A contrareloj, Diputados tratará la nueva ley de alquileres

A último momento y justo sobre el cierre del año legislativo, el oficialismo buscará tratar en el recinto de Diputados el proyecto con media sanción que modifica el régimen vigente de alquileres.

De todas maneras, para que se convierta en ley es necesario que el presidente Mauricio Macri convoque a sesiones extraordinarias, ya que el Senado no tendría tiempo de analizarla, emitir dictamen y debatirla en el plenario antes del 30 de noviembre. Para evitar esta situación, se analiza si es conveniente iniciar un tratamiento desde cero para que el año próximo la cámara alta solo tenga que ratificar el texto.

Las inmobiliarias, descontentas con la iniciativa, confían en que el texto perderá estado parlamentario. Consideran que el proyecto es una "inaceptable intromisión del Estado" en las relaciones comerciales privadas. Además, pidieron incentivos impositivos para quienes destinen sus inmuebles al alquiler.

Por lo pronto, lograron incorporar al texto con dictamen la posibilidad de que el propietario exija garantías reales al posible inquilino. Hasta ahora, el proyecto decía que con recibos de sueldo y algún seguro de caución alcanzaba.

Además, se les permitirá cobrar comisiones al inquilino si este requiere el servicio de búsqueda de un inmueble, tampoco se fijarían topes a los honorarios que se le cobren al propietario. De todos modos, lo más relevante para ellos es que no sea obligatorio registrar el contrato ante la AFIP.

El diputado Daniel Lipovetzky, presidente de la comisión de Legislación General, adelantó que están “terminando de consensuar un proyecto equilibrado que no fija precios, pero sí establece pautas claras respecto de la actualización del valor del alquiler, las garantías, el depósito y la responsabilidad en el pago de las comisiones inmobiliarias, expensas extraordinarias y las reparaciones en el inmueble".

El texto buscará contemplar de esta manera las disidencias parciales que tuvo el dictamen de comisión el pasado 16 de octubre, así como las opiniones de las asociaciones de inquilinos y de inmobiliarias.

Otro de los cambios es el que busca "corregir" el tope estipulado en el dictamen a partir del cual los alquileres quedan exentos de ajustarse a esta ley.

En el proyecto original ese valor mensual se estimó por encima de las 3.000 UVA (unos $8.000), la intención del oficialismo es bajar ese piso, y que los alquileres mensuales que queden por encima puedan pactarse por un plazo más corto que el de 3 años, establecido en el texto.

Se busca además "consensuar" una morigeración de los instrumentos de garantía que servirán al inquilino para ingresar a una propiedad, y que incorporaría la posibilidad de que el propietario pueda optar entre dos alternativas de garantías propuestas por los inquilinos, y no cinco.

No obstante, se mantendrá el mecanismo de actualización semestral para los contratos de alquileres con un valor que resultará de un promedio entre la inflación (IPC) y el Coeficiente de Variación Salarial (CVS), medidos por el Indec.

El dictamen incorporó modificaciones al proyecto que había aprobado el Senado por unanimidad el 23 de noviembre de 2016, por lo que si resulta aprobado en Diputados deberá volver a la Cámara alta para la sanción definitiva.

Otro de los temas que preocupa a los propietarios e inmobiliarias es la demora de los juicios por desalojo. Todos coincidieron en que sería un gran paso para darle más seguridad jurídica a estos contratos. Hay un proyecto presentado por la diputada Anabella Hers que trata sobre este tema. Para más información, haga clic aquí.

Puntos ya consensuados

Hay artículos que ya se encuentran consensuados entre las partes involucradas y, de aprobarse, se establecerá lo siguiente:

- Si el destino es habitacional, no puede requerirse del inquilino:

1. El pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes;
2. Depósitos de garantía o exigencias asimilables por cantidad mayor del importe equivalente a un mes de alquiler;

El depósito será devuelto mediante la entrega de una suma equivalente al último mes de la locación. Ese reintegro deberá hacerse efectivo en el momento de la restitución del inmueble.

En el caso de que exista alguna deuda por servicios públicos domiciliarios o expensas, correspondientes al período contractual y que al momento de la entrega del inmueble no hubiese sido facturada, podrá acordarse su pago tomando al efecto los valores del último período abonado, o bien el locador podrá retener una suma equivalente a dichos montos como garantía de pago.

En este último caso, una vez que el locatario abone las facturas remanentes, presentará las constancias al locador, quien deberá restituir de manera inmediata las sumas retenidas.

3. El pago de valor llave o equivalentes;
4. La firma de documentos pagarés o de cualquier otro documento que no forme parte, o se anexe al contrato original.

- Si interviene una inmobiliaria, las comisiones deberán ser soportadas por el locador.

- Si el contrato carece de plazo expreso y determinado mayor, se considerará que fue celebrado por un plazo mínimo de tres años en locaciones destinadas a vivienda y de dos años para cualquier otro destino.

- El inquilino debe efectuar a su cargo la reparación que exija el deterioro originado en su calidad o defecto, en su propia culpa, o en la de sus dependientes o en hechos de terceros o caso fortuito.

Si las reparaciones no fueran urgentes, el inquilino deberá intimar al propietario para que realice las mismas dentro de un plazo que no podrá ser inferior a diez días corridos, contados a partir de la recepción de la intimación. Una vez cumplido este, el locatario podrá realizarla por sí, con cargo al locador.

- Si por motivos no imputables al inquilino se viese interrumpido el normal uso y goce del inmueble, aquel podrá descontar el valor de un día del canon por cada jornada que no pueda utilizar la propiedad.

- Los gastos y acreencias que se encuentran a cargo del locador podrán ser compensados de pleno derecho por el inquilino con los cánones, previa notificación fehaciente al propietario del detalle de los mismos.

- El proyecto también establece que el locatario no tiene a su cargo el pago de las que graven la cosa ni las expensas comunes extraordinarias.

Sólo podrá establecerse que estarán a cargo del locatario aquellas expensas que deriven de gastos habituales, entendiéndose por tales aquellos que se reiteran por períodos mensuales o bimensuales y que se vinculen a los servicios normales a disposición del inquilino, independientemente de que sean considerados como expensas ordinarias o extraordinarias.