Arranca julio y comienza a regir el nuevo índice para actualizar alquileres: todo lo que hay que saber
/https://assets.iprofesional.com/assets/jpg/2021/03/513369.jpg)
Comenzó julio y la nueva ley de alquileres cumple un año de vigencia, por lo que se aplica por primera vez la actualización de valores de los contratos firmados a partir de julio de 2020, bajo el índice elaborado por el Banco Central (BCRA), que contempla la evolución de los salarios y la inflación anual.
De acuerdo con la evolución del Índice para Contratos de Locación (ICL), que pondera en partes iguales las variaciones mensuales de precios al consumidor y de salarios promedio y se publica a diario en el sitio del BCRA, el incremento anual que se podrá aplicar a partir de ahora en los contratos de locación rondará al 40%.
Hernan Iradi, secretario del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires, anticipó el fracaso de la implementación de este índice, al asegurar que "desde que se sancionó la norma dijimos que iba a traer aumentos impagables".
"Hace un año, los alquileres aumentaron un 70% en la ciudad de Buenos Aires y ahora hay que sumarle este 44%. Le pedimos a los que alentaron esta ley que den un paso al costado, porque ya hicieron mucho daño", reclamó en declaraciones a Cadena 3.
En tanto, desde el Colegio de Corredores Inmobiliarios de Córdoba consideraron que el porcentaje que van a pagar los inquilinos será superior al que se produjo en el acuerdo entre partes a lo largo del 2020 y 2021.
"Anticipamos por todos los medios, y a todos los legisladores, que se convertiría en una ley que dañaría tanto a los inquilinos como a los propietarios", dijo Virginia Manzotti, del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Córdoba.
El ICL es un índice mantenido y publicado por el Banco Central (BCRA) y que abarca en su formulación la evolución de los salarios y el avance de la inflación. En su estado actual, el índice permitirá incrementos anuales en los contratos de locación de alrededor del 40%.
Sin embargo, por estas horas tanto el ICL como toda la Ley de Alquileres está recibiendo duros cuestionamientos. El hecho es que desde que la nueva normativa fue aprobada, los precios mensuales de los departamentos se dispararon de manera inusitada y muy por encima del nivel de la inflación. Además, se redujo la oferta de unidades, debido a que algunos propietarios se ven desconcertados por las nueva condiciones de contratación.
El director ejecutivo de la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios (Camesi), Mariano García Malbrán, dijo que "el índice de actualización fue creado para que los inquilinos no tengan que pagar tanto de actualización, y la realidad es que con el alto grado de inflación que hubo en los últimos meses, los terminó perjudicando, hoy se está hablando que esa actualización está dando un 40%".
En esta línea, José María Sacco, vicepresidente del Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de la provincia de Buenos Aires, cuestionó la le ley de alquiles y propuso reducir de tres a dos años la duración de los contratos -como eran antes de la Ley-, y corregir los índice de actualización.
"Hay pocas viviendas disponibles y muchos inquilinos en búsqueda de un lugar donde vivir", advirtió Sacco, y agregó que "alrededor de un 60 por ciento de propietarios retiraron su propiedad de la oferta y la pusieron a la venta".
Las voces de descontento desde el sector inmobiliario se hicieron eco en el ámbito legislativo. Y, en medio de una campaña que comienza a calentarse, la oposición recogió este reclamo.
Así, el diputado nacional Alberto Asseff, del partido UNIR, afirmó que las consecuencias de la Ley de Alquileres sancionada en 2019 son "ruinosas", y se declaró en contra de las modificaciones llevadas a cabo a la Ley 27.551, que regula los derechos y obligaciones del inquilino y del propietario.
El diputado señaló que presentó un proyecto para derogar dichas modificaciones porque "entiendo que la ley de alquileres que ha modificado el Código Civil lo único que ha traído es consecuencias negativas para ambas partes, tanto para propietarios como para inquilinos".
"Esta ley sancionada en 2019 buscó beneficiar a los inquilinos y terminó perjudicando tanto a los propietarios como a los inquilinos", agregó en díalogo con la periodista Laura Sverdlick.
ICL: qué tiene de positivo el nuevo índice
El titular de Inquilinos Agrupados y uno de los principales impulsores de la ley, Gervasio Muñoz, señaló que "en el último año la inflación que se dio a conocer fue de 48,8% y el índice hoy está en 38 puntos, más de 10 puntos por debajo de la inflación; el alquiler por ley aumentó menos que la inflación y menos que los alimentos".
Sostuvo que sin la regulación de este índice, el incremento podría ser mayor dado que "el mercado inmobiliario siempre intenta no sólo empatarle a la inflación sino ganarle".
"El índice demuestra que si un precio está regulado por el Estado y no por las inmobiliarias, si se mantiene en el tiempo los precios de los alquileres van a estar por debajo de la inflación y en el mejor de los casos, que no parece haber horizonte en ese sentido, pero si los salarios estuvieran por encima de la inflación, los precios se moverían por debajo del salario, con lo cual en todos los casos estarían por debajo de lo que sucedía antes de la ley", aseguró.
Por otra parte, señaló que "en estos 12 meses hemos visto una intención muy fuerte del mercado inmobiliario para que la ley en principio no se cumpla y la segunda medida es derogarla, ya presentaron proyectos en el Congreso nacional para modificar los dos artículos más importantes de la ley, que es la actualización y el plazo del contrato".
En abril, corredores inmobiliarios impulsaron el ingreso a la Cámara baja de un proyecto que propone volver al plazo de 2 años en los contratos y desindexar los aumentos, derogar el índice del Banco Central y que el aumento se haga por acuerdo de partes, como se hacía antes.
Al presentar el proyecto, según Télam, el Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (Cuciba) y 29 Colegios Inmobiliarios de todo el país agrupados en Cofeci, argumentaron que la modificación "haría que vuelvan muchísimas propiedades al mercado" y aseguraron que desde que rige la normativa "40% de la oferta que estaba en alquiler se volcó a la venta".
De acuerdo con un informe del Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz (CESO) publicado en la última semana, la media de los monoambientes ofertados en de Capital Federal es de $ 28.000, con un incremento de 60% interanual y la cantidad de unidades ofrecidas respecto de junio 2020 se contrajo 41,7%.
Al respecto, Muñoz sostuvo que "el mercado va a intentar todo lo posible para que se vuelva atrás con esta ley y esa es la confirmación de que la ley protege mucho más a los inquilinos y que toca los intereses del mercado".
Acerca del aumento de precios que se registró en las propiedades ofrecidas en alquiler en el último año, señaló que "lo hicieron como parte de la estrategia para golpear la ley, en abril dieron un golpe con un aumento muy fuerte; todos los colegios de corredores del país en febrero, marzo se empezaron a poner de acuerdo para que en las renovaciones se den aumentos de 100%".
En este contexto, consideró que "el Gobierno tiene la herramienta" para regular el precio de los alquileres dado que "la ley de abastecimiento incluye a la vivienda" y planteó además que "tiene que haber una mesa de negociación desde el Ejecutivo que junte a todas las partes para llevar una negociación de precios de los alquileres".
"La ley ha demostrado el avance de algunos derechos que se han conquistado; falta que el precio de los alquileres esté regulado de alguna forma, por ejemplo que sea un porcentaje del valor fiscal de la vivienda", concluyó.
"Este es el ejemplo más claro de cómo la Ley de Alquileres perjudica tanto a propietarios como a inquilinos, distorsionando a todo el sector", resalta Liotto. Y agrega: "tanto por la reducción de la oferta como por la incertidumbre que genera la indexación, es de esperar que los valores locativos continúen subiendo. Las adecuaciones de los nuevos contratos se estiman en alrededor del 60% de aumento, y no hay razones para pensar que el mercado se vaya a comportar de una forma distinta".
Manuel Mel, gerente de Ventas de Mel Propiedades, suma: "No hay datos del RIPTE recientes como para saber cómo impactará (el último valor publicado es de enero). De febrero de 2020 a enero de este año el RIPTE subió 28,3%, mientras que el IPC lo hizo en 35,9% por el mismo período".
Las consecuencias de esto, según el especialista, es que no ingresará al mercado la cantidad de propiedades requerida.
"Al vencerse contratos vigentes previo a la aprobación de la Ley, no se renovarán o se pondrán nuevamente en alquiler pero en menos medida a la cantidad que venza", dice Mel.
"Es seguro que dé por debajo de la inflación el índice, porque no es lo mismo actualizar mes a mes que cada año. Porque es un índice que combina los precios mayoristas y los salarios, y éstos se quedaron atrás con respecto a la inflación", explica Oscar Puebla, de Puebla Propiedades.
Todo esto trae la decisión de los propietarios de ajustar antes de alquilar, para que con el tiempo y la inflación, se llegue a un empate a futuro. "De todas maneras, la inflación no es una medida para manejar la oferta y la demanda del mercado. Claramente hay muchas propiedades que no se alquilan porque la gente no puede pagar lo que están pidiendo", suma Puebla.
5 dudas clave sobre el depósito y cómo se devuelve
El depósito de garantía es uno de los principales costos que afronta el inquilino al entrar a una vivienda. La nueva ley de alquileres buscó reducirlo y fijar reglas claras para su devolución. Pero el tema aún genera dudas y discusiones porque la norma, vigente ya hace un año, aún no rige para todos. Y muchos dueños están decididos a evadirla.
El depósito es un monto que el dueño retiene para incentivar al inquilino a que, al terminar el contrato, no deje boletas impagas ni daños sin reparar. Ya que, en esos casos, no podrá recuperar el dinero (o al menos no todo).
Lo que dispuso la ley 27.55 es que el depósito exigido al alquilar una vivienda:
- Ya no puede ser "mayor del importe equivalente al primer mes de alquiler". Sólo un mes para los tres años que, como mínimo, tiene que durar el contrato.
- Debe ser devuelto con "una suma equivalente al precio del último mes" o un proporcional a esa suma si el depósito fue menor a un mes de alquiler. Es decir, con un ajuste a cargo del propietario.
- El reintegro debe "hacerse efectivo en el momento de la restitución del inmueble". O sea, cuando se desocupa y se entregan las llaves.
Todo esto marcó un fuerte contraste con lo habitual, que era pedir un depósito equivalente a un mes de alquiler por cada año de contrato y devolverlo sin ajuste alguno, a veces 30 o 60 días después de la salida.
No obstante, en la Defensoría del Pueblo de la Ciudad 1 de cada 3 consultas sobre alquileres son sobre los depósitos y los problemas que muchos inquilinos enfrentan para recuperarlos.
A continuación, cinco grandes dudas que aparecen entre dueños e inquilinos en torno al depósito, y todo lo que ambos necesitan saber.
1. En un contrato que está por terminar, ¿qué reglas se aplican para la devolución del depósito?
La nueva ley entró en vigencia el 1° de julio de 2020, pero en su texto -artículo 23- aclara que todas sus disposiciones sólo son aplicables para los contratos que se hayan celebrado a partir de esa fecha. Y no los anteriores.
Los alquileres que actualmente están finalizando, en cambio, se iniciaron mayormente en 2019. Con lo cual, todos esos inquilinos no pueden exigir que les restituyan sus depósitos de inmediato ni a valor actualizado, si eso no estaba previsto.
Como los contratos firmados en el último año bajo ley nueva deben durar al menos tres años (uno más que antes), las condiciones de devolución más ventajosas recién serían de aplicación generalizada a partir de julio de 2023.
"Igualmente, incluso en contratos viejos, la demora para devolver el depósito debería ser razonable, nunca mayor a 30 días desde que se desocupó la vivienda", consideró Andrés Bernal, abogado del Programa de Atención de Inquilinos de la Defensoría porteña.
2. Si un contrato se prorroga, ¿qué reglas se aplican respecto del depósito?
En desacuerdo con la nueva ley -que además sólo admite un único aumento anual, atado a un índice oficial-, muchos dueños hoy se resisten a firmar contratos nuevos.
Al terminar uno vigente -celebrado bajo la ley vieja-, se niegan a renovarlo. Sólo admiten prorrogar el actual, cambiando el precio, pero manteniendo todas las condiciones: entre ellas, el depósito de más de un mes y su devolución sin ajuste.
"Si se renueva, hay que aplicar la nueva ley. Pero, si es un contrato firmado antes del 1° de julio de 2020, se puede prorrogar manteniendo las condiciones anteriores", explicó Enrique Abatti, abogado especializado en Derecho Inmobiliario y presidente de la Cámara de Propietarios de Argentina.
El experto sostuvo que, vencido un contrato de alquiler que se había firmado por dos años, las prórrogas permiten extenderlo incluso por 18 años más, durante los cuales todo seguiría rigiéndose por la ley vieja.
"La mayoría hoy está haciendo eso para poder seguir aplicando ajustes semestrales previsibles para ambas partes. Así, también, los precios pueden ser menores", justificó Abatti, titular del Estudio Abatti & Rocca.
En la Defensoría del Pueblo porteña, en cambio, entienden que ese proceder no es admisible. Dicen que no se puede hablar de "prórroga" si hay un cambio de precios, dado que algo así altera las condiciones del contrato original. Y califican a la maniobra como un "fraude para esquivar" la ley.
Según Bernal, quienes hayan firmado una prórroga así pueden enviar una carta documento denunciando como inválidas todas las cláusulas que desconozcan la ley, y asumir que el contrato se renovó por tres años. En la Defensoría ofrecen asistencia legal para eso.
3. Si se firma un nuevo contrato, ¿el dueño no puede pedir más que un mes de depósito?
La gran objeción de los propietarios a lo dispuesto por la nueva ley sobre el depósito es que un solo mes de alquiler, para un contrato de tres años o más, resulta insuficiente para arreglar los daños más comunes que se presentan al finalizar los contratos.
"Si rompieron el aire acondicionado, destruyeron el termotanque, arruinaron el parquet o hay que pintar paredes, $ 30 mil no alcanzan para nada", planteó Abatti.
Y contó que, también en este punto, los propietarios hallan un modo de "rodear la ley sin violarla", para seguir requiriendo depósitos mayores.
La ley dice que "no puede requerirse del locatario" más de un mes de alquiler como depósito. "Pero nada impide que un tercero, por ejemplo un amigo o el fiador, incremente el depósito en 1 o 2 meses más, como una garantía accesoria", indicó Abatti.
Según el representante de los propietarios, eso se podría hacer basándose en el principio de "libertad de contratación" que figura en el artículo 958 del Código Civil y Comercial.
En la Defensoría del Inquilino porteña, sin embargo, insisten en que cláusulas así son inválidas porque van en contra del espíritu de la ley y sólo buscan eludirla.
"Se puede denunciar y pedir la devolución del dinero, en caso de que hayan cobrado un depósito mayor al previsto", afirmaron.
4. Al devolver el depósito, ¿qué puede descontar el propietario y qué no?
Muchos inquilinos se quejan de que el propietario, al final del contrato, se negó a devolver el depósito o lo restituyó con descuentos, sin motivos válidos.
En verdad, la ley da derecho al propietario a utilizar ese dinero solamente en dos casos.
Causa 1: quedaron cuentas impagas
La ley aclara que, si hay una deuda por servicios públicos o expensas que al momento de la entrega del inmueble no hubiese sido facturada, "puede acordarse su pago tomando al efecto los valores del último servicio o expensas abonado, o bien el locador (dueño) puede retener una suma equivalente a dichos montos como garantía de pago".
"En este último caso, una vez que el locatario (inquilino) abone las facturas remanentes, debe presentar las constancias al locador, quien debe restituir de manera inmediata las sumas retenidas", agrega la norma.
Causa 2: quedaron daños en la vivienda
El Código Civil establece que el inquilino debe "mantener en buen estado". Y que "al concluir el contrato, debe restituir al locador la cosa en el estado en que la recibió, excepto los deterioros provenientes del mero transcurso del tiempo y el uso regular".
Así, si la unidad se entrega con daños sin reparar que van más allá del deterioro esperable, el dueño podría negarse a devolver el depósito. E incluso exigir una reparación extra.
5. ¿Pueden retener el depósito por devolver la unidad sin pintar?
Este es uno de los motivos más frecuentes que esgrimen los dueños para quedarse con el dinero. Y dependerá del caso que sea válido o no.
"Si la vivienda se había entregado recién pintada, no le pueden exigir al inquilino que la pinte antes de irse, y sacarle el depósito si no lo hace. Aunque figure en el contrato, no es válido", dijo Bernal.
"Sólo debería hacerse cargo de pintar alguna pared que haya quedado con un manchón complicado o que los chicos hayan rayado. Pero, si sólo hubo un deterioro lógico, no", graficó.
En la Defensoría del Pueblo de la Ciudad asisten a los inquilinos para que puedan recuperar depósitos injustamente apropiados.
El organismo brinda asesoramiento a inquilinos a través de la línea (011) 4338-4900, el WhatsApp 11-2392-1644 y el correo [email protected].