Nuevos créditos hipotecarios: qué propiedades se venderán más rápido y fácil

Los nuevos créditos hipotecarios lanzados en las últimas semanas por distintos bancos -Banco Hipotecario; Banco Ciudad; ICBC; Supervielle; Bancor; Banco de Corrientes; Banco de la Provincia de Neuquén; Banco del Sol; Banco Nación; Santander- despertaron el entusiasmo de agentes inmobiliarios, brokers y cámaras del sector no sólo en relación al dinamismo que le van a imprimir al mercado, sino también en relación a lo que puede suceder con los precios de las propiedades.

Por su parte, quienes se ilusionan con aprovechar la oportunidad para lanzarse a la aventura de conseguir la casa de su sueños, comparten la misma euforia aunque con especial atención a la letra chica. Para saber si van a poder convertirse por primera vez en propietarios no sólo han contemplado los ahorros sino que también han comenzado a afinar el lápiz para estar seguros, entre otras cosas, de que no más del 20 o el 25% de su sueldo quede comprometido al pago de la cuota del préstamo.

Así las cosas, la pregunta que los futuros compradores se hacen es "¿qué me alcanza con esto?" o mejor dicho, qué van a poder comprar y en qué zona, en relación a su remuneración actual y al tamaño del chanchito con ahorros que finalmente van a romper.

Al parecer y, al menos al principio, la mayoría de los créditos otorgados van a dinamizar el segmento de departamentos usados y pequeños. "Cuando las personas comiencen a acceder al crédito, por un tema de ticket, los inmuebles de menor valor son los que primero se van a vender. Se trata de aquéllos de alrededor de u$s70.000, quizá algunos pueden llegar a los u$s100.000. Posteriormente van a comenzar a dinamizarse los del segundo segmento que son los que se ubican entre u$s100.000 y u$s200.000", explica el broker Fabián Achaval.

Con la demanda concentrada en estas unidades de 1 o 2 ambientes y relativamente baratas, la pregunta es si el mercado tiene stock suficiente para que tanto comprador como vendedor puedan aprovechar las oportunidades que otorgan los créditos. La respuesta es contundente: "Si bien desde 2022 la oferta bajó un 40%, actualmente es elevada porque hay un stock superior a la media histórica de departamentos ofrecidos. Además, hay una distorsión de precios por la ausencia de valores de referencia por lo cuál hay algunos que están por debajo de su valor real, de allí que se trate de las oportunidades que van a ir desapareciendo más rápido a medida que se reactive el mercado".

Pero además el sueldo promedio es un factor clave y su gravitación va a ser muy importante. Las razones, son claras. "Los bancos que ofrecen estos créditos están buscando que la cuota no supere el 25% y la realidad es que no vas a pagar menos de $300.000 o $400.000 de cuota; entonces nadie que gane menos de $1.000.000 o $1.200.000 puede sacar un crédito", explica Ivan Briones, director comercial de Estudio KOHON.

Con la demanda concentrada en estas unidades de 1 o 2 ambientes y relativamente baratas, la pregunta que surge es si el mercado inmobiliario tiene stock suficiente

Desde el dictado del nuevo DNU por parte del Gobierno, la disponibilidad de viviendas para alquilar bajo la modalidad tradicional aumentó de manera significativa aunque la desregulación de precios generó un incremento en los valores muy poco ajustado al ritmo del crecimiento de los salarios. Por eso, "es probable que las cuotas de un crédito hipotecario hoy estén a la altura de lo que se paga un alquiler, estimado en alrededor de un 40% del sueldo, por lo cual debería alcanzar para un préstamo orientado a comprar una propiedad usada y chica en algunos de los barrios de clase media de CABA", agrega.

Los motivos por los que los departamentos más chicos tienen ventaja

La sensación entonces, es que puede ocurrir algo similar a lo que sucedió entre mediados de 2017 y marzo 2018 con los créditos UVA ofrecidos y otorgados durante la presidencia de Mauricio Macri. "En aquel momento, vivimos un fenómeno que fue que nos quedamos sin inmuebles en oferta de 1 y 2 ambientes que eran los que se ofertaban hasta u$s120.000", detalla Alejandro Braña Miembro del Colegio Profesional Inmobiliario Porteño.

Sin embargo, en relación a lo que sucedía en ese momento, los posibles compradores tienen una ventaja significativa: "hoy los valores de los inmuebles están muy por debajo de los que se manejaban en aquellos tiempos; estamos hablando de al menos un 40% por debajo e incluso hasta 50% en algunos casos puntuales, por lo cual podrán acceder a más cantidad de ambientes y superficie en m2 por el mismo o menor valor que lo que ocurría hace 7 u 8 años", asegura.

Por ejemplo, un departamento de 2 ambientes en Almagro, con una superficie de 45m2, ubicado en Rivadavia y Pringles, fue vendido en agosto de 2017 por u$s86.000. "Hoy contás en oferta en el mismo edificio con un 3 ambientes de 62 m2 casi en ese mismo valor -u$s89.000-, acota Braña.

Que pasará con las propiedades más grandes

Si hasta que se dé el reacomodamiento de precios pareciera que el mercado va a ir agotando rápidamente las oportunidades más baratas, lo esperable es que las unidades más chicas sean las más demandadas. "Hay departamentos usados que hace cuatro años que están en el mercado y no se vendieron entonces van a ser los que primero se agotan no tanto por precio sino por volumen y estimo que es una oferta que va a desaparecer muy rápido", acota Briones.

Sin embargo, otras voces argumentan que este panorama puede verse algo alterado por un fenómeno extremo: "Venimos de muchos años de recesión y de suspensión del ahorro por lo que mucha gente de clase media, en lugar de generar ahorros, salió literalmente a vaciarlos para sobrevivir y ahora que hay créditos no todos pueden acceder ya que ese colchón se redujo", explica el titular de Fernando Atilio Propiedades.

Un mercado con cepo cambiario como el de Argebntina tiene un 27% menos de operaciones inmobiliaria

 

Al haber un desahorro, "a mi criterio, será una mejor oportunidad para los que ya cuentan con casa propia y quieren agrandarse de un 2 ambientes a otro de 3 o 4 ambientes o para los que quieren saltar de un 3 ambientes a una casa para luego reciclarla. Se trata de aquellas familias que no buscan la primera vivienda porque ya la tienen y quieren expandirse".

El efecto derrame de los créditos hipotecarios

Si mucha gente también utiliza este tipo de créditos para dar el salto, es probable entonces que el alcance de los mismos pueda expandirse a otro tipo de propiedades. "La oferta de casi todas las tipologías se mantiene super amplia y hubo incluso una reacción de precios previo al anuncio de los créditos que impactó en los departamentos de 4 ambientes. Por eso, creo que el estímulo va a impactar en todo el mercado. El segmento de casas, por ejemplo, es un mercado que viene muy castigado, con precios que habían sufrido una baja muy importante en CABA y hoy encuentra una nueva oportunidad a través de aquéllos que van a saltar de un 3 ambientes para agrandarse. Por otro lado, como algunas líneas de créditos son para construcción de primera o segunda vivienda, más allá de que el metro cuadrado de obra nueva tenga precios caros, el hecho de poder obtener un préstamo hace que la construcción sea prácticamente al costo. Es algo que probablemente suceda como efecto rebote", señala Atilio.

Para que el carro comience a andar sin corcoveos, los distintos actores del sector también están a la espera de que junto a la aparición de la oferta de créditos hipotecarios otras trabas se resuelvan. "Luego de un gran parate, el mercado inmobiliario fue repuntando y 2023 cerró como el mejor de los últimos 5 pero no hay que olvidarse que un mercado con cepo cambiario como el nuestro tiene un 27% menos de operaciones que sin cepo. Por eso, el crédito hipotecario, el levantamiento del cepo y el blanqueo son factores que tenemos que ver cómo impactan. Algo adicional es que en la gestión de Macri el salario promedio era de u$s1.400 mensuales. Hoy ese salario descendió a u$s700, entonces la cantidad de gente que va a poder acceder al crédito es menor", indica Achaval.

En la misma sintonía, sobre los salarios pulverizados por la inflación como una desventaja para tomar un crédito hipotecario el experto en real estate Alejandro Braña argumenta que "en 2017 un grupo familiar demostrando ingresos totales por $35.000 sacaba un crédito UVA del 80% del valor de un inmueble ubicado en Almagro con un valor de hasta u$s100.000 pero en ese momento del 2017 -agosto- el dólar cotizaba a $16 y ese ingreso total de $35.000 equivalía a unos u$s2.200. Si en la actualidad compramos una propiedad de u$s100.000, con el crédito que otorga el Banco Ciudad con un financiamiento del 80% que serían unos u$s80.000 pagaríamos una cuota mensual inicial de $550.310 y cómo ese monto no puede superar el 25% de los ingresos demostrables del grupo familiar, los mismos deben ser de al menos o superiores a 2.200.000 pesos".

Y añade: "En 2017 una familia inquilina reunía ese monto sin inconvenientes y ello explicó el boom que resultó en aquel momento. Hoy algunas familias pueden demostrarlo pero será un porcentaje ínfimo en relación a la necesidad imperiosa de mucha gente de llegar a su techo propio".

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El mercado de propiedades recibirá sin dudas los impactos de esta disponibilidad de préstamos hipotecarios. Habrá que esperar unas semanas más para ver si efectivamente la demanda se concentra en las unidades más chicas y más baratas, sobre todo las ubicadas en el corredor norte que es el de mayor dinamismo. Pero también que gravitación va a tener el bajo nivel de los salarios y el colchón de ahorros de la clase media el cuál parece estar cada vez más flaco. Por ahora, las previsiones del sector son muy optimistas.