Cómo rescindir un contrato de alquiler
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En cualquier tipo de alquiler, tanto si sos inquilino como si sos propietario podés encontrarte con la necesidad de cancelar el contrato de locación.
La situación suele ser engorrosa y, además, puede generar costos extra. Por eso es importante tener claras las consecuencias y conocer qué dicen las normas para cada una de las partes ante una rescisión de contrato de alquiler.
Tené presente que los derechos y obligaciones del inquilino de una vivienda o de un local se adquieren con la firma del contrato de alquiler. Por eso es muy importante que en el contrato queden claramente definidas las cláusulas de rescisión y que ambas partes estén de acuerdo con lo pactado.
En Argentina, un contrato de alquiler no puede ser rescindido antes de los 6 meses del transcurso del mismo. Esto implica que, si esta determinación se toma en el transcurso de los primeros 3 meses, para poder dejar la propiedad el inquilino deberá pagar los 3 restantes de mínima.
Es necesario agregar los costos de la indemnización por rescisión anticipada. Si esta determinación se toma antes del transcurso del primer año, el inquilino podrá rescindir el contrato de alquiler abonando una penalidad de 1 mes y medio de alquiler. La penalidad es de solo 1 mes si la rescisión se da durante el segundo año de contrato.
Es importante tener en cuenta que sólo puede hacer uso de la opción de rescisión sin motivos el locatario o inquilino. Y, llegado el caso, debe comunicarlo en forma "fehaciente", es decir, por carta documento.
Contrato de alquiler: relación entre inquilino y propietario
El propietario tambien puede rescindir el contrato de alquiler solo por tres motivos:
- Por cambio de destino o uso irregular. Esto quiere decir que el locatario puede usar y gozar del inmueble alquilado exclusivamente para el destino correspondiente. No puede variarlo aunque ello no cause perjuicio al locador. Si así fuera, el propietario puede dar por terminado el contrato sin penalidades.
- Por falta de conservación de la cosa locada, o su abandono sin dejar quien haga sus veces y se encargue del mantenimiento del inmueble.
- Por falta de pago del alquiler convenido durante dos períodos consecutivos. Si así fuera, puede obligar al inquilino a desalojar la propiedad.
rescindir contrato de alquiler por parte del propietario.
Una vez transcurrido el plazo total del contrato de alquiler, no es necesario realizar ningún tipo de notificación para anunciar la finalización del mismo. De hecho, el propietario no necesita tampoco comunicar su decisión de no renovar el contrato. Cuando el contrato finaliza, solo resta que el inquilino se retire y haga entrega efectiva del inmueble.
Si una vez que se venció el plazo el inquilino tiene deseo o necesidad de quedarse en el inmueble, entonces se debe proceder a renovar el contrato o a firmar una prórroga del contrato de alquiler por el tiempo que considere necesario. En este caso, es el propio inquilino quien debe solicitarlo al propietario y llegar a un acuerdo antes de que se venza el contrato vigente.
Contrato de alquiler: derechos y obligaciones
La ley regula los derechos y obligaciones del inquilino y del propietario. Conocerlas te puede ayudar a prevenir problemas y gastos innecesarios:
- Contrato de alquiler: el inquilino tiene derecho a solicitar que se firme un contrato de alquiler. De esa manera será más sencillo probar que el contrato de alquiler existe. De todos modos, si no hay contrato escrito, el alquiler vale igual pero será más difícil probarlo.
- Adelantos: El propietario solamente puede pedir 1 mes de alquiler adelantado y 1 mes de depósito en garantía por cada año de contrato. Están prohibidos otros pagos anticipados.
- Expensas: si el contrato de alquiler dice que el inquilino debe pagar las "expensas comunes", está obligado a pagar también las extraordinarias porque las expensas comunes incluyen ordinarias y extraordinarias. Si el contrato dice que el inquilino paga las "expensas ordinarias", entonces no tiene que pagar las extraordinarias.
- Mejoras: el inquilino puede hacer mejoras en el inmueble siempre que el contrato que firmó no las prohíba expresamente.
El dueño está obligado a pagar esas mejoras siempre que sean para mantener el inmueble. Por ejemplo, arreglar un techo que filtra. El dueño no está obligado a pagar las mejoras si no son necesarias y el inquilino las hizo por una cuestión de comodidad o de lujo.
- Facturas: el propietario o la inmobiliaria tienen que dar factura por el monto del alquiler. Si la inmobiliaria hace la factura, debe indicar el nombre y apellido del propietario y su CUIT.
- Ganancias: el inquilino puede deducir hasta un 40% del monto del alquiler que paga, hasta el límite de la ganancia no imponible. Para deducir el monto del alquiler, es necesario que:
- No sea dueño del inmueble o de una parte del inmueble.
- El dueño de la vivienda le entregue una factura.
- Mande a la AFIP una copia del contrato de alquiler.
¿Cuál es el plazo mínimo para un contrato de alquiler?
Respecto a la duración, y para aclarar uno de los puntos más controvertidos en este tipo de acuerdos, los contratos de alquiler para vivienda se establecen por dos años.
Esa duración, en contextos de inflación, hace que los valores pactados al inicio del contrato de alquiler puedan resultar insuficientes 24 meses después. Por eso, antes de llegar al término del contrato se pueden hacer ajustes al precio acordado.
Para que no queden zonas grises, hay un punto importante que deben considerar tanto propietarios como inquilinos: al momento de pactar el contrato de alquiler, las partes deben dejar constancia por escrito que, cada seis meses o al cumplirse el año, se revisará el valor del mismo y se podrá convenir un ajuste.