Alquileres: ¿dónde estamos parados luego de la desregulación?

El Decreto de Necesidad y Urgencia 70/2023, "Bases para la Reconstrucción de la Economía Argentina", derogó el régimen de locaciones previsto por las Leyes 27.551 y 27.737, otorgando mayor libertad de contratación y priorizando la autonomía de la voluntad, de los propietarios e inquilinos.

Diferentes estimaciones privadas indican que, desde fines de diciembre hasta principios de febrero, la oferta de alquileres con fines habitacionales aumentó entre un 93% y un 112%, lo que tan solo en la Ciudad de Buenos Aires supone una pasar de la oferta de 550 a más de 1150 unidades, en un mes.

Sin embargo, mayor oferta no siempre implica una reducción en los precios de las locaciones, los cuales, con las recientes modificaciones, pueden pactarse tanto en moneda de curso legal o en moneda extranjera y contar con "ajustes regulares del canon locativo" utilizando, por ejemplo, la variación de la inflación publicada por el INDEC, o cualquier otro índice privado.

Si bien los precios de las locaciones con destino habitacional superarían el 300% de aumento interanual, esto se justifica en que la Ley 27.737 dictada en octubre, como su antecesora Ley 27.551 establecían ajustes anuales y bajos índices inferiores a la inflación, lo que generó un aumento en los valores iníciales del contrato, por el impedimento legal de actualizarlo con una periodicidad menor.

¿La desregulación fue buena o terminó acorralando a los inquilinos?

Una mayor libertad en cuanto a la contratación resulta positiva, ya que permite a las partes adecuar su vínculo a las condiciones reales de mercado y sus expectativas y sinceras posibilidades de cumplimiento.

En nuestro ordenamiento jurídico contamos con la posibilidad de contratar, como así, de no hacerlo, por lo cual la desregulación termina siendo una buena idea si tenemos en cuenta el aumento casi automático que se dio en la oferta de viviendas.

Alquilar era imposible por la falta de oferta, pero los precios se mantienen en el punto de partida previos a la desregulación

No obstante, ello no se traduce inmediatamente en un pleno acceso al alquiler. Debemos tener en cuenta que partimos de un escenario donde el alquiler era imposible por la falta de oferta. Hoy, si bien existe la oferta, los precios se mantienen en los puntos de partidas previos a la desregulación.

A partir de la revitalización de la oferta, en la Ciudad de Buenos Aires pueden encontrarse departamentos que con precios de inicio que oscilan entre los 360.000 pesos y los 500 dólares y hasta "en cripotomonedas", según la zona, tipo de edificio o vivienda, y otras comodidades ofrecidas, lo cual parece haber acorralado a los inquilinos que deben decidir entre mantener un alquiler en la Ciudad o migrar hacia otras localidades del AMBA.

Si bien el punto de partida en términos de precios continúa siendo alto para las familias, ya que se mantiene sobre los valores pretendidos con el régimen anterior, la posibilidad de efectuar actualizaciones cada tres o cuatro meses y sobre la base de índices confiables marca una tendencia hacia la normalización y sinceramiento de los precios.

Lo cierto es que el alto precio de las locaciones termina siendo consecuencia del daño ya causado por la "ley de alquileres", que desincentivó la inversión en construcción de nuevas viviendas y agudizó la crisis habitacional.

La desregulación de los alquileres es un punto de partida, pero son necesarias otras reformas que permitan canalizar la inversión y estimular la construcción de viviendas por parte del sector privado.

Los propietarios solicitan el "certificado de buen inquilino"

Con este panorama, quienes cuenten con un buen historial de cumplimiento, podrán tener mayores posibilidades de concretar el alquiler buscado.

La habitualidad marca que los pretensos inquilinos deben presentar ciertos documentos, tales como recibos de sueldos y justificación de las garantías ofrecidas; contar con un informe comercial impecable puede agilizar la contratación.

Diferentes empresas especializadas en la emisión de estos informes (Veraz, Nosis, Norisk, entre otras) compilan información de bases de datos públicas y de sus adherentes relativas al cumplimiento o morosidad de los sujetos.

Dentro de la información provista se encuentran referencias comerciales brindadas por empresas de telefonía, prepagas y prestadores de servicios públicos, antecedentes bancarios de los últimos 24 meses, vinculación con empresas y sociedades, relaciones de dependencia laboral o inscripción dentro del régimen de autónomos, y detalle del nivel de endeudamiento con bancos y tarjetas de crédito.

Contar con un informe que no determine morosidad, pero fundamentalmente que no vincule al solicitante con juicios de desalojo, cobros de alquileres, apremios y otros juicios ejecutivos funcionara como un certificado de buen inquilino y de solvencia económica para afrontar el nuevo contrato.

La Ley 25326 de Protección De Datos Personales, garantiza el derecho acceso a la información personal que administran las diferentes empresas que comercializan los informes, contando con la posibilidad de actualizar, rectificar y/o suprimir la información incorrecta o prescripta.

El trámite se realiza ante la base de datos acreditando la identidad del solicitante para acceder a la información, la cual debe ser provista dentro del plazo de diez días, de manera gratuita siempre que se solicite con intervalos no menores a los 6 meses.