Alquileres: detalles de los beneficios fiscales y quiénes deberán registrar los contratos

La AFIP, a través de la resolución general 5545, eliminó la obligación de registrar los contratos de alquiler de inmuebles urbanos y rurales. Solamente, será necesaria la registración de los mismos, para poder acceder a determinados beneficios fiscales.

De esta manera, se suprimió el requisito de informar todas las operaciones concertadas entre locadores y locatarios ante el "Régimen de registración de contratos de locación de inmuebles (RELI)". Esta medida se apoya en el Decreto de Necesidad y Urgencia 70/2023, que derogó la ley 27.551 de Alquileres.

Alquileres: quiénes deberán registrar los contratos ante la AFIP

La nueva resolución de AFIP establece que los contribuyentes que quieran acceder a los beneficios fiscales en el Régimen Simplificado para Pequeños Contribuyentes y en los impuestos sobre los Créditos y Débitos en cuentas bancarias y otras operatorias, sobre los Bienes Personales y a las Ganancias, contemplados en la ley 27.737, deberán declarar sus contratos de alquiler en el servicio "Registro de Locaciones de Inmuebles - RELI" que funciona en la página Web del organismo con clave fiscal, antes del 30 de septiembre de 2024 o dentro de los 15 días corridos posteriores a su celebración, según sea el caso.

Quienes ya tengan registrados los contratos no deben volver a hacerlo, excepto que haya modificaciones o actualizaciones de los mismos. En esa misma dirección, por medio de la resolución general 5547, en referencia al impuesto a las ganancias, se dispuso la eliminación de la obligación por parte del empleado en relación de dependencia de adjuntar, en el servicio SiRADIG, una copia del contrato de alquiler del inmueble con destino a casa habitación.

Este requisito, para acceder al beneficio del impuesto a las ganancias, resultaba necesario para tener acceso a las deducciones del 40% y del 10%, respectivamente, de las sumas pagadas por este alquiler.  

Con el objetivo de reducir trámites para los contribuyentes, relacionado con los automóviles, recientemente la AFIP dispuso la derogación del Certificado de Transferencia de Automotores (CETA), el documento que debía emitirse al vender un automotor o motovehículo usado y radicado en el país.

Registro de contrato de alquiler: qué beneficio hay para monotributistas

De acuerdo con lo establecido en la ley 27.743, en relación con el Régimen Simplificado, en cuanto a la definición que se hace de unidad de explotación, para los alquileres de inmuebles se considera que para la cantidad de actividades que puede desarrollar el monotributista, constituyen una sola unidad de explotación todos los bienes inmuebles que se mantenga en locación y todos los condominios de bienes inmuebles que se encuentran en alquiler, cualquiera fuere el destino del contrato.

Únicamente se pone de condición, que los contratos que se encuentren debidamente registrados, si no están inscriptos donde establece la AFIP, cada uno de los inmuebles o condominio será considerada como unidad de explotación. De esta forma, para permanecer en el Monotributo, en los casos de que el locador posea varios inmuebles en alquiler será necesario registrar los contratos.

Por otro lado, hasta que salió la nueva ley impositiva, que modifica el Monotributo, los locadores que únicamente poseían inmuebles en alquiler sólo debían pagar el componente impositivo de la cuota.

A partir de ahora, los dueños quedan exceptuados de pagar los otros componentes de la cuota (obra social y jubilación) en la medida que la cantidad de inmuebles alquilados (incluidos las participaciones en condominios) no sea más de dos y que estén respaldados por contratos registrados. Este beneficio se mantendrá, incluso si el propietario obtiene otros ingresos que no se computan para poder encuadrar en el Régimen Simplificado.

Deducción en el Impuesto a las Ganancias

Los locatarios y locadores pueden deducir el 10% -sin límite anual- del monto mensual en concepto de alquileres de inmuebles destinados a casa-habitación. El inquilino puede computar esta deducción en forma adicional a la deducción del 40% que ya estaba aprobada. Esta información debe brindarse en el servicio "SIRADIG", que funciona en la página Web de la AFIP.

La resolución general 4003, establece que el 40% de las sumas pagadas en concepto de alquileres de inmuebles destinados a casa habitación del contribuyente, hasta el límite de la ganancia no imponible que rige para el año, siempre y cuando el beneficiario de la renta no resulte titular de ningún inmueble, cualquiera sea la proporción.

A efectos del cómputo de esta deducción será requisito necesario que el monto de los alquileres abonados, en función de lo acordado en el contrato de locación respectivo, se encuentre respaldado mediante la emisión de una factura o documento equivalente por parte del locador, en la forma establecida por la AFIP.

La ley 27.737, que modifica el Código Civil y Comercial, creó determinados incentivos para las locaciones de inmuebles.

En cuanto al monotributo es condición que el locador no realicen más de tres 3 actividades simultáneas o no posean más de 3 unidades de explotación. En el caso de la actividad de locación de inmuebles, mediante contratos debidamente registrados, se considera como una sola unidad de explotación independientemente de la cantidad de propiedades afectadas a la misma.

Los ingresos provenientes exclusivamente de la locación de hasta 2 inmuebles estarán exentos del pago del Monotributo.

En cuanto a Bienes Personales, los inmuebles destinados a locación para casa-habitación, con contratos debidamente registrados, cuando el valor de cada uno de ellos sea igual o inferior del mínimo exento anual que rige, para la vivienda, en el impuesto.

En el impuesto a los débitos y créditos bancarios, se estableció la exención sobre créditos y débitos en caja de ahorro o cuentas corrientes bancarias utilizadas en forma exclusiva para las operaciones inherentes a la actividad de locación de inmuebles con destino casa-habitación, cuyos contratos se encuentren debidamente registrados, conforme a la reglamentación.

En el impuesto a las ganancias se determinó que el 10% del monto total anual de los alquileres de inmuebles destinado a casa-habitación. Ambas partes, locatario y locador, podrán hacer uso de esta deducción adicionalmente con otras que existan.

El propietario podrá computar esta deducción aun cuando hubiera optado por declarar los ingresos por alquileres de inmuebles bajo el Régimen Simplificado para Pequeños.

En el caso de que la locación involucre a varios locatarios, el importe a deducir por todos estos no podrá superar el 10 % del total de las sumas pagadas en concepto de alquiler con destino a casa-habitación, siempre que los contratos respectivos se encuentren debidamente registrados.

El mismo criterio tiene que ser adoptado por las sumas a deducir por los condóminos, en el supuesto de inmuebles afectados a locación con destino a casa-habitación.