Malestar entre las inmobiliarias y propietarios: ¿qué dice el proyecto que modifica la ley de alquileres?

El presidente Mauricio Macri enviará al Congreso de un nuevo proyecto para regular los alquileres. En rigor, se trata de modificaciones a varios artículos del Código Civil que tratan sobre este tema.

Si bien hubo un proyecto de la oposición que tuvo media sanción en el Senado en 2016, el texto no avanzó por presiones del sector inmobiliario, bajo el argumento de que se iba a retraer el mercado y que los propietarios iban a preferir poner los inmuebles a la venta porque ponía en cabeza de estos el pago de las comisiones.

La iniciativa en la Cámara alta había sido aprobada y Diputados aprobó un dictamen completamente distinto. De todas formas, ese dictamen cayó ya que no fue tratado en el recinto antes del cambio de composición del Congreso a fines de 2017.

Ante los pedidos de diversas agrupaciones que agrupan a los inquilinos, el Gobierno aceptó realizar modificaciones al texto, pero luego lo "freezó".

De acuerdo a la agrupación Inquilinos Agrupados, para alquilar un departamento de tres ambientes y cubrir la Canasta Básica Total, una familia porteña compuesta por una pareja con dos niños, necesita contar con ingresos mensuales de $ 53.197. Además, ese número se va incrementando con la inflación.

A pesar de que desde el oficialismo hablan de un proyecto consensuado con el sector, las cámaras inmobiliarias advirtieron que no fueron consultadas y pedirán la convocatoria de una mesa de toda la industria inmobiliaria.

"Se está queriendo instalar el tema en la agenda, pero creemos que hay pocas posibilidades. No es cierto que el hayan acordado nada con el sector. Pero es una gran oportunidad para que nos convoquen y nos pongamos de acuerdo", explicó Alejandro Bennazar, titular de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA).

Para Armando Pepe, titular del Colegio de Corredores Inmobiliarios porteño (Cucicba), el proyecto tiene pocas chances reales de llegar a ser debatido este año. "Todos los diputados están en campaña, tiene que pasar por las comisiones. Me parece un disparate total", dijo Armando Pepe.

Ahora, la iniciativa, que busca bajar los costos en que incurren los inquilinos, prevé que:

- Los honorarios inmobiliarios estarán a cargo del propietario en las propiedades con destino habitacional.

- Se elimina la prohibición de indexar contratos para alquileres que superen los 650 UVAs (cerca de 27.000 pesos). Esta imposibilidad está vigente de la Ley de Convertibilidad 23.928, sancionada en 1991.

- En caso de que sean inferiores a 650 UVAs, deberán aplicarse índices de actualización oficiales. De acuerdo al texto, estaría compuesto en partes iguales por las variaciones mensuales del Índice de Precios al Consumidor (IPC) y la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estatales (RIPTE). Dicho resultado será elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central.

- Se busca que los propietarios "reciban un resguardo de la inflación". En la actualidad, está prohibido indexar los contratos de alquiler, pero las inmobiliarias, a la hora de cerrar un contrato, pautan un escalonamiento en el pago total de los dos años, y en ese esquema proponen un valor por los primeros 12 meses y otro para la segunda docena, que actualmente puede ser un 30% superior.

- El depósito que se le cobrará al inquilino al inicio del contrato no podrá ser mayor al equivalente del primer mes de alquiler.

- Con respecto a la duración de los contratos será de dos años; pero con las partes podrán extenderlo automáticamente un año más si hay acuerdo entre ellas.

- En esta cuestión, modifica el artículo 1218 del Código Civil y Comercial, que quedará redactado de la siguiente manera: "La duración del contrato se extenderá por un año con las mismas condiciones, si llegado el día del vencimiento el locador o el locatario no hubieran notificado fehacientemente su intención de no prorrogarlo y el locatario renovara o prorrogara las garantías presentadas".

- Los inquilinos querían una duración de tres años, pero las cámaras inmobiliarias consideraban que debía ser de dos años, por lo que se trata de una solución intermedia.

- Para las inmobiliarias, la extensión del plazo el caso de las viviendas particulares "no tiene sentido" porque la modalidad de tres años tiene que ver con los comercios, y debido a cuestiones particulares de ese segmento.

- Garantía que podrían entregar los inquilinos. De acuerdo al nuevo texto, podría incluirse una garantía de otro inmueble, un aval bancario, un seguro de caución, una garantía de fianza o una garantía personal del locatario, que se podrá documentar con recibo de sueldo, certificado de ingresos o cualquier otro medio fehaciente.

De ese listado, el propietario deberá proponer dos. El requisito será que puedan cubrir todas las obligaciones que surjan del contrato. Luego, el propietario debe elegir una.

De acuerdo a las fuentes inmobiliarias consultadas por iProfesional "lo mejor es la libre disponibilidad de las partes. El alquiler no es más que un acuerdo entre privados y así debe ser entendido. Si coinciden en que lo mejor para ellos es una garantía bancaria, por ejemplo, así será. Pero para nosotros siempre es mejor la garantía hipotecaria, tal como es costumbre hace años".

- Los contratos deberán ser declarados ante la AFIP, en un plazo máximo que dispondrá el organismo a través de una resolución. Este es un punto que seguramente será cuestionado por algunos propietarios.

El ente recaudador "dispondrá un régimen de facilidades para la registración de contratos vigentes". El inquilino podrá descontar el alquiler de Ganancias.

- En caso de que el inquilino no pague el propietario podrá enviarle una notificación y, cumplido el plazo, está habilitada la acción judicial de desalojo. El plazo de ejecución de sentencia de desalojo no podrá ser menor a 10 días ni mayor a 90 días.

De la elaboración del proyecto participaron el ministro del Interior, Rogelio Frigerio; el secretario de Vivienda, Iván Kerr; y un grupo de legisladores, encabezados por el diputado Daniel Lipovetzky, quien a pesar del contexto intentará darle impulso en la Comisión de Legislación General de la Cámara baja.

En cuanto a su posible tratamiento en el Congreso, será muy difícil que pueda llevarse adelante en lo que queda del año ya que quedan muy pocas semanas para las elecciones y luego solo restará noviembre para concluir el año legislativo.