor o usuario, por el otro.

Ahora bien, quien adquiere una propiedad en un desarrollo inmobiliario para uso propio o familiar es, sin dudas, consumidor (Art. 1, Ley 24.240 y Art. 1092 CCC). Sin embargo, la dificultad aparece al intentar definir quién es el proveedor cuando el negocio se instrumenta mediante la adhesión a un fideicomiso.

Aunque parte de la doctrina sostiene que un fideicomiso puede originar relaciones de consumo -por estar dirigido a consumidores que buscan un inmueble para uso propio y por la profesionalidad del fiduciario-, lo cierto es que esta postura no encuentra un respaldo firme en la estructura legal del fideicomiso.

El fideicomiso, tanto por su definición como contrato (según el CCC), como por ser un patrimonio separado administrado por un tercero (el fiduciario), carece de personalidad jurídica. En la práctica, opera como un "contrato asociativo" (arts. 1442 a 1478 CCC), donde los adherentes aportan fondos para obtener un resultado común. Por ende, el fideicomiso como tal no puede ser demandado, lo que nos lleva a preguntar: ¿qué ocurre con el fiduciario?

¿El fiduciario puede ser considerado proveedor y responsable a título personal?

El fiduciario suele ser una persona jurídica especializada en administración de patrimonios y desarrollo de negocios, pero no es un proveedor en el sentido clásico del derecho de consumo: no presta servicios para consumo final, sino que administra un patrimonio para cumplir con un fin determinado, generalmente en favor de los propios fiduciantes o beneficiarios.

Es cierto que en la práctica es quien representa al proyecto, puede gestionar las relaciones con los consumidores y forma parte de la estrategia comercial. Sin embargo, esto no convierte automáticamente al fiduciario en un proveedor frente a los adherentes del fideicomiso.

De hecho, la jurisprudencia ha sido clara: los fiduciarios son los representantes procesales del fideicomiso y titulares del patrimonio fideicomitido, pero no son demandados a título personal, salvo en supuestos excepcionales.

¿En qué casos podría responder personalmente el fiduciario?

El fiduciario podría ser demandado a título personal solo cuando:

• Haya actuado en violación a la ley.
• Se haya excedido en las facultades otorgadas por el contrato.
• Haya obrado con dolo, culpa grave o mala fe.
• Haya utilizado el fideicomiso como vehículo para defraudar o frustrar derechos de terceros.
• Salvo en estos casos, su responsabilidad se limita al patrimonio fideicomitido, y cualquier demanda debe dirigirse contra este, no contra su patrimonio personal.

¿Puede ser demandado bajo la ley de defensa del consumidor?

Desde nuestra perspectiva, no corresponde aplicar al fiduciario las normas de defensa del consumidor por varias razones:

1. No es proveedor en los términos del art. 2 de la Ley 24.240, ya que no presta servicios para consumo final. Su objeto es administrar un patrimonio según las cláusulas de un contrato, no suministrar bienes o servicios a consumidores.
2. No es quien garantiza la viabilidad ni la calidad del proyecto inmobiliario: los consumidores eligen el desarrollo por sus características (ubicación, diseño, servicios, etc.) o por la confianza en el desarrollador, pero no por la figura de la fiduciaria.
3. Los fiduciarios pueden ser reemplazados por decisión del fiduciante o beneficiarios, lo que revela su rol de "mero administrador" y no de parte esencial en la relación de consumo.

Sin embargo, sí cabría aplicar las normas de consumo si el fiduciario incurre en publicidad engañosa o inexacta, tal como ocurre con los profesionales liberales (Art. 2, segundo párrafo, Ley 24.240).

Responsabilidad civil del fiduciario

Más allá del régimen de consumo, el fiduciario puede ser responsable civilmente en los términos generales de la responsabilidad por daños derivada de la intervención de cosas y de ciertas actividades (arts. 1757 y 1758 CCC). Claro está, en su carácter de titular de un dominio imperfecto sobre los bienes del fideicomiso.

Así, podría responder frente a terceros por daños derivados de vicios o riesgos de los bienes, siempre bajo las reglas del proceso ordinario, con las cargas de prueba y defensas propias de dicho procedimiento.

No obstante, cualquier otra obligación derivada del contrato de fideicomiso solo puede ser exigida dentro de los límites del patrimonio fideicomitido.

Conclusión

El fiduciario ocupa un rol central en la gestión de los fideicomisos inmobiliarios, pero no debe ser considerado proveedor ni sometido a los procesos especiales de defensa del consumidor, salvo en cuestiones específicas como publicidad engañosa.

Su responsabilidad, por regla, se limita al patrimonio que administra y solo en casos de conducta antijurídica o fraudulenta podría responder personalmente.

Por tanto, si bien los conflictos derivados de proyectos inmobiliarios fallidos son cada vez más frecuentes en un contexto de crisis económica, es fundamental no forzar la aplicación de normas de consumo a quienes no encajan en la figura de proveedor, reservando para el fiduciario las responsabilidades que efectivamente le competen como administrador y gestor de los bienes fideicomitidos.