¿Tenés que registrar en la AFIP una propiedad en alquiler?: estos son los impuestos que tendrás que pagar
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La Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) implementó hace algunos días el "Régimen de registración de contratos de locación de inmuebles" (RELI), para todas las personas que ofrecen inmuebles en alquiler.
Y los dueños de esos inmuebles están preguntando por estos días a sus contadores son cuestiones fundamentales: qué impuestos voy a tener que pagar a partir de la inscripción en el registro de la AFIP y qué tipo de contratos se deben registrar.
Sergio Pantoja, socio del Estudio Campastro y vicepresidente de la Federación Argentina de Consejos Profesionales de Ciencias Económicas (Facpce) enumeró los impuestos a pagar por los alquileres.
Por un lado, Pantoja aclaró que el régimen agrega una nueva obligación formal que deberá ser cumplida por todos los que operen en el mercado inmobiliario de alquileres, sin distinción del volumen de tales operaciones.
Los impuestos a pagar
Esa obligación de informar, además, tendrá una directa incidencia en el pago de impuestos que deriven de tales contratos según sean la condición que revista el locador o arrendador, advirtió Pantoja.
Los impuestos a pagar serán Ganancias e IVA en el ámbito nacional que rige la AFIP, precisó Pantoja.
En tanto, a nivel provincial, en algunas jurisdicciones corresponderá también el pago del Impuesto sobre los Ingresos Brutos, agregó el experto.
Respecto de los inmuebles rurales afectados a la producción de granos, cuyos contratos deben ser informados a través del Sistema de Información Simplificado Agrícola (SISA), los contribuyentes deberán suministrar la misma información en dos oportunidades, remarcó Pantoja.
Qué se registra y qué no
En cuanto a los contratos registrables, no todo es tan lineal como parece cuando se dice la palabra "alquiler", advirtió el especialista Daniel Pérez, por lo que son numerosas las consultas de los clientes.
El nuevo Código Civil y Comercial distingue claramente la tipología de los contratos, indicó Pérez.
El Código dice que hay contrato de locación si una parte se obliga a otorgar a otra el uso y goce temporario de una cosa, a cambio del pago de un precio en dinero, precisó Pérez.
Si bien esto es claro, también hay otros contratos que contemplan el uso y goce de una cosa, en este caso un inmueble, pero que se diferencian claramente del contrato de locación, alertó Pérez.
Es más, fuera de la órbita contractual, se encuentran establecidos derechos reales que también implican uso y goce de cosas, puntualizó Pérez.
Los distintos contratos.
Leasing: el dador acuerda transferir al tomador la tenencia de un bien cierto y determinado para su uso y goce, contra el pago de un canon y le confiere una opción de compra por un precio.
Si bien este contrato, puede en ciertos aspectos aparentar una locación, no lo es. Su naturaleza es totalmente distinta, dijo Pérez.
Concesión: puede tener incorporada a la concesión un inmueble, también concesionado, pero nada tiene que ver este tipo con un contrato de locación.
Franquicia: puede no solamente involucrar la utilización de un sistema probado, destinado a comercializar determinados bienes o servicios bajo el nombre comercial, emblema o la marca del franquiciante, sino también incorporar en la licencia un inmueble.
Esto, sin embargo, nada tiene que ver esto con una locación, el contrato es diametralmente distinto, insistió Pérez.
Comodato: es el contrato que más puede confundirse con una locación, afirmó Pérez.
Hay comodato si una parte se obliga a entregar a otra una cosa no fungible, mueble o inmueble, para que se sirva gratuitamente de ella y restituya la misma cosa recibida.
El comodato, en principio es un préstamo y no tendría las características típicas de la onerosidad; pero alguna doctrina y jurisprudencia ha encontrado la nota de onerosidad, cuando es de larga duración y las partes no tienen vínculo de parentesco o afinidad, explicó Pérez.
Pero por supuesto, tampoco debe confundirse ni asimilarse a una locación, expresó Pérez.
Los subcontratos, en la medida en que se refieren a una locación, sí se encuentran incluidos. Ni siquiera hacía falta que la Resolución de AFIP hiciera mención de las "sublocaciones"
No hay que confundir
Lo que no debe llamar a confusión es lo que expresa la AFIP cuando se refiere a "locaciones de bienes inmuebles urbanos, así como las sublocaciones, cualquiera sea la denominación", alertó Pérez.
Los contratos de leasing, concesión, franquicia y comodato, no pueden confundirse o asimilarse a "otras denominaciones", enfatizó Pérez.
No son contratos de locación, con lo cual no corresponde en absoluto su registración por este medio digital, remarcó Pérez.
Tampoco se deben confundir los contratos de locación con derechos reales que involucran uso y goce de cosas, en este caso inmuebles, aseguró el experto.
El usufructo, el uso, la habitación y la servidumbre son derechos reales que involucran uso y goce con distintas características, pero ninguno de ellos, puede confundirse, asociarse o asimilarse a contratos de locación, concluyó Pérez.
Los detalles del registro de AFIP
Pantoja detalló las particularidades del régimen como sigue:
-Vigencia: 1 de marzo pasado
Contratos celebrados entre el 01/07/2020 y que continúen vigentes al 01/03/2020, se podrán registrar hasta el 15/04/2021.
Contratos celebrados entre 01/03/2021 al 31/03/2021, se podrán registrar hasta el 15/04/2021.
-Contratos alcanzados:
Locaciones inmuebles urbanos y sublocaciones, cualquiera sea la denominación de los respectivos contratos.
Arrendamientos de inmuebles rurales y subarriendos, con prescindencia de la modalidad o denominación que se les otorgue, lo que no los exime de declarar los contratos a través del SISA.
Locaciones temporarias de inmuebles urbanos o rurales, con fines turísticos, de descanso o similares.
Locaciones de espacios o superficies fijas o móviles, delimitados dentro de inmuebles, cualquiera sea la denominación dada a los mismos. No se incluyen a los alquileres de espacios denominados "góndolas".
-Sujetos obligados:
Personas humanas, sucesiones indivisas y personas jurídicas, que actúen como locadores, arrendadores, sublocadores o subarrendadores.
Los representantes en el país, de los titulares de inmuebles que pertenezcan a sujetos residentes en el exterior.
La registración de los contratos por parte de cualquier condómino, libera de la obligación a los otros.
-Registro:
En el servicio denominado "Registro de Locaciones de Inmuebles – RELI – CONTRIBUYENTES", opción "Declaración de contratos".
Los contratos acordados en moneda extranjera deberán informarse en pesos, considerando el tipo de cambio vendedor del Banco de la Nación Argentina, vigente al día anterior de la celebración del contrato.