Proyecto de alquileres, en versión "light": se eliminan inscripción en AFIP y límite a comisiones

La denominada ley de alquileres volverá a estar en el tapete este año en el Congreso. Es que la senadora Silvina García Larraburu (Frente para la Victoria-PJ), autora del texto que por unanimidad obtuvo media sanción en esa cámara, adelantó que este año volverá a presentar la iniciativa luego de que se trabara en Diputados por falta de acuerdo sobre algunos artículos.

Para lograr ser aprobada, la nueva iniciativa deja de lado algunos puntos considerados controvertidos por los propietarios y las inmobiliarias, tales como la inscripción de los contratos en la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP),  el límite a las comisiones por intermediación o renovación y los tipos de garantías que debían aceptarse.

Fuentes del oficialismo consultadas por iProfesional consideran que esta vez el texto sí podría ser aprobado, ya que se elimina gran parte de la resistencia que había tenido el proyecto con media sanción-

La iniciativa en la cámara alta había sido aprobada a fines de 2016 y casi un año después, Diputados aprobó un dictamen completamente distinto. De todas formas, ese dictamen cayó ya que no fue tratado en el recinto antes del cambio de composición del Congreso.

Con una situación económica totalmente distinta, en octubre el presidente Mauricio Macri reconoció la necesidad de avanzar en una nueva ley a su bloque parlamentario a impulsar ese debate en Diputados.

El proyecto con media sanción de senadores obtuvo dictamen favorable en la Comisión de Legislación General de Diputados. Sin embargo, por presión del mercado inmobiliario y por disputas internas dentro del oficialismo; el proyecto no se trató y perdió estado parlamentario.

"Hay puntos de la ley original que son realmente conflictivos y que no harían más que generar inconvenientes en toda la actividad, no sólo a los dueños sino también a inquilinos", explicó en su momento a iProfesional Alejandro Bennazar, titular de la CIA.

En esa etapa de negociaciones, el objetivo de quienes son parte del negocio de los ladrillos era frenar o modificar algunos de los puntos que menos los convencían. Esos reclamos fueron escuchados y el nuevo proyecto no contempla otros tipos de garantías que podían suplantar al inmueble que generalmente se ofrece.

En ese sentido, el nuevo proyecto (que contaría con aval de gran parte de la oposición y de un sector del oficialismo) estipula:

- Ampliar de dos a tres años el plazo de la locación de inmuebles para vivienda

"Con un plazo más extendido, las familias locatarias tendrán mayor estabilidad en la vivienda, podrán planear con una mejor perspectiva sus eventuales mudanzas y lograrán un significativo ahorro en sus ingresos, dado que pagarán comisiones a las inmobiliarias por la renovación de los contratos cada tres años", explica la senadora impulsora de la iniciativa.

- Devolución del depósito en garantía

El proyecto establece que el locador cumple con la devolución del depósito en garantía realizado por el inquilino al inicio de la relación, entregándole una suma equivalente al valor del último mes de alquiler en el mismo momento de la restitución del inmueble.

Para García Larraburu, se evitarían los abusos que se vienen denunciando en este rubro; tales cono devoluciones tardías, sin actualización de las sumas depositadas, compensaciones arbitrarias, entre otras.

- Expensas extraordinarias

Se establece de manera expresa que las expensas extraordinarias en ningún caso corren por cuenta del locatario. Se elimina la posibilidad de pactar en contrario.

- Resolución anticipada

Se elimina el plazo vigente de seis meses para que el locatario pueda dar por terminado el contrato sin causa. De modo que pueda hacerlo en cualquier tiempo, aunque se mantienen las indemnizaciones anteriores (un mes y medio de alquiler).

- Renovación del vínculo

En caso de aprobarse, las partes estarán obligadas a acordar la renovación o no del contrato, en un plazo no menor a los sesenta días antes del vencimiento de la locación. Si no llegasen a un acuerdo, el inquilino puede resolver el contrato sin indemnización y en caso de llegar a un acuerdo, quien lo incumpla negándose a celebrar el nuevo contrato, debe a la otra una multa de un mes de alquiler.

- Actualización del canon

El precio de la locación será reajustado anualmente según un índice conformado por partes iguales, con el índice de precios al consumidor (IPC) elaborado por el INDEC y el índice Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE) elaborado por ANSES, a cuyo efecto se requerirá al BCRA su publicación mensual.

Según la senadora rionegrina, se pretende "terminar con las actualizaciones arbitrarias, calculadas a criterio de las mismas inmobiliarias con el objeto de preservar el valor del alquiler en el tiempo y eludir la prohibición de indexación".

A fin de asegurar la efectividad de los ajustes legales implementados, se impulsa el registro de los contratos en el Registro de la Propiedad Inmueble, condicionando a su realización la oponibilidad del convenio. Ante la omisión del locador de la registración, pueda hacerla el locatario. Además del efecto jurídico hacia terceros, la toma de razón registral asegura la fiscalización de los contratos por la autoridad registral.

En relación a la comisión inmobiliaria, las regulaciones quedarán en cabeza de las provinciales. Es decir, cada jurisdicción decidirá cuánto y quién paga la comisión (dueño o inquilino).

Por último, el proyecto indica que el Poder Ejecutivo Nacional a través de la Secretaría de Vivienda y Hábitat, dispondrá las medidas necesarias a efectos de apoyar a quienes tengan dificultades para cumplir con los requisitos de la garantía, depósito y demás gastos necesarios para obtener una vivienda en alquiler.

A tal fin podrá disponer la creación de un seguro obligatorio que cubra la falta de pago de alquileres y las indemnizaciones por daños y ocupación indebida del inmueble, regular el accionar de sociedades que otorguen garantías de fianza o seguros de caución para contratos de alquiler de viviendas, generar alternativas para la resolución de conflictos entre locador y locatario, entre otras cuestiones.