Impuestos: cuáles son los costos de alquilar, vender o mantener un inmueble desocupado
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Circula el rumor sobre que para supuestamente "arreglar" los problemas que generó la última ley de alquileres, se crearía un nuevo impuesto a los inmuebles que se encuentren desocupados, cuestión que echaría más leña al fuego.
En años anteriores y actualmente, la AFIP utiliza un mecanismo de exigir el pago del impuesto a las ganancias sobre el alquiler que es "presunto" sobre los inmuebles que poseen los contribuyentes. Los que son intimados tienen que demostrar que el bien se encuentra desocupado, presentando constancias de consumo de energía eléctrica, de gas o teléfono.
En teoría, la ley del tributo no grava a los inmuebles desocupados, pero sí a los que son cedidos gratuitamente y los que son ocupados para recreo o veraneo. Sucede lo mismo cuando una persona no residente pretende vender un inmueble ubicado en el país, en donde debe realizar un trámite previo a determinar la retención impositiva, demostrando que estuvo "desocupado" y si debió ser declarado en Bienes Personales, durante los años no prescriptos.
La actividad inmobiliaria en Argentina se encuentra en un laberinto, del cual parece que le resulta muy difícil salir. Muchos inmuebles se encuentran en venta, no existen créditos hipotecarios, los precios están en baja por la abundante oferta que causó la ley de alquileres. Hay pocos inmuebles en alquiler, por la nueva ley que espanta a las partes; y a pesar del blanqueo para la construcción no existen incentivos para los inversores debido a que el rendimiento esperado no es alentador. La frutilla del postre que se quiere poner ahora, es crear un nuevo tributo sobre los inmuebles desocupados, lo que agudizaría los efectos negativos que fueron mencionados anteriormente.
Qué grava la ley de Ganancias
Bajo la figura de la primera categoría el impuesto alcanza a:
- El producido en dinero o en especie de la locación de inmuebles urbanos y rurales.
- Cualquier especie de contraprestación que se reciba por la constitución a favor de terceros de derechos de usufructo, uso, habitación, anticresis, superficie u otros derechos reales.
- El valor de las mejoras introducidas en los inmuebles, por los arrendatarios o inquilinos, que constituyan un beneficio para el propietario y en la parte que éste no esté obligado a indemnizar.
- La contribución directa o territorial y otros gravámenes que el inquilino o arrendatario haya tomado a su cargo.
- El importe abonado por los inquilinos o arrendatarios por el uso de muebles y otros accesorios o servicios que suministre el propietario.
- El valor locativo computable por los inmuebles que sus propietarios ocupen para recreo, veraneo u otros fines semejantes.
- El valor locativo o arrendamiento presunto de inmuebles cedidos gratuitamente o a un precio no determinado.Se consideran también de primera categoría las ganancias que los locatarios obtienen por el producido, en dinero o en especie, de los inmuebles urbanos o rurales dados en sublocación.
Los alquileres
A raíz de la sanción de la ley 27.551, que introdujo modificaciones al Código Civil y Comercial de la nación, se dispuso un régimen de registración de los contratos de locación de inmuebles, que se encuentren ubicados en el país, que estará bajo la supervisión de la AFIP. Por esta norma no cambió la situación impositiva que deriva de ese tipo de contratos, tanto para los locadores como para los inquilinos. Pero estas medidas afectan al sensible mercado de alquiler de propiedades, y en muchos casos más que producir beneficios a los inquilinos los terminan afectando. Generalmente, los excesivos controles producen la salida de la oferta de estos bienes y el aumento del valor del alquiler.
Según la ley, el valor mensual debe actualizarse anualmente utilizando un índice, conformado en partes iguales por las variaciones del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración de los trabajadores estables (RIPTE), que publica el Banco Central. Esta regulación rige para los contratos celebrados desde el 1 de julio de 2020; por ejemplo, un contrato iniciado el año pasado tendría un aumento aproximado del 53 % a partir de marzo. No todos los inquilinos tuvieron un porcentaje de aumento anual de sus ingresos equivalente a ese porcentaje.
La AFIP reglamentó la ley, a través de la Resolución General 4933, ordenando que los propietarios de los inmuebles cedidos en alquiler registren los contratos, por sí mismos o por medio de sus representantes (corredores, inmobiliarias y escribanos). El plazo de registración es de 15 días corridos, que se cuentan a partir de la fecha de celebración del contrato o la fecha en que se modificó otro que era preexistente. Hay que informar los datos del contrato en forma digital desde la página Web de la AFIP, ingresando con CUIT y Clave Fiscal al servicio denominado "Registro de Locaciones de Inmuebles – RELI – CONTRIBUYENTE".
Ahí tienen que brindarse los datos fijos del locador y que sirven para la identificación del inmueble y del resto de las partes que intervienen en la operación. Adicionalmente, se tendrá que adjuntar en un archivo con formatos "pdf" o jpg" el texto del contrato celebrado. Como respuesta del trámite realizado, se enviará un acuse de recibo al domicilio electrónico de la persona que realizó el trámite y en el caso de que sea un condominio en el que corresponda a cada uno de sus integrantes.
En función de lo que está previsto en la ley 27.551, los inquilinos podrán informar el contrato de locación ingresando a la página Web de la AFIP, dentro de la opción denominada "Declaración de contratos" que funciona dentro del servicio "Registro de Locaciones de Inmuebles – RELI – CONTRIBUYENTE", hasta el plazo máximo de seis meses posteriores a la fecha de finalización del contrato de locación.
Implicancias tributarias
Las consecuencias tributarias no se modificaron, tanto para el locador como para el locatario, luego de la sanción de la ley 27.551, salvo con lo que tiene que ver con el Registro del contrato que debe presentarse ante la AFIP.
La locación de vivienda se encuentra exenta del IVA, pero los propietarios deben estar inscriptos en el Régimen Simplificado abonando sólo el componente impositivo (sin pagar la parte previsional ni la obra social). Otra opción es inscribirse en el Régimen General de liquidación de impuestos, registrándose en Ganancias y en el IVA, quedando exceptuados de tener que pagar autónomos.
El Monotributo permite que los locadores puedan inscribirse como condominios. A pesar de que los condominios no puedan adherirse al Monotributo desde junio de 2018, cada condómino podrá adherir en forma individual siempre que cumpla con las condiciones previstas para la adhesión, categorización y permanencia en el mismo, considerando la parte que le corresponda sobre los parámetros que resulten aplicables.
Es requisito, que todos los condóminos a los que resulten atribuibles los ingresos provenientes de la actividad de locación de inmuebles en condominio, adhieran en forma individual al Régimen por todas las locaciones del mismo condominio. Ningún condómino puede estar inscripto en el IVA por otra actividad y la facturación la podrá efectuar uno de ellos dejando constancia de los datos de los demás integrantes del condominio.Sintetizando, el propietario de un inmueble que se encuentra alquilado, tiene que inscribirse en AFIP y cumplir con las obligaciones que te corresponden como locador.
- La inscripción puede realizarse en el Régimen Simplificado (Monotributo): Para eso, la totalidad de la facturación anual no debe superar $3.276.011,15. No se pueden tener más de tres unidades de explotación. Hay que formalizar un contrato de alquiler y emitir comprobantes tipo "C". Tener declarado el inmueble en la presentación de Bienes Personales, en el caso de que corresponda cumplir con este impuesto.
- Régimen General (IVA y Ganancias): La totalidad de la facturación anual supera $3.276.011,15; o, en caso que se posean más de tres unidades de explotación; debe formalizarse un contrato de alquiler y emitir comprobantes tipo "B". Hay que declarar las rentas en la presentación anual de Ganancias y el inmueble en Bienes Personales. Si el alquiler se realiza a un locatario que es contribuyente que está inscripto en el IVA debe confeccionarse una factura "A".
La inmobiliaria podrá emitir comprobantes en nombre del propietario, actuando como intermediaria de la operación. En dichos comprobantes deberá indicar el apellido y nombres, denominación o razón social del o los propietarios y su CUIT.
Los alquileres comerciales deben pagar IVA, siempre que el locador figure inscripto en el impuesto, sólo si el importe mensual de la locación es superior a $1.500, valor irrisorio que no se actualiza desde hace más de dos décadas.
Si el inmueble está ubicado en la Ciudad, el propietario tiene que pagar el 1,5% de Ingresos Brutos, condicionado a que posea más de dos unidades puestas en alquiler y siempre que el valor mensual supere la suma de $43.000 por cada inmueble. El locador que debe tributar lo puede hacer por el régimen general o por un método simplificado que admite un valor anual de hasta $2.600.000.
En la Provincia de Buenos Aires, basta con que el propietario posea un único inmueble en alquiler y el valor de la locación mensual y anual supera $47.276 y 567.310, respectivamente. En ese caso deberá abonarse la tasa del 3,5% calculado sobre el valor del alquiler.
Deducción del alquiler en Ganancias
La resolución de la AFIP 4003, prevé la deducción en el régimen de retención de la cuarta categoría por parte del trabajador de lo abonado en concepto de alquiler, con los siguientes requisitos:
Se puede deducir hasta el 40% de los importes abonados de alquiler de inmuebles destinados a casa habitación del trabajador, con el tope máximo anual equivalente al mínimo no imponible que rige para el año. Para este año rige el tope de deducción de $252.564,99. Este monto se actualiza todos los años en función de la variación, de octubre a octubre del año siguiente, del índice salarial denominado "RIPTE".
La condición que se pone es que el locatario no sea titular de otro inmueble, independientemente de la proporción que sea. Otros requisitos son que el locador emita la factura por el alquiler cobrado y que en el primer año en el que se informe la deducción, a través del sistema SIRADIG – TRABAJADOR, que funciona en la página Web de la AFIP, se adjunte en formato "pdf" una copia del contrato de alquiler.
Las ventas
A partir de la reforma que hizo el gobierno anterior, convive el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) con el Impuesto a las Ganancias; de esta forma, en esas operaciones se aplicará uno u otro tributo, dependiendo de la situación que se trate.
Los resultados obtenidos por la transferencia efectuada por las personas, en primera instancia, quedan gravados al 15% en el Impuesto a las Ganancias. El gravamen rige para las ventas de los inmuebles, en la medida que se hayan adquirido a partir del año 2018. Si el bien se recibió por herencia estará alcanzado por Ganancias sólo cuando el donante que lo cede lo adquirió también a partir de este año.
Para tener que pagar el Impuesto a las Ganancias la condición es que el titular posea más de un inmueble y transfiera uno de ellos. En cambio, para los adquiridos antes del 2018 seguirá rigiendo el ITI (Impuesto a la Transferencia de Inmuebles), en donde el escribano debe retener al vendedor el 1,5% sobre el valor de la escritura en la medida que no reemplace ese bien dentro del plazo de un año de realizada la venta. Sigue vigente la opción de excepción para los que reemplazan su único inmueble.
Por ejemplo, si una persona recibe como herencia un inmueble que fue adquirido por el donante antes del 2018, y luego el heredero lo vende debería pagar el 1,5% de Impuesto a la Transferencia de Inmuebles y no el Impuesto a las Ganancias.
El impuesto se tiene que abonar aplicando sobre el resultado obtenido (precio de venta actual menos costo ajustado por inflación) la tasa del 15%. El inversor que entra en una inversión de pozo, debe saber que cuando venda en el futuro el inmueble tendrá que tributar por el resultado obtenido.
El que adquiere un inmueble para luego alquilarlo debe saber que tiene que pagar impuestos nacionales, por el régimen simplificado o el general y además ingresos brutos en la jurisdicción en que se encuentra ubicado el inmueble.
El paso de la pandemia también trajo excepciones para el cumplimiento de los contratos de alquileres, con suspensiones de aumentos y prohibiciones de desalojos. El que invierte para luego venderlo debe conocer que luego también tiene que tributar. Por todos esos motivos el blanqueo para el mantenimiento de las inversiones no es muy atractivo.
Sin dudas muchas regulaciones, para un mercado que es muy sensible y con muchas necesidades insatisfechas. El límite de intervención del Estado para hacer correcciones en la economía nace cuando con su actuación provoca más problemas que los beneficios que se pretenden conseguir.