Por qué llegó la revancha de los departamentos de 3 ambientes

La demanda de departamentos de tres ambientes en la ciudad de Buenos Aires creció de manera sostenida, impulsada por el regreso de los créditos hipotecarios y cambios en las preferencias de los compradores. Estas unidades, con dos dormitorios y un espacio adicional, atraen tanto a familias jóvenes como a parejas que buscan ampliar su vivienda.

Según estimaciones, más de 20.000 propiedades de este tipo están actualmente en venta, entre nuevas y usadas.

Soledad Balayan, de Maure Inmobiliaria, señaló que "la demanda para comprar departamentos de tres ambientes siempre fue alta, pero ahora es aún más notoria debido porque los de uno y dos ambientes son más solicitados para el alquiler, incluso post DNU que derogó la Ley de Alquileres".

Este tipo de propiedades, que históricamente lideraron el interés de los compradores, resultan ideales para quienes buscan combinar espacio y funcionalidad, en un contexto donde el segmento de inversión en inmuebles destinados al alquiler perdió protagonismo post DNU que derogó la Ley de Alquileres.

"El tres ambientes es la tipología ideal para iniciar una familia, y el crédito hipotecario resulta una excelente herramienta para acceder a este tipo de inmuebles. Incluso para parejas sin hijos, el segundo dormitorio es muy funcional como escritorio o espacio de trabajo para el home office", agrego Balayan.

Valorización

Los valores de los departamentos de tres ambientes en CABA registraron incrementos de entre 6% y 11% en la mayoría de los barrios durante el último año, revirtiendo parcialmente la caída acumulada del 42% que se había registrado entre 2018 y 2023.

En zonas de alta demanda como Palermo, Belgrano y Recoleta, los precios oscilan entre u$s 165.000 y u$s 195.500, mientras que en barrios más accesibles como Parque Patricios o La Boca, los valores rondan los u$s 80.500 y u$s 73.000, respectivamente.

Hernán Perrone, de Re/Max Parque, explicó que "la activación de créditos hipotecarios está permitiendo a muchos compradores dar el salto hacia un ambiente más grande".

Según Perrone, "la clave del atractivo radica en la flexibilidad de los tres ambientes, que se adaptan tanto a las necesidades actuales como a futuras ampliaciones".

Los departamentos de tres ambientes también capturan el interés de quienes priorizan espacio y comodidad, en especial familias jóvenes y parejas que buscan una vivienda que pueda adaptarse a sus necesidades futuras.

Su atractivo radica en la posibilidad de tener un segundo dormitorio que puede funcionar como cuarto adicional o espacio multifuncional, y en el contexto actual, es una tipología que muchos compradores consideran como una inversión a largo plazo.

En términos de precios, los tres ambientes aumentaron entre 6% y 11% durante el último año, dependiendo de la zona. En barrios como Palermo o Belgrano, los valores ya superan los u$s 160.000, mientras que en áreas como La Boca o Constitución se ubican por debajo de los u$s 75.000. Este incremento refleja una estabilización en el mercado inmobiliario, especialmente en propiedades bien ubicadas y en buen estado, que siguen siendo las más buscadas por los compradores.

El interés por los departamentos de tres ambientes también se explica por su mejor relación costo-beneficio en comparación con unidades más grandes. Para familias jóvenes o parejas, representan una alternativa que combina amplitud sin llegar a los precios elevados de propiedades de cuatro o más ambientes.

Recientemente en el informe de escrituras que releva el Colegio de Escribanos de CABA se informó que se registraron en octubre último cerca de 6.000 actos notariales. El mejor registro después de 7 años y se efectuaron 944 con hipoteca. Lo que representa un incremento del 300% respecto al mismo mes del año anterior. En el acumulado del año, se registraron 2.914 escrituras de hipoteca, lo que implica un aumento del 113%.

Lisandro Cuello, experto inmobiliario, explicó que "de las casi 6.000 escrituras, es probable que un 25% corresponda a la compra de unidades de tres ambientes. El crédito hipotecario permitió que estos inmuebles vuelvan a ser valorizados por la demanda".

Además, desde el sector confían en que el Blanqueo impacte positivamente en la compra de unidades usadas, a estrenar y en pozo con dos dormitorios.

"Esto se podrá confirmar recién a inicios de 2025, ya que aún hay tiempo para destinar lo sincerado al mercado inmobiliario", agregó Cuello.

De mayor a menor

A continuación, se presentan los valores promedio de departamentos usados en venta de tres ambientes en CABA (sobre todo en edificios con pocos amenities o nulos). Estas propiedades, con superficies de más de 60 metros cuadrados, reflejan las cifras más altas del mercado porteño según Reporte Inmobiliario y Cabaprop:

• Puerto Madero: u$s 450.000.

• Palermo: u$s 195.500.

• Recoleta: u$s 190.000.

• Belgrano: u$s 165.000.

• Retiro: u$s 160.000.

En contraste, los valores más accesibles para tres ambientes se encuentran en barrios del sur de la ciudad:

• La Boca: u$s 73.000.

• Constitución: u$s 72.000.

• Pompeya: u$s 66.000.

• Villa Lugano: u$s 50.000.

• Soldati: u$s 44.000.

Este rango de precios evidencia una amplia brecha entre las zonas más exclusivas y las áreas con menor valorización, aunque en todos los casos el segmento de tres ambientes mantiene una alta demanda.