Bien de familia: así es el trámite que permite proteger tu casa o departamento

El trámite para poner una propiedad como bien de familia, ahora llamado Régimen de Protección de la Vivienda, se puede hacer ante un escribano, o en la sede del Registro de la Propiedad correspondiente, y permite proteger la vivienda para evitar que dicho inmueble sea ejecutado por deudas de su titular, y llegado el caso, de los beneficiarios que son los parientes designados.

"Como el concepto de familia fue cambiando con el paso del tiempo, y ya no solo se considera familia a un matrimonio civil, lo que llevó a una ampliación de la protección en el año 2015 con la unificación del Códigos Civiles y Comercial, donde se reguló este instituto al cual se denomina actualmente Régimen de Protección de la Vivienda, ya sin mencionar el concepto que sea la vivienda familiar", precisa el escribano Juan de Dios Troisi, vocal del Consejo Directivo del Colegio de Escribanos de Buenos Aires. En ese sentido, comenta que actualmente se permite la afectación por un titular, esté o no casado, tenga o no hijos.

¿Por qué poner una propiedad en bien de familia?

Destinar una propiedad como bien de familia tiene ciertos beneficios jurídicos, principalmente otorga seguridad a los titulares de los inmuebles. El alcance del beneficio incluye al propietario, su cónyuge, su conviviente, sus padres o hijos. Si no aplican los familiares directos, también pueden ser beneficiarios los colaterales hasta el tercer grado de consanguinidad (como tíos o sobrinos). En este caso, deben habitar el inmueble protegido con el titular.

"Mientras se mantengan los requisitos que establece el código, esta vivienda será inejecutable por los acreedores del titular del mismo; esto quiere decir, que, si bien los acreedores pueden embargarlo, no lo pueden ejecutar", detalla el escribano.

¿Cuáles son los requisitos para el bien de familia?

En primer lugar, es importante mencionar que solo se puede afectar un único bien, destinado a vivienda y que por lo menos uno de los beneficiarios debe habitar el inmueble.

La afectación dura en tanto se cumplan los requisitos legales que exige la constitución y solo pueden hacerlo el, la o los titulares del inmueble, siempre que haya mas de un titular lo deben afectar todos.

Para efectuar el trámite es necesario contar con:

• Escritura original.
• DNI de titular en original y fotocopia.
• Documentación (original y fotocopia) que acredite el vínculo del beneficiario con el titular, como por ejemplo, libreta, acta de matrimonio.
• En caso de que tu estado civil sea distinto al del título de dominio, es necesario presentar una constancia que acredite el nuevo estado.

¿Qué sucede en caso de fallecimiento del titular del bien de familia?

Según explica el escribano Juan de Dios Troisi en caso de fallecimiento del titular de un inmueble afectado a vivienda hay que precisar que los acreedores del titular, así como los de los herederos (siempre que hubiesen sido declarados beneficiarios de la afectación), continuarán sin poder ejecutar el inmueble protegido.

Por otro lado, cabe mencionar que la afectación no influye ni cambia el régimen sucesorio, por lo tanto, los herederos deberán iniciar la sucesión del fallecido para obtener judicialmente la declaratoria de herederos que los acrediten como tales.

En cambio, la sucesión podría evitarse si el titular de un inmueble realiza lo que se conoce como donación en vida, es decir, una escritura de donación con reserva de usufructo, y afectación a protección de la vivienda.

¿Qué costo tiene y después de cuánto tiempo de adquirir la propiedad puede afectarse?

Existen dos formas de afectar la propiedad al régimen, según detalla Troisi."Uno es concurriendo directamente al Registro de la Propiedad Inmueble de la jurisdicción donde se encuentre el inmueble", explica, y aclara que en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires este trámite administrativo es gratuito.

En cambio, "si se realiza por escritura, el honorario del Escribano según el Arancel del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires vigente al 1° de Agosto 2023 es de $50.000."

Es importante mencionar que, es posible hacer la afectación a protección de la vivienda en la misma escritura de compra de un inmueble. En ese caso es necesario comunicárselo al escribano. "Es recomendable hacer la afectación en el momento de la compra para que siempre esté el inmueble protegido, toda vez que la protección alcanza a las deudas con causa posterior a la afectación, no a las previas", finaliza.

¿Cuáles son las excepciones a la protección que brindael bien de familia?

Como todo, existen excepciones, es decir, hay casos en los que sí puede ejecutarse el inmueble afectado a vivienda. El escribano ejemplifica: "Por deudas de impuestos, expensas que gravan el inmueble, por acreedores hipotecarios del inmueble, por obligaciones asumidas por construcción o reforma del inmueble, y por último, por obligaciones alimentarias del titular del inmueble a favor de sus hijos menores de edad, incapaces o con capacidad restringida".

Por último, es fundamental mencionar que, en caso de querer vender una propiedad afectada por el Régimen de Protección de Viviendas, el inmueble debe ser desafectado, lo que se hace usualmente en la misma escritura de venta.