La nueva ley de alquileres nacional: qué dice sobre comisiones, desalojos y ajuste de precios

El Gobierno terminó de elaborar su propuesta de ley de alquileres para que sea debatida en el Congreso. El texto prevé que las inmobiliarias no puedan cobrarles comisiones a los inquilinos, que en determinados casos el precio de los alquileres se ajuste en base a la evolución de la inflación y de los salarios y establece un plazo máximo de tres meses para efectuar un desalojo por impago.

Las asociaciones de inquilinos rechazaron que el proyecto no incluya una extensión de la duración del plazo mínimo y que se deje abierta la puerta a que cada provincia decida a partir de qué valores quedará regulado el ajuste semestral, indicó el sitio TN.com.ar.

El próximo jueves los funcionarios de la Secretaría de Vivienda recibirán a representantes de las cámaras inmobiliarias y a inquilinos para terminar de definir el detalle de la nueva ley de alquileres que la Casa Rosada busca presentar ante el Parlamento en las próximas semanas.

La nueva propuesta incluye modificaciones al sistema de garantías, al ajuste de precios, a los procesos de desalojo y al pago de comisiones inmobiliarias.

Quién paga la comisión

Hace dos semanas un tribunal de segunda instancia de la Capital Federal rechazó un par de artículos de una ley sancionada por la Legislatura porteña a fines de 2017.

El fallo consideró inconstitucional que los corredores inmobiliarios deban cobrar sus honorarios solo por parte de los propietarios. Para el tribunal, era necesaria una ley nacional y no local la que regule ese tema.

La resolución fue apelada y la misma cámara deberá decidir si la sentencia puede continuar su tratamiento en el Tribunal Superior de Justicia de la Ciudad o queda firme.

En ese sentido, el proyecto nacional ratifica que los inquilinos no deben abonar la comisión para los agentes inmobiliarios que intervinieron en la operación.

"En las locaciones habitacionales, no podrá exigirse al locatario el pago de comisión, gastos de publicación, certificación de firmas y cualquier otro en el que incurriere el corredor a efectos de perfeccionar o renovar un contrato", afirma el artículo 10 de la iniciativa.

El texto además regula sobre aquellos casos en que intervenga más de una inmobiliaria. "Si sólo interviene un corredor, todas las partes le deben comisión, excepto pacto en contrario o protesta de una de las partes. No existe solidaridad entre las partes respecto del corredor. Si interviene un corredor por cada parte, cada uno de ellos sólo tiene derecho a cobrar comisión de su respectivo comitente", establece el texto.

Contratos: cómo se ajustan y cuánto durarán

La duración del contrato de alquiler se mantendrá en dos años, a pesar del pedido de los inquilinos de llevarlo a tres.

Sobre el ajuste, el texto que elaboró el Gobierno incluye modificaciones. "En los contratos de locación de inmuebles destinados a uso habitacional, el precio del alquiler debe fijarse como valor único y por períodos mensuales, sobre el cual solo podrán realizarse ajustes semestrales", indica el proyecto.

En ese sentido, la iniciativa prevé que esos ajustes cada seis meses utilicen "un índice conformado por partes iguales por el índice de precios al consumidor (IPC) y el coeficiente de variación salarial (CVS)", que deberá ser publicado todos los meses por el Indec.

En un principio la elaboración de ese índice ad hoc para actualizar alquileres había sido descartado en los despachos oficiales. Sucede que existía una dificultad técnica: esos indicadores -IPC y CVS- tienen dos meses de rezago el uno del otro. Finalmente se decidió incluir esa fórmula y una instrucción al organismo estadístico para que trabaje en su difusión mensual.

Pero no todos los contratos de alquiler podrían estar alcanzados por esta cláusula, agrega el sitio TN. El borrador estima que ese ajuste que mezcle salarios e inflación funcione para aquellos contratos cuya mensualidad sea menor a 1000 UVA, hoy unos $34.780. Y establece que cada jurisdicción pueda establecer su propio valor mínimo.

Garantías y desalojos

La versión preliminar del proyecto de ley de alquileres obliga al locatario a disponer de dos tipos de garantías de un menú de cinco posibilidades. Esas serán: garantía real, aval bancario, seguro de caución, garantía de fianza y garantía personal del locatario.

Esta última "se documentará con recibo de sueldo, certificado de ingresos, o cualquier otro medio fehaciente. En caso de ser más de un locatario, deberán sumarse los ingresos de cada uno de ellos a los efectos de este artículo", explica la iniciativa. Una vez que el potencial inquilino haya presentado dos de esas cinco variantes, el propietario tendrá que aceptar una de ellas como garantía.

Por otra parte, la ley propuesta por el Poder Ejecutivo acortará los plazos para los desalojos en los casos de incumplimiento por parte del inquilino. "El plazo de ejecución de la sentencia de desalojo no puede ser menor a diez (10) días ni mayor a noventa (90) días corridos", destaca el artículo 8. El Código Civil y Comercial vigente solo incluye ese plazo mínimo de diez días.

El titular de la Federación Nacional de Inquilinos, Gervasio Muñoz, dijo que "hay pocas expectativas de llegar a un acuerdo" con el proyecto que elaboró la Nación. "La situación de los que alquilan es gravísima. Y el Gobierno tiene dos posibilidades. Buscar una solución real o actuar en la línea que en la que vienen actuando y empeorar las cosas", sostuvo.