Crédito hipotecario UVA: qué implica el "esfuerzo compartido" al que apunta el Gobierno

A fin de año termina el congelamiento de las cuotas hipotecarias atadas a la Unidad de Valor Adquisitivo (UVA), decidida por la gestión de Mauricio Macri luego de las primarias de agosto. En estos últimos meses, la preocupación de los deudores siguió aumentando a medida que los índices de inflación se acrecentaron mes a mes y a eso se le suma que desconocen cuánto tendrán que pagar a partir de enero.

Si bien el presidente Alberto Fernández había prometido, durante la campaña, atender la problemática de esos deudores, que pese a pagar la misma cuota durante cuatro meses vieron como el capital adeudado aumentó más del 10%,aún no hay una definición clara.

En un principio, los asesores del peronismo habían deslizado la posibilidad de un nuevo congelamiento por seis meses, no solo de la cuota sino también del capital hasta definir una nueva fórmula de reajuste.

Pero esta posibilidad parece cada vez más lejana ya que en el proyecto de "Ley de solidaridad social y reactivación productiva en el marco de la emergencia pública" dedica un solo artículo a la problemática de las UVA y no resuelve nada, sino que le da esa responsabilidad al Banco Central.

En concreto, el artículo 56 del proyecto señala que "El Banco Central de la República Argentina realizará una evaluación sobre el desempeño y las consecuencias del sistema de préstamos UVA para la adquisición de viviendas, sus consecuencias sociales y económicas, y estudiará mecanismos para mitigar sus efectos negativos atendiendo al criterio del esfuerzo compartido entre acreedor y deudor".

Hasta que se dé a conocer el nuevo indicador, el Gobierno podría optar entre prorrogar el congelamiento (que, en la actualidad, opera para los contratos que llegan a 140.000 UVAS), dejar que la cuota "se descongele" y los números se disparen o, por ejemplo, reemplazar el mecanismo de indexación por el índice de salarios.

Una vez que las nuevas autoridades del Banco Central tomen las riendas de la entidad, entre otras cuestiones, deberán analizar la situación de los deudores y generarían un nuevo índice basado en el esfuerzo compartido, por lo que surge una nueva alternativa: que se utilice un promedio entre el valor al momento del congelamiento y el del vencimiento de la cuota.

Por ejemplo, si la cuota se congeló en 38 pesos y el índice en enero es de 48, el valor de la unidad se fijaría, a los fines del cálculo en 43 pesos. Por lo que si el deudor pagó en agosto una cuota de $19.000 por 500 Uvas, deberá abonar $21.500 en lugar de los $24.000 que hubiesen correspondido si el descongelamiento era total.

De acuerdo a lo señalado por los actuales funcionarios durante la campaña electoral, la clave es "establecer un compromiso con quienes se endeudaron y hoy no pueden pagar" ya que "muchísimas son las familias que están en mora, que deben varias cuotas, y quienes no están en mora con el crédito, lo están con impuestos, tarjetas, patentes".

Desde el grupo de Hipotecados UVA Autoconvocados están con muchas expectativas respecto a lo que pueda suceder y claman por medidas que logren congelar el aumento de las cuotas y del capital sin el tope actual de las 140 mil UVAs para que sea equitativo con todos los tomadores de créditos.

En los próximos días esperan ser atendidos por la flamante ministra de Vivienda y Hábitat, María Eugenia Bielsa.

Situación

Si bien en junio pasado se había implementado un sistema para cubrir diferencias superiores a 10 puntos porcentuales entre el ajuste por inflación y un coeficiente de variación salarial, los deudores consideran que no es suficiente para darle previsibilidad al sistema.

El dinero salió de un fondo financiado por la Secretaría de Vivienda. Luego, con la devaluación posterior a las PASO, se congelaron las cuotas entre agosto y diciembre para todo este universo.

Pero el monto de la deuda siguió aumentando. Además, se prevé que en enero, una vez que la cuota mensual se vuelva a actualizar por inflación, sufrirá un salto de aproximadamente 20%.

Además, la cuota mensual supera el 25% de los ingresos y en muchos casos promedia el 40% y este es un número que se va incrementando.

"A fines de 2019, los cerca de 80.000 hipotecados que fueron alcanzados durante cuatro meses por el congelamiento temporario, deberán afrontar el pago de las cuotas con un incremento del 25% frente a este panorama que describimos, resulta necesario salir de la indexación en los créditos hipotecarios", indicó el colectivo Hipotecados UVA mediante un comunicado.

"Reclamamos el inmediato congelamiento tanto de la cuota como del capital adeudado que alcance a todo el universo de hipotecados e impulsamos una salida definitiva del sistema, que transforme a los créditos hipotecarios en instrumentos viables para materializar el derecho constitucional de acceso a la vivienda", agregaron.

Otro tema que los deudores no pasan por alto es el de la depreciación de las viviendas, medidas en dólares. Estiman que no sólo están más endeudados en pesos, sino que también las cotizaciones de las unidades bajaron entre 10 y 15%.

Por eso exigen una cuota que sea previsible frente a los cambios que se producen en la economía argentina: "Pedimos la reestructuración de estos créditos por uno hipotecario viable, que tenga una cuota basada en un cálculo que se pueda estimar de acuerdo a la propia economía y que sea por todo el plazo".

En tanto, los banqueros consideran que el sistema UVA debe mantenerse y que hay que cuidarlo "para que vuelva a crecer una vez que baje la inflación" y destacan que, aún con una inflación elevada, aunque previsible, y estabilidad macroeconómica, el sistema resultó exitoso. En caso de cambiarlo, consideran que se tratará de la "muerte" de esta modalidad crediticia.

Mientras tanto, la UVA, lanzada por el ex presidente del Banco Central (BCRA), Federico Sturzenegger, en 2016 como la alternativa para dar préstamos hipotecarios a largo plazo en Argentina, aumentó en el 2018 un 46,85%, pasando de 21,15 a 31,06. A fines de este año, ese número podría crecer hasta a los 47 pesos, por lo que en el término de 12 meses habrá crecido 16 pesos.

Qué se analiza ahora

El principio de distribución del esfuerzo compartido se basa en la equidad y se procura la "salvación del negocio" por el "cambio de circunstancias" producido en materia contractual.

La parte perjudicada no puede directamente resolver el contrato sino que sólo tiene la facultad de obtener el reajuste de la prestación dineraria a fin de "preservar la continuidad de la relación negocial".

En el marco del régimen de emergencia sólo podría demandarse el "reajuste" del contrato, a diferencia de lo que ocurre con la excesiva onerosidad sobreviniente que confiere a la parte perjudicada el derecho a pedir también su "resolución" y, consiguientemente, a extinguirlo.

Es debir, se buscará un "reajuste equitativo" en el valor de las prestaciones distorsionado por la aplicación del índice UVA. No se autoriza la resolución del contrato y su extinción sino que la nueva revisión "obligará" a las ambas partes contratantes -la afectada y la no afectada- a adaptarse al nuevo índice.

Por eso los deudores exigen una cuota que sea previsible frente a los cambios que se producen en la economía argentina: "Pedimos la reestructuración de estos créditos por uno hipotecario viable, que tenga una cuota basada en un cálculo que se pueda estimar de acuerdo a la propia economía y que sea por todo el plazo".