Propiedades: Milei sorprende con nuevo DNU que cambia todo lo conocido en créditos hipotecarios
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Un DNU revoluciona la compraventa de propiedades, al impulsar que los desarrolladores inmobiliarios puedan concretar hipotecas sobre el suelo y obtener crédito bancario para proyectos que contemplen unidades funcionales afectadas a la garantía.
Estas hipotecas bancarias tomadas por los desarrolladores inmobiliarios serán instrumentos divisibles y podrán cotizar en el mercado de capitales.
En tal sentido, el Decreto 1017/2024, publicado este miércoles en el Boletín Oficial, encomienda a la Comisión Nacional de Valores (CNV) que promueva la estandarización de estas hipotecas divisibles sobre la superficie del suelo, a fin de facilitar la titulación en letras hipotecarias y su colocación en el mercado.
El problema de la registración de hipotecas en las provincias
"Uno de los principales obstáculos para el otorgamiento de créditos con garantías reales es la dificultad que existe en los procesos de aprobación, subdivisión y registración de los proyectos inmobiliarios por parte de las distintas jurisdicciones", dicen los fundamentos de la norma, y agregan:.
Esto reduce considerablemente la oferta de viviendas pasibles de ser hipotecadas, ya que a nivel nacional existen más de $1.300.000 viviendas terminadas sin escritura y más de 500.000 en la provincia de Buenos Aires, según datos del Censo de 2022.
Pero el Código Civil y Comercial de la Nación contiene instrumentos que permiten subsanar esta problemática.
En tal sentido, y ya que no todos los registros públicos de la propiedad inmueble de las jurisdicciones locales contemplan la registración de boletos de compraventa, corresponde facultar a entidades de derecho privado a llevar la anotación
Además, diverge la aplicación de los institutos de derechos reales establecidos en el Código por parte del Gobierno nacional, las provincias y la ciudad de Buenos Aires, y los municipios, por lo que se impulsa el dictado de pautas para la armonización federal del uso los institutos de derechos reales y el desarrollo de un esquema de armonización federal en la materia.
El Ministerio de Economía establecerá medidas para la anotación de los boletos de compraventa, con el objeto de promover la agilidad en su depósito, negociación y transmisibilidad, asegurando la vigencia y resguardo del derecho de propiedad y acceso a la vivienda.
Un requisito muy caro que se elimina
La norma dice que "la dificultad de concretar desarrollos inmobiliarios con financiamiento bancario ha sido, en gran medida, resultado de la interferencia indebida del Estado en el mercado, manifestada principalmente en la exigencia de un seguro obligatorio en los contratos de prehorizontalidad".
La no interferencia del Estado en esta materia permitirá que las partes acuerden la contratación de seguros u otras garantías bajo las condiciones que determinen, ejerciendo la autonomía de la voluntad y siempre respetando las normas de protección al adquirente de buena fe.
Por tal motivo, se establece establecer que el seguro previsto en el Código Civil y Comercial, en el marco de la autonomía de la voluntad, sea facultativo para las partes, y se encomienda a la Superintendencia de Seguros de la Nación (SSN) la creación de instrumentos ad hoc.
De este modo, el Gobierno revoluciona el mercado de los desarrollos inmobiliarios, con la promoción de hipotecas divisibles sobre la superficie del suelo por parte de los emprendedores, las que podrán ser ofrecidas en el mercado de capitales.