Puntos grises de la ley de alquileres: qué dice (y qué no) sobre la actualización, la garantía y el registro ante AFIP

El proyecto de ley de Alquileres que comienza a debatirse en la Cámara de Diputados puede provocar distintas interpretaciones. Es que hay puntos determinantes que no se plasmaron en el texto y que obligarán a los legisladores -o al Poder Ejecutivo, si debe reglamentarla- a ser más específicos.

La iniciativa impulsada por el presidente Mauricio Macri sube a tres años el plazo mínimo de un contrato de locación para vivienda, establece ajustes semestrales en base a índices del Indec, flexibiliza las garantías y obliga a los propietarios a pagar las comisiones inmobiliarias.

El proyecto que es, en rigor, una modificación al texto que votó el Senado hace dos años por unanimidad. En ese entonces, las organizaciones de inquilinos acordaron una iniciativa que llevó al recinto la senadora del Frente para la Victoria Silvina García Larraburu y que establecía un plazo mínimo de tres años para los contratos de locación de vivienda y ajustes anuales, en base al promedio de los índices de inflación y salarios del Indec. Ahora, las mismas organizaciones acordaron con el diputado de Cambiemos Daniel Lipovetzky, presidente de la comisión de Legislación General, retomar el análisis de la propuesta.

El texto que se debatirá tiene sus zonas grises. ¿Cómo se actualizará el contrato de alquiler? ¿Qué pasará con la garantía? ¿Qué ocurrirá con la comisión de la inmobiliaria? ¿Cómo se registrará el contrato ante la AFIP?

1) El ajuste del contrato

El artículo 12 del proyecto de ley establece el mecanismo de ajuste de los alquileres de vivienda.

"En los contratos de locación de inmuebles destinados a uso habitacional, el precio del alquiler deberá fijarse como un valor único y por períodos mensuales, sobre el cual solo podrán acordarse ajustes semestrales, utilizando a tal efecto un índice conformado por partes iguales, con el índice de precios al consumidor (IPC) y el coeficiente de variación salarial (CVS), ambos elaborados por el Instituto Nacional de Estadísticas y Censos (INDEC)", establece el proyecto.

De aquí se desprende que los contratos aumentarán menos que la inflación si los salarios quedan rezagados de los precios -como ocurre en estos momentos-. Y que, por el contrario, el alquiler subirá más que el IPC si los salarios recuperan poder adquisitivo -así sucedió en 2017-.

Pero la norma no establece cómo se confeccionará ese indicador. El Índice de Salarios del Indec tiene un rezago de dos meses y medio respecto del Índice de Precios al Consumidor. El pasado 27 de septiembre, el organismo oficial difundió el número de julio. El ente estadístico presentará este miércoles el dato de inflación de septiembre. ¿Cómo se actualizaría, entonces, un contrato que debiera ajustarse en octubre?

En casos similares, el Congreso dictó normas más específicas, con índices que operan con rezago. El ejemplo más palpable es el índice de movilidad de jubilaciones y asignaciones familiares. El indice de actualización también está compuesto por indicadores de precios y salarios, pero tiene seis meses de distancia. En diciembre, las jubilaciones ajustarán en función de los datos de entre abril y junio. Claro que eso provoca un desfasaje importante por la aceleración inflacionaria de los últimos meses.

Por ejemplo, si se toman los datos de salarios e inflación de julio, último mes en que existe información oficial sobre ambas cuestiones, se desprende que el promedio de sueldos del país aumentó 12,4% en seis meses, mientras que el IPC de ese periodo trepó 17,5%. El promedio simple indica que el contrato de alquiler debería actualizarse, en este caso, 14,95 por ciento.

2) La garantía

Este es, quizás, el punto más resistido por propietarios e inmobiliarias.

El artículo 13 del proyecto de ley dispone que el propietario deberá aceptar la garantía que le ofrezca el inquilino. Lo dice así: "En los contratos de locación de inmuebles destinados a uso habitacional, en el caso de requerirse una garantía de cumplimiento de contrato, el propietario deberá aceptar, a oferta del locatario, cualquiera de las siguientes: 1) garantía real, 2) aval bancario, 3) seguro de caución, 4) garantía personal del locatario o del fiador, que se documentará con recibo de sueldo, certificado de ingresos, o cualquier otro medio fehaciente. En caso de ser más de un locatario, deberán sumarse los ingresos de cada uno de ellos a los efectos de este artículo; y 5) garantía de fianza". Luego, agrega: "La presente enumeración no tiene carácter taxativo".

¿Con qué resguardos cuenta el locador ante esta situación? El proyecto de ley aclara: "El locador no podrá requerir una garantía que supere el equivalente a cinco (5) veces el valor mensual de la locación". Aunque, en el caso de los recibos de sueldo o certificados de ingresos, "podrá elevarse dicho valor hasta un máximo de diez (10) veces".

Dicho de otra forma, para alquilar con un recibo de sueldo como garantía un inmueble de $10.000 mensuales, un inquilino podría tener que demostrar ingresos por hasta $100.000 pesos.

El texto normativo deja para la reglamentación del Poder Ejecutivo los requisitos que deberán cumplir las sociedades que emitan avales bancarios, seguros de caución y fianzas.

Como referencia, la Ciudad de Buenos Aires ultima detalles de su propio sistema de garantías bancarias y seguros de caución, con participación del Banco Ciudad y otras entidades.

3) La comisión inmobiliaria

El artículo 4 del proyecto incorpora al Código Civil y Comercial el artículo 1196 bis, que establece que la comisión inmobiliaria estará a cargo del propietario y no podrá ser mayor a un mes de alquiler, si no existen otros máximos establecidos por cada jurisdicción. Además, el el locador deberá afrontar "gastos de publicación, certificación de firmas y cualquier otro en el que incurriere el intermediario a efectos de perfeccionar el contrato".

Las inmobiliarias, por supuesto, se resisten. Y advierten que los propietarios sumarán al contrato de alquiler los gastos adicionales que deban afrontar. ¿La respuesta de las organizaciones de inquilinos? Que, en todo caso, ese costo que en la actualidad debe abonarse de manera íntegra al inicio del contrato -salvo en la Ciudad de Buenos Aires-, ahora pasaría a prorratearse en las 36 cuotas mensuales del contrato.

4) La AFIP

El artículo 15 establece la obligatoriedad de declarar el contrato de alquiler ante la AFIP. En los hechos, esta disposición operará como un gran blanqueo de una actividad que todavía se realiza en las sombras.

"Los contratos de locación de inmueble deberán ser registrados por el locador ante la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP), dentro del plazo, en la forma y con alcances que dicho Organismo disponga", dispone la norma. "Sólo los contratos de locación registrados serán oponibles a terceros, contarán con fecha cierta y podrán ser utilizados como instrumentos válidos para el inicio de acciones judiciales", agrega. Dicho de otra forma: sin declaración ante la AFIP, el propietario no podrá reclamar judicialmente la ejecución del contrato; no estará cubierto.

Los inquilinos celebran este punto. Entre otras cosas, porque hará más accesible poder conseguir factura y deducir el alquiler del impuesto a las Ganancias. Muchos inmuebles están declarados por sus propietarios, pero sin "blanquear" que celebran con ellos contratos de alquiler.

¿Cómo se efectuará ese registro? Existen dos referencias. Por un lado, la AFIP implementó un sistema online para cargar archivo PDF o JPG del contrato en la declaración del impuesto a las Ganancias. En este caso, es el locatario el que informa el vínculo, para poder desgravarlo del tributo.

En el plano porteño, la Administración Gubernamental de Ingresos Públicos (AGIP) trabajaba en un sistema online para que los locadores registren el contrato a distancia y en un modelo de contrato que pueda completarse vía Internet.

5) Los arreglos, las expensas

El proyecto de ley establece resguardos para que los inquilinos reclamen por arreglos urgentes y no urgentes que deban realizarse en la vivienda. Y dispone que, si el locador no los afronta, podrán descontarse del canon locativo (el pago del alquiler) siempre que haya habido comunicación fehaciente y falta de respuesta o negativa.

En cuanto a las expensas, el texto dice que el locador deberá afrontar las expensas extraordinarias y el "gravamen sobre la cosa" (el impuesto inmobiliario). Quedarán sobre las espaldas del inquilino aquellas expensas por "gastos habituales", sean mensuales o bimensuales, ordinarios o extraordinarios.