Para expertos, un pésimo negocio: medidas de AFIP aniquilan el negocio de alquiler de cocheras
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A partir del 1 de marzo, los propietarios de cocheras alquiladas también deberán inscribir los contratos en el Registro de Locaciones de Inmuebles, tras la reglamentación de este mecanismo que está previsto en la nueva Ley de Alquileres, en lo que se anticipa será una herramienta para evitar la informalidad de las relaciones con los inquilinos.
Ahora los expertos advierten que, si de por sí alquilar una cochera un negocio modesto, de baja rentabilidad, ahora la ganancia pasaría a ser nula.
En la Resolución General 4933 de la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP), se reglamentó el registro previsto por la Ley de Alquileres sancionada el año pasado.
Asimismo, se estableció que los contratos celebrados a partir del 1 de julio de 2020 y que continúen vigentes, así como aquellos concretados durante marzo de 2021, gozarán de un plazo excepcional para su registración hasta el 15 de abril.
La medida alcanza a las locaciones de bienes inmuebles urbanos, arrendamientos sobre bienes inmuebles rurales, locaciones temporarias de inmuebles con fines turísticos, de descanso o similares. También los espacios o superficies fijas o móviles delimitados dentro de bienes inmuebles como locales comerciales y/o stands.
Cocheras: las cuentas no cierran
Los propietarios que tienen inmuebles alquilados deben tributar una alícuota de 1,5% de Ingresos Brutos sobre el valor del alquiler en la Ciudad de Buenos Aires y 3,5% en la provincia de Buenos Aires.
Según el consenso de expertos del sector, la renta anual de una cochera, en promedio, sin contar los impuestos, hoy es de apenas el 1,5%. Un dato clave: las cocheras individuales, en el caso de que el precio de alquiler supere los 1.500 pesos, deben pagar el IVA.
¿Qué implica esto? Que al quedar el contrato registrado y afrontar tributos, el propietario se quedaría con una rentabilidad nula.
A esto se suma que, al no haber más "contratos de palabra", los dueños deberán contratar abogados que redacten los documentos. Esto generará un gasto extra y también un costo impositivo que, coinciden los expertos, erosionaría toda ganancia.
La consecuencia, entonces, sería un incremento de los valores. El problema es que, en ciertas zonas, como Microcentro, hay una gran cantidad de espacios guaracoches que están ociosos por la implementación del home office.
1) ¿Quiénes están obligados a inscribirse?
Quienes están obligadas a inscribirse son los locadores, arrendadores, sublocadores y subarrendadores. En caso de haber intermediarios (corredores, inmobiliarios, escribanos) que los representen, podrán registrar un contrato en representación de sus clientes pero no es obligación. Y los inquilinos podrán informar el contrato en forma voluntaria.
Quienes no están obligados hasta el momento son las entidades u organismos del Estado nacional, de las provincias, el Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y los municipios que actúen como titulares del inmueble.
2) ¿Hasta cuándo pueden hacer el registro?
Si bien esta medida entrará en vigencia a partir del 1 de marzo y los contratos alcanzados son aquellos que se realizaron a partir del 1 de julio de 2020, se estableció un plazo excepcional para la registración hasta el 15 de abril de este año para aquellos contratos que se efectuaron entre julio de 2020 y marzo de 2021.
3) ¿Cómo se hace el trámite?
Se puede hacer de manera digital a través de la página de la AFIP ingresando con la clave fiscal en el apartado en "Registro de Locaciones de Inmuebles-RELI-CONTRIBUYENTE" y deberá hacerse dentro de los 15 días posteriores a la firma del contrato.
4) ¿Qué información hay que presentar?
Para poder registrar el contrato se deben presentar aquellos datos vinculados a su rol de locador, a la identificación del inmueble y del resto de los intervinientes en el contrato. Información de su ubicación (código postal, jurisdicción provincial, localidad o CABA, calle, número, piso, departamento, unidad funcional), la fecha de inicio y finalización del acuerdo, el monto abonado y frecuencia de pago, y los comprobantes respaldatorios de pagos efectuados. Además, se deberá adjuntar en un archivo ".pdf" o ".jpg" el contrato firmado.
El propietario deberá presentar su Clave Única de Identificación Tributaria (CUIT), Código Único de Identificación Laboral (CUIL) o Clave de Identificación (CDI) de cada uno de los titulares y porcentaje de titularidad.
5) ¿Qué contratos están alcanzados?
- Locaciones de bienes inmuebles urbanos.
- Arrendamientos sobre bienes inmuebles rurales.
- Locaciones temporarias de inmuebles -urbanos o rurales- con fines turísticos, de descanso o similares.
- Locaciones de espacios o superficies fijas o móviles -exclusivas o no- delimitados dentro de bienes inmuebles como locales comerciales y/o "stands" en supermercados, hipermercados, shoppings, centros, paseos o galerías de compras, etc.
6) ¿Qué pasa si no se hace el registro?
La normativa establece sanciones para quienes incumplan y no presenten la información requerida dentro del régimen de registración de contratos de locación de inmuebles. Aún no se informó el alcance de las sanciones.
7) ¿Cuál es el fin de esta medida?
Según afirman en la AFIP, permitirá obtener información relevante para verificar el cumplimiento de las obligaciones fiscales de los sujetos intervinientes en distintas operaciones.