Ley de alquileres: importantes ahorros fiscales ocultos tras una ley derogada

Durante el 2023 tuvimos conocimiento que, a efectos de promover la ley de alquileres, se habían creado varios beneficios impositivos, beneficios estos, que todos consideramos perdidos cuando la ley de alquileres fue derogada en diciembre con el DNU del actual gobierno. Sin embargo, haciendo un análisis mas profundo, encontramos que dichos beneficios siguen vigentes.

De acuerdo con nuestro análisis, La ley 27.551 fue derogada por el DNU, con lo cual las previsiones del capitulo II de la ley 27.737 quedaron a su vez sin efecto, ya que modificaban la norma derogada, pero nada dice dicho decreto de la parte general de la ley, como así tampoco se expide o modifica los beneficios impositivos contenidos en aquella norma.

¿De cuales beneficios hablamos?

Locación de Inmuebles como Unidad de Explotación

El Régimen Simplificado para Pequeños Contribuyentes ha introducido nuevas disposiciones que afectan a la actividad de locación de inmuebles. Según la normativa vigente, esta actividad debe considerarse como una sola unidad de explotación, es decir que ya no importa la cantidad de inmuebles alquilados. Esto significa que la causal de exclusión mencionada en el inciso g) del artículo 20 del Anexo de la Ley N° 24.977 que excluía a aquella persona que realizaba más de tres actividades no se aplicaría a los locadores, interpretándose que la locación de varios inmuebles constituye una única actividad.

Ley de alquileres: importantes ahorros fiscales ocultos tras una ley derogada

Exención del Pago del Monotributo

Una de las novedades más destacadas es la exención del componente impositivo del Monotributo, que aplica exclusivamente a aquellos pequeños contribuyentes cuyos ingresos provengan únicamente de la locación de hasta dos inmuebles. Es decir, si esta es la única actividad que el contribuyente ha adherido al Monotributo, no tendrá que pagar el componente impositivo, y siendo que la actividad de alquiler está exenta de la parte previsional del monotributo, estos sujetos no debieran realizar aporte alguno.

Impuesto sobre los Bienes Personales

En cuanto al Impuesto sobre los Bienes Personales, la normativa aclara que la exención se refiere a inmuebles destinados a locación para casa-habitación, siempre que los contratos estén debidamente registrados. La franquicia es aplicable cuando el valor del inmueble no supera el mínimo no imponible "especial" de la casa-habitación, como lo establece el segundo párrafo del artículo 24 de la ley que rige este impuesto. La valuación del inmueble debe realizarse conforme a las pautas del inciso a) del artículo 22 de dicha ley, recordemos que de aprobarse la ley de bases y el paquete fiscal del modo que salió de diputados este valor alcanzaría los $ 350.000.000 por inmueble alquilado.

Impuesto a las Ganancias

El beneficio introducido, que actúa como una "deducción general", implica la deducción del 10% del monto total anual de alquileres de inmuebles en concepto de casa habitación, curiosamente es una deducción a la que puede echar mano tanto locatario como locador.

Al estar frente a una deducción general, deberá deducirse también de la base de calculo de retenciones para empleados en relación de dependencia y jubilados, significando una importante reducción en el monto anual de retenciones sufridas por dichos sujetos. Así, que seria importante incorporar estos datos en la información a suministrar a empleadores a fin de año, con el SIRADIG.

Este beneficio se computará en el impuesto a las ganancias, incluso si el locador opta por tributar los ingresos obtenidos por los alquileres de inmuebles bajo el Régimen Simplificado para Pequeños Contribuyentes.

Registración de los Contratos

La registración de los contratos es un aspecto crucial que debe ser evaluado por el organismo fiscal. Aquí sin duda la decisión del fisco que deberá reglamentar esta cuestión en breve es la que definirá el alcance de los beneficios.

En efecto, el fisco deberá establecer si el beneficio lo obtiene quien haya cumplido con la registración del contrato de acuerdo con lo dispuesto por la R.G. (AFIP) N° 4933/2021 mientras estuvo vigente la ley N° 27.551 o bien, al no estar previsto un registro específico para estos contratos dada la derogación de dicha norma, los beneficios pueden disfrutarse sin cumplir con ningún otro requisito que la sola acreditación de la existencia del contrato o su facturación.

En resumen, los beneficios están vigentes, el fisco ya lo sabe, solo resta conocer cual será la interpretación de este con relación a los requisitos que originalmente se habían establecido como condición para gozarlos, esperemos que pronto esta cuestión tenga resolución.

Mariano Ghirardotti, Ssocio de Ghirardotti & Ghirardotti