¿Nueva ley de alquileres?: cambios que pide el Gobierno alteran la esencia del proyecto con media sanción

La Comisión de Legislación General de la Cámara de Diputados, presidida por el oficialista Daniel Lipovetzky (Pro), avanzó con el debate del proyecto de ley con media sanción del Senado que modifica el Código Civil y Comercial de la Nación respecto de los alquileres.

Los legisladores oficialistas –con algunos aliados- firmaron el dictamen de mayoría de iniciativa que sufrió numerosos cambios respecto de la que había llegado del Senado.

En tanto Frente Renovador y los radicales Ricardo Alfonsín y Brenda Austin firmaron en disidencia. El FpV presentó un dictamen de minoría respetando el texto aprobado por unanimidad en la Cámara alta.

Al comienzo de la reunión, los legisladores de Cambiemos propusieron una serie de modificaciones y  pidieron llegar a un “consenso”. El dictamen una vez votado en el recinto de Diputados, deberá volver a la cámara alta. La idea del oficialismo es que se trate –de ser posible- en la próxima sesión.

"Es necesario tener una ley que proteja a la parte débil de la relación que son los inquilinos pero que sea equilibrada para no desalentar la oferta”, argumentó el presidente de la comisión de Legislación General.

En ese punto, agregó que “si no hay oferta de inmuebles el primero que se perjudica es el inquilino que no tiene inmuebles para poder alquilar. Creemos que la ley que hemos dictaminado hoy es más equilibrada que la que venía con media sanción en el Senado".

La iniciativa modifica el Código Civil y Comercial de la Nación en materia de locaciones urbanas y propone mejorar las condiciones de los contratos de alquiler con destino habitacional a fin de evitar abusos.

Si bien hay coincidencias con la media sanción del Senado en, por ejemplo, fijar un límite a las comisiones inmobiliarias o a que se obligue a los propietarios a devolver el depósito una vez finalizado el contrato actualizado al último mes pagado, hay puntos que generan cortocircuitos entre las partes involucradas.

La discusión principal se dio por la forma de actualización de los aumentos del canon locativo en este contexto inflacionario. En la actualidad, los incrementos se fijan cada seis meses y se estipulan en un monto o porcentaje fijo. El último año, se estima que hubo una suba promedio del 40% y este año superará el 25%.

Solo se podrán actualizar si  la inflación anual que mide el INDEC supera el 6% anual y el canon será determinado por las partes,

El plazo de los acuerdos fue otro de los principales temas. La propuesta con media sanción prevé que la renovación de los contratos se extienda a tres años. En tanto, el oficialismo logró firmar en el debate en comisión el dictamen mayoritario para que se mantenga como en la actualidad, cada dos años.

"Es una ley que venimos trabajando durante todo el año y queremos dejarla lista para ir al recinto. Es una necesidad ya que hace más de 20 años no hay una ley de alquileres y el número de inquilinos es cada vez más importante", explicó Lipovetzky.

Fuentes del oficialismo le dijeron a iProfesional que pretenden que la iniciativa se apruebe este año y negaron hayan intentado frenar el debate, tal como sostienen las agrupaciones de inquilinos.

Puntos principales

La propuesta del Senado es que el canon se ajuste una vez por año y de acuerdo a un promedio entre la inflación y los aumentos salariales.

En cambio, el oficialismo proponía que se considere sólo el Coeficiente de Variación Salarial, pero para los alquileres que no superen las 840 unidades UVA, las mismas que se usan para los créditos hipotecarios: hoy serían $ 17.337,6. Los contratos por encima de ese precio se ajustarían de acuerdo a los que pactasen el dueño y el inquilino. 

Pero el dictamen mayoritario contempla que “en los contratos de locación de inmuebles destinados a uso habitacional se podrán acordar ajustes anuales, los cuales sólo se aplicarán si la inflación durante ese período es superior al 6%, de acuerdo a la variación del índice de precios al consumidor elaborado por el Instituto Nacional de Estadísticas y Censos (INDEC). En tal caso, a efectos de efectuar la actualización del alquiler deberá tomarse el valor de las UVA”.

Es decir, esta cláusula de actualización anual solo será operativa cuando la inflación supere el 6% anual de acuerdo a los datos difundidos por el INDEC.

Además, las expensas extraordinarias siempre correrán por cuenta del dueño y no del inquilino. 

Al igual que en el Senado, el dictamen mayoritario determina que se reintegre el monto determinado al momento de entregar la llave, pero actualizado a un valor equivalente al último mes de alquiler.

En la ley vigente, el locatario recibe el monto original abonado dos años antes de irse, o sea cuando el contrato recién iniciaba. Por lo tanto, ese dinero perdía poder adquisitivo.

Además, se incorporó una ampliación de los instrumentos de garantía que servirán al inquilino para ingresar a una propiedad: garantía real, aval bancario, seguro de caución; garantía personal del locatario o del fiador, que se documentará con recibo de sueldo, certificado de ingresos, o cualquier otro medio fehaciente; y cualquier otra que resulte satisfactoria a criterio del locador.

En todos los casos, dicha garantía debe cubrir al menos cinco meses del canon locativo.

Otro de los puntos de la iniciativa consiste en que, en caso de destino habitacional, al inquilino no se le podrá pedir un depósito mayor a un mes; y cuando se realice la renovación de contrato “las comisiones u honorarios no podrán superar el valor de medio mes de alquiler”.

El oficialismo también introdujo el concepto de “alquiler social” que indica que el Poder Ejecutivo, a través de la Secretaría de Vivienda y Hábitat, deberá “crear un programa destinado a apoyar a los inquilinos que tengan dificultades para cumplir con los requisitos de la garantía, depósito e incluso pago de alquileres, siempre que el destino de las mismas sean viviendas sociales”.

En ese sentido, el presidente de la comisión de Legislación General puso como ejemplo que "en una Argentina de 13 millones de pobres, no podemos omitir el tema del alquiler social”, una propuesta propia por la que la Secretaría de Vivienda y Hábitat debería disponer un subsidio a fin de aportar la garantía del contrato de locación para el caso de las viviendas sociales", indicó.

En tanto, la diputada Austin planteó que una ley de estas características debe hacerse contemplando todos los aspectos, logrando los mayores consensos.

“El mercado inmobiliario no quiere ningún tipo de regulación, prefieren estar desregulados para poder abusar de las condiciones de los inquilinos”, aseguró Gervasio Muñoz, de Inquilinos Agrupados. Cualquier tipo de regulación implicará un límite a las inmobiliarias. De todos modos, aclaró que la ley será un “primer paso”, y habló de otras modificaciones necesarias en un futuro: “Es un mercado en negro, no hay registro de nada, cómo y cuánto facturan, es un negocio muy turbio”.

La senadora Silvina García Larraburu, autora del proyecto con media sanción, lamentó que Diputados no haya apoyado su iniciativa.

La legisladora rionegrina consideró que el oficialismo “no sólo decidió burocratizar una norma fundamental, sino que además introdujo cambios que desconocen las necesidades de los inquilinos”.

“No se respetó el pedido de más de 6.5 millones de familias inquilinas de llevar a tres años los contratos de alquiler ni tampoco el requerimiento de un índice de actualización promedio entre inflación y salarios”, advirtió.

Y agregó: “El dictamen de la Cámara baja trae más oscuridad que claridad, propone un índice de actualización que no termina de entenderse, que es sumamente riesgoso y perjudica a los trabajadores; asimismo se flexibilizan los desalojos y se pone en manos del locatario la definición e imposición de los arreglos en el departamento”.