Punto por punto de la Ley de Alquileres que debatirá el Senado

El Senado intentará avanzar con el tratamiento del proyecto de ley de Alquileres, que ya tiene media sanción de la Cámara de Diputados, y que apunta a equilibrar las relaciones contractuales entre ocho millones de inquilinos y los propietarios.

La iniciativa, que modifica el Código Civil y Comercial de la Nación, será debatida este martes a las 15 en una reunión por videoconferencia de la Comisión de Legislación General que preside la senadora correntina del Frente de Todos, Ana Claudia Almirón.

Además de llevar el plazo mínimo de los alquileres de dos a tres años, el texto aprobado en Diputados dispone una actualización anual del precio de todos los contratos (independientemente de su valor), sobre la base de una fórmula de indexación mixta que combina en partes iguales la evolución de la inflación (IPC) y de los salarios (RIPTE).

El proyecto busca modificar artículos del Código Civil y Comercial

Otro punto clave del proyecto es que se dispone que el inquilino podrá optar por presentar como garantía un aval bancario, seguro de caución; garantía de fianza; o personal del locatario, que se documentará con recibo de sueldo, certificado de ingresos o cualquier otro medio fehaciente.

Diferencias entre la situación actual y lo que propone el proyecto

- Duración del contrato

En la actualidad, el contrato tiene una duración de dos años como mínimo, mientras que con la reforma, se extendería a un mínimo de tres años.

- Actualización

Hoy no se permite la indexación, de manera que los aumentos por lo general son con base en la inflación mientras que con el proyecto hay un nuevo mecanismo de actualización anual -en lugar de semestral-, que se calculará en base al aumento de la inflación y el salario.

- Rescisión del contrato por parte del inquilino

Actualmente si el inquilino quiere irse antes, debe pagar una inmdenización al propietario, mientras que con la reforma, si desea irse anticipadamente y lo hace hasta tres meses antes de finalizar el contrato, no pagará indemnización.

- Garantía

Con la forma actual, tiene que presentarse una garantía de un propietario de un inmueble. Con la nueva modalidad, al inmueble de un tercero se suman aval bancario, seguro de caución, garantía de fianza o garantía personal del inquilino, como por ejemplo recibo de sueldo, al que puede sumarse el del o la cónyuge, o certificado de ingresos.

- Comisión inmobiliaria

Hoy la abona el inquilino, o bien el inquilino y el propietario. Con el proyecto no se establece nada al respecto.

- Depósito

Ahora las inmobiliarias exigen dos meses de alquiler mientras que con la nueva ley, será solamente un mes de depósito como máximo y el monto no podrá ser mayor equivalente al primer mes de alquiler.

El proyecto es pedido por las distintas asociaciones de inquilinos, a los fines de evitar abusos de los propietarios y reducir los costos de entrada al alquiler. Por su parte, el Colegio de Abogados de la Ciudad de Buenos Aires cuestionó al proyecto porque "resulta reprochable, en tanto implica la ruptura del sistema jurídico instaurado por el recientemente vigente Código Civil y Comercial de la Nación. Introduce un régimen de excepciones que vulnera los principios generales de ese cuerpo normativo, tal como la autonomía de la voluntad de las partes; el concepto de garantía, la circulación y ejecución de títulos de crédito, las reglas sobre consignación y compensación, el concepto de expensas ordinarias en la propiedad horizontal, entre otros".

"Asimismo, federaliza el registro de contratos, otorgando intervención procesal a la AFIP, atribuyendo nuevas y vagas competencias a ese órgano cuyo menester específico refiere al control tributario", dijo la entidad a través de un comunicado.

Y destacó que "además de explicitar falencias de técnica legislativa, la normativa del proyecto cuestionado pretende fundamentarse en un supuesto fáctico inexistente. No considera los datos objetivos de la Oficina de Estadísticas del Consejo de la Magistratura de la Nación que, en el último lustro, con elocuencia, da cuenta de la tendencia decreciente registrada en el ámbito de la Justicia Nacional de la Capital Federal respecto del inicio de juicios de desalojo por falta de pago que, anualmente, representan tan sólo el 0,27% en relación al total de contratos de locación instrumentados. Similar reconocimiento se observa respecto del inicio de juicios por cobro de alquileres".

El proyecto amplía plazos en el contrato y permite al inquilino ofrecer distintas garantías

Por qué pudo avanzar

Después de años de debate, la inciativa siempre se trababa bajo el mismo argumento: es un error cambiar el plazo de actualización del valor del canon locativo, que en un principio iba a ser semestral y ahora, en caso de ratificarse por el Senado, pasará a ser anual, por lo que en épocas de inflación habrá una retracción en la oferta. Y piden dejar en manos de la negociación entre las partes, el índice a utilizar.

Uno de los sectores que había mostrado mayor resistencia era el del sector de los corredores inmobiliarios, porque consideraba que iba a generar mayor incertidumbre en propietarios e inquilinos, lo que incidiría en el costo de acceso a la propiedad.

Para dejarlos conformes, del proyecto se quitó quien debía hacerse cargo de la comisión inmobiliaria y sus respectivos porcentajes, que deberá ser definido por las distintas legislaturas provinciales.