Alquileres: un nuevo proyecto plantea "desalojos express" para dar más seguridad a propietarios

La diputada nacional Anabella Hers (Cambiemos) presentó un proyecto de reforma de varios artículos del Código Procesal Civil y Comercial para agilizar los procesos de desalojo de inmuebles en la Ciudad de Buenos Aires. De esta manera, se busca incentivar a los dueños de propiedades que se encuentran desocupadas de colocarlas en alquiler.

La idea surgió desde la asociación de abogados Gente de Derecho, que cuestiona el proyecto oficialista de nueva ley de alquileres que impulsa el diputado Daniel Lipovetsky porque considera que perjudica todos los sectores involucrados (dueños, inquilinos e inmobiliarias).

Para el titular de dicha asociación, Jorge Rizzo (a la que también pertenece la diputada Hers), la iniciativa de agilizar los desalojos ayudará a reducir el costo de las locaciones y a darle más seguridad a los propietarios, ya que un proceso de este tipo en los tribunales capitalinos dura entre 1 y 2 años y medio. De aprobarse el proyecto, bajaría a 30 días como máximo.

En este punto, Gente de Derecho critica el texto con media sanción del Senado -y con dictamen con modificaciones de Diputados- porque un desalojo no se podría iniciar si el contrato de alquiler no está inscripto en la AFIP.

En concreto, la nueva iniciativa propone que:

- Podrá interponer el desalojo de inmuebles cualquier persona que tenga derecho a usar y gozar de la cosa por un título legítimo.

- La acción de desalojo se sustanciará por el procedimiento establecido para el juicio sumarísimo.

- En ningún caso se podrá exigir al demandante (por ejemplo, el propietario) el cumplimiento de cuestiones impositivas y/o tributarias como condición para iniciar la demanda de desalojo.

- En los casos que la acción se dirija contra un intruso, en cualquier estado del juicio después de notificada la demanda y a pedido del actor, el juez deberá disponer la inmediata entrega del inmueble si el derecho invocado fuese verosímil y previa caución juratoria (promesa) de reparar los eventuales daños y perjuicios que se puedan irrogar.

- Cuando el desalojo se funde en causales de cambio de destino (por ejemplo, se alquiló como habitacional y su uso es comercial), deterioro del inmueble, obras nocivas o uso abusivo o deshonesto, el juez deberá realizar -antes del traslado de la demanda- un reconocimiento judicial dentro de los tres días de dictada la primera providencia para ordenar el proceso.

- Si el demandado no tuviese su domicilio real dentro de la jurisdicción (en este caso, la ciudad de Buenos Aires), la notificación de la demanda podrá realizarse en el inmueble cuyo desalojo se requiere.

- La medida deberá decretarse bajo la responsabilidad del demandante, quien deberá dar caución juratoria por todas las costas y daños y perjuicios que pudiere ocasionar.

- En el caso de que falte la chapa indicadora del la dirección donde debe realizarse la notificación, el notificador procurará localizarlo preguntándole a los vecinos. Si obtuviese indicios suficientes, requerirá en el inmueble la identificación de los ocupantes, si los encuentra, pidiéndoles que indiquen su relación con el demandado.

- Si la notificación debe hacerse en una edificio y en la cédula no se especifique la unidad, o se la designe por el número y en el edificio estuviere designada por letras, o viceversa, el notificador deberá consultarle al encargado y a los vecinos si el demandado vive en el edificio. Si lo halla, deberá notificarlo. En caso contrario, devolverá la cédula informando el resultado de la diligencia, salvo que el actor hubiera solicitado que se fije en la puerta de acceso correspondiente a ese lugar.

Cuando la notificación se cumpla en el inmueble reclamado, el Oficial Notificador, si hallare a él demandado:

1. Deberá hacer saber la existencia del juicio a cada uno de los sublocatarios u ocupantes presentes, aunque no hubiesen sido denunciados, previniéndoles que la sentencia que se pronuncie producirá efectos contra todos ellos y que, dentro del plazo fijado para contestar la demanda, podrán ejercer los derechos que estimen corresponderles.
2. Identificará a los presentes e informará al juez sobre el carácter que aquellos invoquen y acerca de otros sobre el carácter de sublocatarios u ocupantes cuya presunta existencia surja de las manifestaciones de aquéllos.

Aunque existiesen sublocatarios u ocupantes ausentes en el acto de la notificación, no se suspenderán los trámites y la sentencia de desalojo producirá efectos también respecto de ellos.

3. Podrá requerir el auxilio de la fuerza pública, allanar domicilios y exigir la exhibición de documentos de identidad.

El incumplimiento de esas disposiciones constituirán una falta grave del notificador.

- En los supuestos en que la causal invocada para el desalojo fuere la de falta de pago o vencimiento del contrato, después de notificada la demanda, el propietario obtendrá también, bajo caución juratoria, la desocupación inmediata del inmueble, si el derecho invocado fuese verosímil.

- Si se prueba que el demandante obtuvo esa medida ocultando hechos o documentos que configuraren la relación locativa o el pago de alquileres, además de la inmediata ejecución de la caución se le impondrá una multa de hasta cinco veces el valor del último canon locativo en favor de la contraparte.

- En los juicios fundados en las causales de falta de pago o por vencimiento del plazo sólo se admitirá la prueba documental y la pericial.

El desalojo se ordenará:

1. Si se trata de quienes entraron en la tenencia u ocupación del inmueble con título legítimo, a los diez días de la notificación de la sentencia si la condena de desalojo se fundare en vencimiento del plazo, falta de pago de los alquileres o resolución del contrato por uso abusivo u otra causa imputable al locatario; en los casos de condena de futuro, a los diez días del vencimiento del plazo. En los demás supuestos, a los treinta días de la notificación de la sentencia, a menos que una ley especial estableciera plazos diferentes.
2. Respecto de quienes no tuvieron título legítimo para la ocupación del inmueble, el plazo será de cinco días.

En caso de aprobarse, la ley será aplicable a todos los juicios, aun, a los que se encontraren en trámite.

De acuerdo a los fundamentos de la propuesta normativa, se pretende “agilizar y simplificar los procesos de desalojo en resguardo al derecho de propiedad consagrado en nuestra Carta Magna”.

Y destaca que la mayor parte de los Códigos Procesales provinciales acuerdan al proceso de desalojo un carácter sumario, existiendo dicho proceso en su derecho positivo. En este sentido, menciona los Códigos de Buenos Aires, Mendoza, Santa Fe, Chubut. El Código cordobés, por el contrario, asigna al proceso el trámite de juicio abreviado.

“Teniendo como propósito la restitución de la cosa y tratándose de una acción personal, la legitimación activa no se encuentra circunscripta al propietario de la cosa”, agrega la impulsora del proyecto en sus fundamentos, por lo que puede ejercerla cualquier persona que tenga derecho a usar y gozar de la cosa y excluir a otros del inmueble en cuestión.