Propiedades de pozo con crédito hipotecario: qué piden a los bancos para que tengan éxito

El mercado de propiedades de pozo espera un boom de la construcción con la nueva escritura divisible sobre el suelo, que permitirá tomar un crédito hipotecario para el proyecto y que los compradores de las unidades paguen el remanente que dejó el desarrollador, pero advierten que el éxito depende de los bancos.

El beneficio de estos nuevos créditos hipotecarios para desarrolladores es que los consumidores podrán acceder a un departamento más grande o un primer departamento para el que no tiene posibilidades de conseguir todo el dinero, enfatiza Hernán Siwacki, CEO de Capital Broker.

Cómo cambia con los nuevos créditos hipotecarios

Que la construcción pueda estar fondeada con un crédito hipotecario para el desarrollador, el que después sea atomizado en las unidades, dinamizará el mercado de inmuebles de pozo, ya que al comercializar las unidades a consumidores finales, el crédito ya estará preotorgado sin contar con escritura, indica Ignacio Mel, de Mel Inmobiliario.

Antes el mercado inmobiliario de pozo se nutría del comprador que tenía ingresos genuinos y ahorros, porque el crédito no era aplicable. Ahora el mercado se expande a personas que tengan ahorros más el fondeo con créditos hipotecarios, explica.

Sobre cómo funcionará el sistema, Mel considera que el desarrollador hace una hipoteca donde se hace la construcción; va a tener una cantidad de unidades proyectadas; el crédito hipotecario se va a dividir en el número de unidades, y el comprador se hará carga del remanente que no fue pagando el desarrollador antes de vender.

Los puntos clave que no se conocen son los siguientes, según plantea Siwacki:

• Si la hipoteca se hace una parte del terreno y el boleto de compraventa de la unidad, con la calificación del comprador, va a servir para poder acreditar solvencia y dar una garantía.
• Así como si van a pedir una garantía adicional por parte del comprador.

Qué piden los desarrolladores a los bancos

Hasta ahora, solo pueden acceder a un crédito hipotecario las personas con unidades que ya tengan escrituras, o sea, luego de la finalización del desarrollo, si no se vendieron todas las unidades, o a propiedades que tengan algunos años. Ahora, podrán exceder a unidades en construcción con este nuevo financiamiento, sostiene Mel.

Pero esto será posible en la medida en que las tasas de inflación sean bajas, y las tasas reales que cobren los bancos también sean inferiores a las actuales, señala.

Si hay financiamiento, esto puede dinamizar muchísimo el mercado inmobiliario, en la medida en que las tasas sean competitivas y los bancos instrumenten medidas que sean lógicas para el comprador y para el desarrollador, afirma Siwacki.

Hoy las tasas son muy altas, ya que por los créditos hipotecarios se está pagando UVA más tasas de financiamiento. La UVA se ajustan por inflación y hasta hace poco teníamos índices de 4%, que dan entre 65% y 70% anualizados, más la tasa de financiamiento que no es baja, calcula Mel.

Entre 2% y 3% de inflación, ya podemos pensar en algo y, como el riesgo país baja, esto debería replicarse en la tasa para el crédito bancario, pero es prematuro para hacer cuentas sobre cuántos desarrollos puede impulsar la medida, sostiene.

Cuál será el impacto en la oferta de propiedades

Que el boleto de compraventa pueda ser securitizado y cotice en el mercado de capitales brindará más liquidez a la comercialización de ese instrumento, remarca Mel

Y que los boletos se pueden registrar permite dar más certidumbre sobre las inversiones en el desarrollo y facilitar una comercialización más transparente, manifiesta

Esto se suma a la expectativa positiva en cuanto al ánimo y la intención de muchísima gente de comprar y hacer negocios con operaciones de boletos de compraventa que hasta hoy no podían tener financiación, agrega Siwacki.

Habrá fondeo para los desarrollos que hoy está limitado a capitales propios. En la actualidad, el desarrollador o tiene la plata o se tiene que fondear con venta de unidades, para lo que se hacen distinto tipo de acuerdos; hay quienes ponen todo el dinero junto; hay gente que da un adelanto y luego cuotas o pagos durante según el avance de obra, describe.

De este modo, los desarrolladores inmobiliarios festejan la creación de la escritura divisible sobre el suelo, que permitirá tomar créditos hipotecarios para la construcción y que el comprador de las unidades pague el remanente al momento de la compra, pero advierten que el éxito depende de los bancos.