¿Puede el comprador de un desarrollo inmobiliario instruir los trámites de escrituración?

En autos "DPM y O c/ OB SRL s/ Escrituración", la parte actora inició demanda a efectos de que la accionada otorgue la escritura traslativa de dominio dentro del marco del boleto de compra venta, con relación a la unidad funcional, que habían adquirido. En primer instancia, el Juzgado interviniente hizo lugar a la acción, otorgando un plazo de 60 días a la demandada, atento que el bien a escriturar se encontraba en su cabeza. Todo lo sentenciado bajo apercibimiento, para el caso de incumplimiento, resolverse por daños y perjuicios, con costas. Contra el referido resolutorio la parte actora apeló la sentencia. 

Los fundamentos de la apelación.A la hora de fundar su memorial, la parte reclamante se agravió en cuanto el a quo no hizo lugar a su pretensión: obtener amplias facultades para llevar a cabo la escrituración.  El juez de grado ponderó que el inmueble aun no se encontraba sometido al Régimen de la Propiedad Horizontal. Asimismo, no se encontraba subdividido. Esta circunstancia no saneada, hacía imposible atender aquello que solicitó la accionante.

Subrayaron los actores que la "obligación de escriturar comprende el cumplimiento de todos los requerimientos necesarios a tal fin. No existiendo un impedimento legal por el hecho de no encontrarse el bien en cuestión, sometido al Régimen de la Propiedad Horizontal y menos aún, por el hecho de encontrarse ellos notificados de tal circunstancia".Resaltaron también los apelantes que el inmueble había sido adquirido en pozo, por lo que resultaba imposible la subdivisión.

En resumen, la obligación de escriturar abarcaría un entramado de acciones primarias y secundarias que ante la inacción de la demandada, pueden ser instruidas por el adquiriente. Otro punto central de los argumentos vertidos se fundó en que la obligación de escriturar no es Intuitu Personae, por lo que la parte actora bien podría instruir las actividades tendientes a cumplir con el trámite. 

El fallo de Cámara

A la hora de resolver, la Sala I ponderó que "le asiste a la actora el derecho a solicitarla previsión judicial de su realización en un plazo determinado con cargo, en su defecto, de hacerlas ejecutar a cuenta del obligado".

Así, la alzada concluyó en que la condena debía de hacerse extensiva a la culminación de los trámites de subdivisión y confección del reglamento de propiedad y todo otro acto necesario para llevar adelante la escrituración. Para ello la actora quedó autorizada, en caso de incumplimiento, a ejecutar tales actos por cuenta de la demandada. Para concluir, la Cámara extendió el plazo de 60 días resuelto en el juzgado de origen a 90 días a fin de que la demandada cumpla con su obligación. Impuso las costas a la demandada vencida.

Conclusiones

Observamos que la CNCiv, ha fijado parámetros claros y concretos a la hora de interpretar la procedencia de la obligación de escriturar, cuando la misma es reclamada mediante un proceso judicial. Asimismo, otorgó un plazo más que prudencial a efectos de que la accionada cumpla con sus obligaciones. Restaría analizar si el plazo otorgado se demora por causas no imputables a la demandada, como por ejemplo cuestiones burocráticas atinentes a los organismo públicos.