Punto por punto: qué establece la ley de alquileres que aprobaría Diputados antes de fin de año

La Comisión de Legislación General de la Cámara de Diputados emitió dictamen favorable para modificar el capítulo del Código Civil que regula los alquileres y el proyecto será tratado antes de fin de año en el recinto.

El dictamen, impulsado por el oficialismo, incorporó una serie de modificaciones al proyecto que había aprobado el Senado por unanimidad el 23 de noviembre de 2016, por lo que si resulta aprobado en Diputados deberá volver a la Cámara alta para la sanción definitiva.

El proyecto establece un mecanismo de actualización semestral para los contratos de alquileres -el Senado había votado un reajuste anual-, con un valor que resultará de un promedio entre la inflación (IPC) y el Coeficiente de Variación Salarial (CVS) medidos por el Indec “para dar previsibilidad sobre todo a los inquilinos, que son el eslabón más débil de la relación”, explicó Daniel Lipovetzky, diputado macrista y titular de la comisión mencionada.

El legislador destacó la ampliación de la duración del contrato de dos a tres años, que “da mayor certeza y tranquilidad” y “resuelve el trauma de los inquilinos, que al año de alquilar ya están pensando en que tienen que cambiar de vivienda”. Sin embargo, para locaciones que no estén destinadas a vivienda el plazo será de dos años.

El proyecto ya había obtenido dictamen el año pasado tras una serie de reuniones informativas, pero dado que no se trató en el recinto, ese despacho cayó. El debate se reactivó ahora tras el pedido del presidente Mauricio Macri y podría llegar al recinto después del tratamiento del Presupuesto 2019.

Requisitos

- Si el destino es habitacional, no puede requerirse del inquilino:

1. El pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes;

2. Depósitos de garantía o exigencias asimilables por cantidad mayor del importe equivalente a un mes de alquiler;

El depósito será devuelto mediante la entrega de una suma equivalente al precio del último mes de la locación. Ese reintegro deberá hacerse efectivo en el momento de la restitución del inmueble.

En el caso de que exista alguna deuda por servicios públicos domiciliarios o expensas, correspondientes al período contractual y que al momento de la entrega del inmueble no hubiese sido facturada, podrá acordarse su pago tomando al efecto los valores del último período abonado, o bien el locador podrá retener una suma equivalente a dichos montos como garantía de pago.

En este último caso, una vez que el locatario abone las facturas remanentes, presentará las constancias al locador, quien deberá restituir de manera inmediata las sumas retenidas.

3. El pago de valor llave o equivalentes;

4. La firma de documentos pagarés o de cualquier otro documento que no forme parte, o se anexe al contrato original.

Comisiones

Si interviene una inmobiliaria, las comisiones por los servicios prestados deberán ser soportadas por el locador y no podrán superar los máximos establecidos en cada jurisdicción. Si no los hubiere, no podrán ser mayores a un mes de alquiler.

Cuando la inmobiliaria participe en la renovación del contrato, los honorarios no podrán superar el valor de medio mes de alquiler, si no hubiera, para esos casos, un máximo establecido en cada jurisdicción respecto.

Plazos

Si el contrato carece de plazo expreso y determinado mayor, se considerará que fue celebrado por un plazo mínimo de tres años en locaciones destinadas a vivienda y de dos años para cualquier otro destino.

El locatario puede renunciar a este plazo si está en la tenencia de la cosa.

Reparaciones

El inquilino debe efectuar a su cargo la reparación que exija el deterioro originado en su calidad o defecto, en su propia culpa, o en la de sus dependientes o en hechos de terceros o caso fortuito.

En caso de negativa o silencio del propietario ante un reclamo del locatario debidamente notificado, para que efectúe alguna reparación urgente, el locatario podrá realizarla por sí, con cargo al locador.

Si las reparaciones no fueran urgentes, el inquilino deberá intimar al propietario para que realice las mismas dentro de un plazo que no podrá ser inferior a diez días corridos, contados a partir de la recepción de la intimación. Una vez cumplido este, el locatario podrá realizarla por sí, con cargo al locador.

Si por motivos no imputables al inquilino se viese interrumpido el normal uso y goce del inmueble, éste tendrá derecho a una reducción temporaria del canon locativo equivalente a una treintava parte del mismo por cada día en que persista la interrupción o, según las circunstancias, a resolver el contrato. Es decir, podrá descontar el valor de un día del canon por cada jornada que no pueda utilizar la propiedad.

Los gastos y acreencias que se encuentran a cargo del locador podrán ser compensados de pleno derecho por el inquilino con los cánones, previa notificación fehaciente al propietario del detalle de los mismos.

Expensas

El proyecto también establece que el locatario no tiene a su cargo el pago de las que graven la cosa ni las expensas comunes extraordinarias. Sólo podrá establecerse que estarán a cargo del locatario aquellas expensas que deriven de gastos habituales, entendiéndose por tales aquellos que se reiteran por períodos mensuales o bimensuales y que se vinculen a los servicios normales a disposición del inquilino, independientemente de que sean considerados como expensas ordinarias o extraordinarias.

Salida anticipada y desalojo

Si está destinado a vivienda, el contrato podrá ser resuelto anticipadamente por el locatario si han transcurrido seis meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso.

Si se acordara un plazo de notificación previa superior a los tres meses, no corresponderá el pago de indemnización alguna si han transcurrido al menos seis meses de contrato.

Dentro de los dos últimos meses de la relación, cualquiera de las partes podrá convocar a la otra, notificándola en forma fehaciente, a efectos de acordar la renovación del vínculo.

En caso de silencio del locador o frente a su negativa de llegar a un acuerdo, estando debidamente notificado, el locatario puede resolver el contrato de manera anticipada sin pagar la indemnización correspondiente.

Si el destino es habitacional, previamente a la demanda de desalojo por falta de pago, el locador debe intimar fehacientemente al locatario al pago de la cantidad debida, otorgando para ello un plazo que no inferior a diez días corridos contados a partir de la recepción de la intimación, consignando el lugar de pago.

Sin perjuicio de la reserva por las obligaciones adeudadas, en ningún caso el locador podrá negarse o condicionar la recepción de las llaves del inmueble. En caso de negativa o silencio frente al requerimiento por parte del locatario para que se le reciba la llave del inmueble, este podrá realizar la consignación judicial de las llaves. En esa circunstancia, los gastos y costas correrán a cargo del locador.

En ningún caso se deberán alquileres ni ningún tipo de obligación accesoria a partir del día de la notificación fehaciente realizada al locador, siempre que el locatario efectúe la consignación judicial dentro de los diez días siguientes a la misma, o desde que fuera notificado el depósito judicial de la llave si la consignación se hubiese iniciado después del vencimiento de dicho plazo.

Cumplido ese plazo, o habiéndose verificado la extinción de la locación por cualquiera de los motivos previstos en esta sección, el locatario deberá restituir la tenencia del inmueble locado. Ante el incumplimiento del inquilino, el locador podrá iniciar la acción judicial de desalojo, la que deberá sustanciarse por el proceso previsto al efecto en cada jurisdicción.

El plazo de ejecución de la sentencia de desalojo no puede ser menor a diez días contados desde su notificación al locatario..

Actualización y garantías

En los contratos de locación de inmuebles destinados a uso habitacional el precio del alquiler deberá fijarse como un valor único y por períodos mensuales, sobre el cual sólo podrán acordarse ajustes semestrales, utilizando a tal efecto un índice conformado por partes iguales, con el índice de precios al consumidor (IPC) y el coeficiente de variación salarial (CVS), ambos elaborados por el Instituto Nacional de Estadísticas y Censos (INDEC)

En el caso de requerirse una garantía de cumplimiento de contrato, el propietario deberá aceptar, a oferta del locatario, cualquiera de las siguientes:

1) Garantía real

2) Aval Bancario

3) Seguro de Caución

4) Garantía personal del locatario o del fiador, que se documentará con recibo de sueldo, certificado de ingresos, o cualquier otro medio fehaciente. En caso de ser más de un locatario, deberán sumarse los ingresos de cada uno de ellos a los efectos de este artículo.

5) Garantía de fianza.

Esa enumeración no tiene carácter taxativo.

El locador no podrá requerir una garantía que supere el equivalente a cinco veces el valor mensual de la locación, salvo que se tratase del supuesto previsto en el inciso 4 en el cual podrá elevarse dicho valor hasta un máximo de diez veces.

En los supuestos de los incisos 2, 3 y 5, la reglamentación establecerá los requisitos que deberán cumplir las sociedades que otorguen estas garantías y las características y condiciones de las mismas.

Registración ante la AFIP

Ese tipo de contratos deberá ser registrado por el locador ante la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP), dentro del plazo, en la forma y con alcances que dicho organismo disponga. Sólo los contratos de locación registrados serán oponibles a terceros, contarán con fecha cierta y podrán ser utilizados como instrumentos válidos para el inicio de acciones judiciales.

Las disposiciones contractuales podrán ser modificadas por acuerdo de partes, cuando se trate de locaciones de inmuebles con destino habitacional en las que el canon locativo sea superior a tres mil Unidades de Valor Adquisitivo (UVA). En la actualidad, esa cifra alcanza los $81.000.

La opinión de los involucrados

Gervasio Muñoz, titular de la Federación Nacional de Inquilinos, sostuvo que “siempre que hubo regulación del precio de los alquileres en Argentina hubo un acceso justo a la vivienda” y explicó que destinan “el 50% del sueldo a pagar alquiler” y que no reciben nunca una factura por ese pago.

Por su parte, el presidente del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (CUCICBA), Armando Pepe, cuestionó que el plazo de los contratos de alquiler se eleve de dos a tres años. “El plazo es muy largo para aquellos propietarios que compran un inmueble como renta, lo alquilan por dos años y después lo usan o es para su hijo”, ejemplificó.

De todos modos, Pepe advirtió que “lo que preocupa seriamente es el tema de las garantías”, ya que “poder garantizar un alquiler solamente con recibo de sueldo es darle una sola opción al propietario”, por lo cual consideró que “habría que abrir esto a varias opciones más”, como un seguro de caución, una garantía de compañía privada o mismo un título de propiedad.

En cuanto a las comisiones, Ernesto Ziegler, representante del Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de la provincia de Buenos Aires, explicó que en ese distrito la ley que establece que pueden cobrar en los alquileres el 2% de honorarios como máximo a cada parte, pero “si los propietarios no pagan, se cobra ese 4% a los inquilinos”.