Alquileres: la Corte Suprema determinó los límites definitivos para las comisiones inmobiliarias
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En los días en que se está debatiendo en el Congreso la sanción de una nueva Ley de Alquileres, la Corte Suprema de Justicia ratificó un fallo judicial que pone límites a las comisiones que pueden cobrar las inmobiliarias de la Ciudad.
Para esto, rechazó un recurso presentado por el Colegio de Corredores Inmobiliarios que buscaba que se declare inconstitucional la ley que prohibe cobrar esos porcentajes.
El tema comenzó en 2016, cuando se dictaminó que los corredores inmobiliarios no podían cobrar más del 4,15% del total del contrato en concepto de honorarios al momento de firmar un contrato de alquiler. Posteriormente, se redujo al 0% para los inquilinos.
En 2019, el Tribunal Superior de Justicia de CABA (TSJ) confirmó la sentencia y dos años después, en 2020, el Colegio Único de Corredores Inmobiliarios (CUCICBA) presentó una queja ante la Corte Suprema, que acaba de ser rechazar.
Según la Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia (ACIJ), la Corte dejó firme lo resuelto por el Tribunal Superior de Justicia porteño, que había confirmado que la Legislatura de la Ciudad de Buenos Aires era la autoridad competente para regular en esa materia.
"Darle competencias a los colegios inmobiliarios para autorizar comisiones por encima del tope legal significaría consentir una grave barrera de ingreso al mercado de alquileres para más de un millón de inquilinas e inquilinos que residen actualmente en la Ciudad de Buenos Aires. Esta decisión judicial derriba un obstáculo significativo para el acceso a la vivienda que enfrentaban quienes precisan resolver su situación habitacional mediante contratos de locación", remarcó la asociación en un comunicado.
"En un contexto económico y social que dificulta otros accesos a la vivienda para sectores medios y vulnerables, la ratificación judicial del tope a las comisiones inmobiliarias debe ser un punto de partida con miras a la implementación del conjunto de políticas públicas necesarias para aportar soluciones a la problemática habitacional de quienes resuelven su derecho a la vivienda por medio del alquiler", concluyó.
Cómo sigue el tema de la Ley de Alquileres
Tras poco más de un mes de debate sobre la modificación de la Ley de Alquileres, el oficialismo y la oposición no se pusieron de acuerdo y presentaron dictámenes separados. El del Frente de Todos, que obtuvo más firmas, establece beneficios impositivos para quienes pongan viviendas en alquiler pero mantiene como están el plazo de los contratos y la cláusula de ajuste anual.
Al haber tenido más apoyo en la Comisión de Legislación General de la Cámara de Diputados, este proyecto será el primero en tratarse el día de la sesión, que todavía no fue convocada. Si no consigue la mayoría necesaria, se trataría el que presentó Juntos por el Cambio.
Durante el debate, los diputados del Frente de Todos celebraron que no se haya derogado la Ley 27.551 que rige desde 2020 y la mayoría de ellos la defendieron por considerar que el contrato de tres años y el ajuste anual determinado por un índice que combina la variación de la inflación y la de los salarios le dan "previsibilidad a los inquilinos".
En la vereda opuesta, los legisladores de Juntos por el Cambio insistió en la necesidad de "tocar el artículo de indexación porque hay una inflación exorbitante" y remarcó que el mercado de los alquileres es uno de los "más desconcentrados" del país, por lo que es pertinente dejar que las partes "pacten libremente los contratos".
Ley de Alquileres: puntos principales del dictamen del oficialismo
El proyecto del oficialismo "incentivos a la oferta de bienes inmuebles con destino habitacional", con el objetivo de solucionar con el problema de escasez de inmuebles en alquiler que remarcaron tanto el sector de las inmobiliarias como el de los inquilinos.
Sin embargo, para los corredores del mercado este problema fue una de las consecuencias (junto con la escalada de los precios) de los dos artículos de la ley vigente que pidieron modificar: el de los tres años de duración para los contratos y el del ajuste anual. Pero el dictamen del Frente de Todos no los modificó.
En cambio, propone incentivar la oferta con beneficios como la exención del impuesto sobre Bienes Personales para los inmuebles en alquiler "con destino exclusivo a casa habitación", los cuales no estarán alcanzados cuando su valor sea "igual o inferior" a $1.050.000, que es el establecido por la ley de Bienes Personales para el período fiscal 2018 y siguientes.
También fija un beneficio para los pequeños contribuyentes que tengan inmuebles en alquier para vivienda. El dictamen señala que podrán seguir en el Régimen Simplificado quienes "no posean más de tres (3) unidades de explotación, sin considerar a estos fines el caso de inmuebles que sean afectados a la locación con destino exclusivo a casa habitación del locatario y su familia".
Por otra parte, incorpora a los inmuebles en alquiler a la ley de "Incentivo a la Construcción Federal". La idea es motivar las inversiones en refacciones de casas o departamentos usados que "sean afectados, por un plazo no inferior a 12 años, a la locación con destino exclusivo a casa habitación del locatario y su familia".
Todos estos beneficios regirán siempre que los contratos estén registrados ante la AFIP. De hecho, el dictamen agrega a la Ley de Alquileres vigente que "el corredor y/o martillero público que interviene en o para la celebración de un contrato de locación de un inmueble con fin habitacional tiene la obligación de declararlo" ante el órgano recaudador.
Bancarización y prohibición de publicación en dólares
El dictamen de mayoría que impulsa el Frente de Todos incorpora la obligación de que los contratos de alquiler con destino habitacional consignen "los datos bancarios necesarios de la parte locadora para recibir el pago del canon convenido por transferencia o depósito bancario".
Por otra parte, establece que "toda publicidad, en cualquier medio o plataforma, que incluya precio de locaciones de inmuebles con destino habitacional debe realizarse en moneda nacional" y prohíbe hacerlo en dólares. Esta situación había sido denunciada por las agrupaciones de inquilinos de distintas provincias.
En otro orden, el proyecto incorpora a la letra de la Ley de Alquileres que "en los contratos de locación de inmuebles con destino habitacional las cláusulas y contenidos contrarios o que vulneren las disposiciones de la presente ley, del Código Civil y Comercial y de las normas complementarias, se entenderán siempre de la forma más favorables a la parte locataria y esta tiene derecho a resolver el contrato sin abonar indemnización".