Nuevo Código Civil: qué reglas establece sobre los alquileres para vivienda y comerciales

Uno de los mayores anhelos que tienen los argentinos es el de alcanzar "la vivienda propia". No obstante, en este contexto en el que no se pueden adquirir dólares y se deprecia el peso, no todos pueden lograr esa meta y deben conformarse con alquilar.

En la vereda de los más afortunados, están aquellos que ya la tienen e, incluso, poseen más de una unidad, lo que les permite apostar al mercado locativo para obtener una renta.

Es así como estas dos realidades se encuentran. Y, cuando esto sucede, pueden surgir algunos conflictos de intereses. Acá es cuando entra en escena la Ley 23.091 (sobre locaciones urbanas) para tratar de poner paños fríos entre las partes.

Sin embargo, producto de una realidad que se va modificando de tanto en tanto, aquellos derechos y obligaciones que poseen en la actualidad los propietarios e inquilinos, están a punto de sufrir sustanciales modificaciones si finalmente se aprueba el proyecto de reforma y unificación de los Códigos Civil y Comercial que este miércoles obtendría la media sanción del Senado y en marzo del próximo año sería debatido por Diputados.

Esta iniciativa -redactada por el Presidente y vice de la Corte Suprema de Justicia de la Nación, Ricardo Lorenzetti y Elena Highton de Nolasco respectivamente, junto a la jurista Aída Kemelmajer- tiene en cuenta:

• Aspectos referidos a la locación habitacional.
• Dispone los límites que deben fijarse al inquilino en cuanto a meses de anticipo y depósito.
• Regula el contrato de locación para aquellas unidades volcadas al alquiler de turistas.
• Extiende el plazo máximo del contrato (a 20 años para el caso habitacional y a 50 para otros destinos).
• Unifica el lapso mínimo de renta en dos años.

Nuevo marco legal en puertaUna de las principales medidas es la unificación de las normas que regulan las locaciones en un mismo articulado, evitando así una engorrosa referencia a otras normas específicas.

A ojos de especialistas, el hecho de concentrar el marco legal en sólo 39 artículos -que no diferencia el destino que se le puede dar a la propiedad- terminará representando una gran ventaja para quienes intervienen de manera directa o indirecta en el negocio de la renta.

Uno de los cambios que introduce el proyecto es que se obliga a que el contrato -así como sus prórrogas y modificaciones- se tenga que hacer por escrito.

Por otro lado, establece que los derechos derivados de una locación se extenderán en caso de fallecimiento del propietario del inmueble o del inquilino, salvo que se haya estipulado expresamente lo contrario.

Del mismo modo, el nuevo marco propuesto fija que el contrato subsistirá durante el tiempo convenido, aunque la propiedad sea vendida. Es decir, en caso de comprar una casa con convenio de locación aún vigente, el nuevo dueño deberá esperar a que éste caduque para poder hacer uso del inmueble.

Otra de las novedades que introduce el flamante proyecto impulsado por el Ejecutivo es que, en caso de abandono o fallecimiento del locatario, quien lo habite y acredite haber recibido del inquilino un "manifiesto trato familiar" durante el año previo, podrá continuar bajo las mismas condiciones que fueron pactadas hasta el vencimiento del plazo establecido en el acuerdo.

Asimismo, de aprobarse el texto normativo, el inquilino deberá dar al inmueble el destino que fuera acordado en el contrato.

Tal vez, uno de los puntos más salientes es que, en caso de que se destine a vivienda, no podrá requerirse del locatario:

a) El pago de alquileres anticipados mayores a un mes.

b) Depósitos de garantía superiores a 30 días de renta por cada año de contrato.

c) El pago de valor llave o equivalentes.

Respecto del tiempo de la locación, la iniciativa propone que el período estipulado no podrá exceder los 20 años, en caso de que el uso sea habitacional, mientras que, de tratarse de otros destinos, el plazo máximo será de 50 años.

Además, establece que si el contrato careciera de plazo expreso y determinado, éste se considera como celebrado por un mínimo de 2 años. Sin embargo, dicho período legal no será aplicable si el inmueble se destina a:

a) Sede de embajada, consulado u organismo internacional o vivienda de su personal extranjero diplomático o consular.

b) Fines turísticos, descanso o similares. Si el plazo supera los 6 meses, se presumirá que no fue hecho con esos fines.

c) Guarda de cosas.

d) Exposición u oferta de cosas o servicios en un predio ferial.

Tampoco se aplicará el nuevo marco si el contrato estipulara una finalidad determinada y que, por sus características, se cumple en un plazo menor al pactado.

Las obligaciones de las partes

La iniciativa impulsada por el Ejecutivo detalla cuáles serán las obligaciones que deberán cumplir los propietarios y los inquilinos.

En el caso de los primeros, se mencionan las de:

• Entregar el inmueble conforme a lo acordado.
• Conservar el bien.
• Abonar las mejoras que debieran efectuarse.

Uno de los detalles relevantes, es que, en caso de que se produzca una pérdida de luminosidad, producto de la construcción de obras vecinas, no autorizará al locatario a solicitar la reducción del precio ni a disolver el contrato (una práctica que comenzó a ganar en intensidad en este último tiempo).

Esto, siempre y cuando no existiera dolo en el comportamiento del locador, como por ejemplo el saber de esta situación al momento de sellar el vínculo y no haberlo comunicado.

Dentro de las obligaciones del inquilino, se destacan la de:

• No variar el destino de la propiedad.
• Mantener el bien.
• Pagar el precio convenido.
• Restituir el inmueble al cumplirse el plazo. 
• Responder por cualquier deterioro causado.

El nuevo Código también establece que no tendrá a su cargo el pago de las obligaciones que graven el bien, excepto que existiese un pacto de común acuerdo que indique lo contrario.

Otro de los aspectos que abarca la nueva norma es que, si por alguna causa de fuerza mayor no pudiera usarse el inmueble, el inquilino podrá pedir la rescisión del contrato o la cesación del pago del precio por el tiempo que dure esta imposibilidad.

Esto, a ojos de los expertos, puede suscitar fuertes controversias en la Justicia, por el hecho del límite difuso entre qué puede contemplar y qué no un concepto tan abarcativo como lo es el de "fuerza mayor".

En tanto, respecto al pago se establece que deberá efectuarse por adelantado en forma mensual.

Por último, se detalla que el locatario podrá realizar mejoras, salvo que:

• Esté expresamente prohibido en el contrato.
• Altere la substancia o forma del bien.
• Haya sido interpelado a restituir la propiedad.

El texto normativo aclara que no tendrá derecho a reclamar el pago de mejoras útiles y de mero lujo o suntuarias, salvo que las mismas sean necesarias, en cuyo caso podrá reclamar su valor al locador.

Este es otro de los aspectos que, a ojos de los analistas consultados, puede llegar a ser objeto de fuertes controversias en la Justicia.

Fin del vínculo

Al respeto, la iniciativa fija que el contrato se podrá dar por concluido cuando se dé:

a) Cumplimiento del plazo convenido o requerimiento, según el caso.

b) Resolución anticipada.

Asimismo, sostiene que, en caso de vencimiento del período convenido o del mínimo legal -en ausencia de convención- si el locatario continúa utilizando la propiedad alquilada, el vínculo continuará en los mismos términos hasta que cualquiera de las partes dé por concluido el contrato mediante comunicación fehaciente, tal como un telegrama o carta documento.

También el proyecto estipula que el locador podrá disolver el contrato si se produce:

a) Un cambio de destino o uso irregular (Por ejemplo, si debía ser destinado a vivienda y se usa como oficina).

b) La falta de conservación del inmueble.

c) La mora en el pago del alquiler durante dos períodos consecutivos.

Por su parte, el locatario podrá dar por concluido el contrato si el propietario no cumple con la obligación de conservar el bien para el uso y goce convenido, así como también si encuentra algún vicio oculto.

Respecto de los plazos, el proyecto fija que el inquilino podrá dejar el inmueble transcurridos los seis meses de haberse firmado el acuerdo. Para ello, deberá notificar en forma fehaciente su decisión al locador.

En estos supuestos, la iniciativa propone que si se produce este hecho dentro del primer año de vigencia de la relación, el inquilino deberá abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar la unidad. La cifra será de un mes si la opción se ejerciera transcurrido dicho lapso.

Además, establece que si no se paga el alquiler, previamente a la demanda de desalojo, el locador deberá intimar al inquilino para que le abone la cantidad adeudada, otorgando un período no inferior a diez días corridos contados a partir de la recepción de la intimación, consignando el lugar de pago.

En tanto, el locatario podrá retirar la mejora útil al concluir la locación, salvo que se haya pactado que quede en beneficio del inmueble. Lo mismo sucederá si se corre riesgo de que, ante la separación, se produzca un daño o, simplemente, si la escisión no le ocasionara rédito alguno.

Respecto de los garantes, el nuevo marco normativo estipula que su obligación cesará automáticamente al vencimiento del plazo estipulado en el alquiler, salvo que derive de la no restitución en tiempo del inmueble.

Asimismo, el consentimiento del fiador en la renovación o prórroga del contrato deberá ser expreso, una vez vencido el período pactado.

Por último, la iniciativa establece que se considerarán nulas todas las disposiciones anticipadas que extiendan la fianza del contrato de locación.

Voces

Los especialistas consultados por iProfesional dieron su visión acerca de las modificaciones que busca introducir el nuevo marco locativo.

Al respecto, Agustina Vítolo, abogada del estudio Vítolo, remarcó la importancia de eliminar "el plazo mínimo de tres años que establece la Ley 23.091 para todas las locaciones que no tengan como destino la vivienda".

"La ley actual deja un vacío cuando se refiere al plazo mínimo de tres años para 'los restantes destinos', señaló. Y agregó: "¿Qué se entiende por 'otros destinos'? Eso se determina mediante la interpretación".

La especialista explicó que las locaciones de espacios comerciales, oficinas e industrias tienen un plazo mínimo de tres años pero, tratándose de ámbitos amueblados, el alquiler por lapsos horarios no está comprendido por el plazo mínimo.

Otro ejemplo proporcionado por tiene que ver con qué pasa en el caso de uso para destino mixto. La interpretación indica que en casos manifiestamente divisibles, el plazo mínimo será de tres años para el local y de dos años para la habitación. Es decir, el proyecto simplifica el tema del período estipulado, estableciendo uno común con unas pocas excepciones que -además- ya se encontraban contempladas.

Por su parte, Gustavo Giatti, socio de Julio César Rivera Abogados, consideró que "la legislación propuesta abandona el sistema de análisis exhaustivo de situaciones y efectos que pudieren suscitarse a raíz de una relación locativa para enrolarse en un sistema legislativo de mayor simpleza".

Tal decisión, remarcó el especialista, proviene de la existencia de profusa legislación especial sobre la materia y una mirada más atenta a la realidad, donde se pretende considerar aún más los derechos del locatario y proteger la locación habitacional.

Para Giatti, el capítulo de locaciones "aporta mayor claridad a las causas de extinción del contrato pero es impreciso al regular la rescisión anticipada, ya que se mantiene la redacción de la Ley 23.091 pero omite fijar el plazo de preaviso en que debe notificarse la voluntad rescisoria que, en la actualidad, es de 60 días".