Claves para utilizar el fideicomiso en proyectos inmobiliarios

El fideicomiso es una figura jurí­dica que se presenta como alternativa interesante para estructurar operaciones de inversión y/o desarrollo inmobiliario con pluralidad de participantes, conocidos entre sí­ o no, con intereses comunes (limitados al proyecto o a los proyectos tenidos en mira), y sin vocación de integración societaria.

Bajo dicho contexto, existirí­an dos grandes posibilidades (desde el punto de vista del financiamiento a través de una figura fiduciaria, para finalidades relacionadas con los negocios inmobiliarios): financiamiento privado y financiamiento en el mercado de capitales.

Seguidamente se analizarán, de manera sintética y ejemplificativa, sendos supuestos de aplicación de la figura (uno para el caso de financiamiento privado y otro para el caso de financiamiento en el mercado de capitales).Financiamiento privado

Si se considera un financiamiento estrictamente privado (suponiendo ello la existencia de un grupo de inversores determinados que estén dispuestos a financiar cierta actividad o proyecto inmobiliario sin recurrir a un esquema de oferta pública), una de las alternativas posibles serí­a la del fideicomiso ordinario.

En tal supuesto, los inversores, a tí­tulo de fiduciantes, aportarí­an los recursos o bienes que se necesitaren para la actividad o proyecto y como beneficiarios contarí­an con un derecho, personal y transferible a recuperar el capital invertido y la rentabilidad que se acuerde.

Entonces, en este primer caso, los principales participantes serí­an básicamente los siguientes: 

• Fiduciantes: los inversores (por ejemplo, del terreno o edificio, del proyecto arquitectónico, de las obras e insumos, de los fondos, etcétera)
• Fiduciario: la persona fí­sica o jurí­dica a designar que, a partir del dominio fiduciario sobre los activos integrantes del patrimonio fideicomitido, tendrí­a a su cargo todas las tareas concernientes al desarrollo, administración y/o comercialización de la actividad o proyecto inmobiliario, pudiendo ser asistida por los asesores y/o consultores que se determinaren según las particulares del proyecto o de la actividad (por ejemplo, gerenciador de proyecto, broker, entre otros)
• Beneficiarios: los fiduciantes (inversores), los terceros que se indicaren en el contrato (por ejemplo, compradores de lotes o unidades resultantes del proyecto por ventas que efectuare el fiduciario, etcétera) y sus respectivos cesionarios.

Financiamiento en el mercado de capitalesAquí­ la figura serí­a la del fideicomiso financiero, que tendrí­a como bienes fideicomitidos proyectos inmobiliarios y/o activos inmobiliarios generadores de créditos (por ejemplo, cuotas hipotecarias, cánones locativos, cánones de leasing, etcétera); y los mismos (y su producido) serí­an la fuente de pago para los inversores.

En tal supuesto, se procurarí­a el desarrollo de cierta actividad o proyecto inmobiliario a través de la captación de recursos en el mercado y la obtención del consecuente financiamiento mediante oferta pública y colocación de los valores fiduciarios a emitirse: a) tí­tulos de deuda (con derecho a pago de renta y amortización de capital, con la periodicidad y demás condiciones que se determinen, y que podrán ser de diferentes clases); y b) certificados de participación (con derecho a una cuota parte sobre el patrimonio fideicomitido, y por ende a participar en las distribuciones o liquidaciones que se lleven a cabo del mismo, y que también podrán ser de diferentes clases, e inclusive subordinados a los primeros).

En este segundo caso, los principales participantes serí­an básicamente los siguientes

• Fiduciantes: las personas fí­sicas o jurí­dicas que aportarí­an los recursos materiales y/o inmateriales para la constitución del fideicomiso (por ejemplo, el o los originantes del proyecto y/o los inversores iniciales en valores fiduciarios).
• Fiduciario y emisor: una entidad financiera o una sociedad fiduciaria especialmente autorizada (que actuarí­a como emisor de los valores fiduciarios y tendrí­a a su cargo la administración del patrimonio fideicomitido, pudiendo también ser asistida por los asesores y/o consultores que se determinaren).
• Beneficiarios: las personas que adquirieran -inicialmente o a posteriori- los valores fiduciarios (incluyendo entre ellos, su caso, también a los fiduciantes). 

Consideraciones finales

Los supuestos brevemente desarrollados que anteceden son meramente ejemplificativos. Frente a determinados casos concretos, y en función de la flexibilidad que ofrece la figura bajo análisis (fideicomiso), podrán surgir diferentes alternativas y variantes (e, inclusive, otros participantes en cada caso).

Pero, en cualquier supuesto, el desarrollo, el análisis puntual (en especial de aquellos factores crí­ticos que podrí­an incidir en la factibilidad del proyecto y/o de la estructuración bajo dicha figura) y la eventual implementación de la estructura fiduciaria dependerán de las respectivas circunstancias particulares.Agustí­n A. Pérez Cambiasso, del estudio Nicholson y Cano Abogados