Countries: cómo serán ahora los trámites para conseguir la escritura de una vivienda de un barrio bonaerense
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Cuando el dueño de una casa en un country bonaerense quiere venderla, en la mayoría de los casos no puede transferir la escritura, porque no posee. En su lugar, debe "ceder derechos sobre un boleto de compraventa". Una operación ajena a la seguridad jurídica.
Si quisiera tomar una hipoteca sobre esa vivienda, tampoco tiene forma de que el banco se la tome.
Esta situación se generó a partir de 2011 con sucesivos cambios en la legislación registral inmobiliaria de la provincia de Buenos Aires. Antes de esas modificaciones, formalizar la adquisición de una vivienda en un country bonaerense tardaba dos o tres años. Hoy puede demorar de 7 a 11 años.
En la otra vereda, la economía real avanza, los desarrolladores de los barrios venden todo, pero no pueden dar por finalizado correctamente el negocio, entregándole al propietario su escritura de dominio.
Esos cambios en la legislación registral bonaerense de hace una década consistieron en provincializar lo que hasta ese momento pertenecía a la órbita municipal, y así duplicar muchos trámites.
Se llegó a tener que generar alrededor de 30 expedientes con muchas superposiciones, explicó Mali Vázquez, directora instituciona de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU).
Durante el último año del gobierno de la macrista María Eugenia Vidal hubo un intento de completar la registración de 97 countries con las carpetas más avanzadas, creando un sistema digitalizado. Pero con el cambio de administración, esto se dejó sin efecto
Ahora, el gobernador Axel Kicillof impulsa un nuevo intento de regularizar los countries, más ambicioso.
Si bien se empezará inmediatamente con los 97 que están más cerca del final de los trámites, la administración kirchnerista quiere que tenga su escritura cada uno de los vecinos de los 600 countries en situación irregular que relevaron en el área de la ministra de Gobierno, Teresa García.
Grupo inicial
La primera medida que tomó Kicillof fue volver a municipalizar los trámites registrales para los 97 countries conocidos como los de la Resolución 493, que son los que había individualizado el gobierno de Vidal.
En los Municipios funcionarán mesas de trabajo constituidas por las autoridades comunales respectivas junto a funcionarios provinciales de la Administración del Agua (ADA), y la Dirección Provincial de Ordenamiento Urbano y Territorial (Depout). La primera estará en Escobar.
Participarán también los privados a través de la CEDU y de la Asociación de Empresas de Vivienda (AEV).
Vázquez indicó que desde la CEDU aspiran a que la Agencia de Recaudación bonaerense (ARBA) se sume a estos ámbitos, ya que hay problemas impositivos claves a resolver.
Por otra parte, se espera para los próximos días una norma provincial que establezca como seguir con los otros 600 countries detectados en situación irregular y en los que los trámites están sin empezar en muchos casos.
Otro capítulo será cómo proceder en el caso de desarrollos nuevos, indicó Vázquez.
La Ley de Habitat
Gabriel Hermida, socio de Impuestos de Auren, subrayó que "el Estado provincial tiene razón en el sentido de que hay aproximadamente 600 barrios cerrados que no están registrados como corresponde a los fines del Impuesto Inmobiliario".
Esto es así porque están registrados como un terreno a nombre de un desarrollador que pasó de ser un inmueble rural a ser un emprendimiento y figura como un terreno baldío.
Sin embargo, a nivel municipal esos terrenos tienen dada la aprobación de la obra, del desarrollo del barrio y demás, y pagan la tasa correspondiente de alumbrado, barrido y limpieza o de ocupación del espacio por tener ese inmueble.
Pero a nivel provincial el barrio en sí no está terminado de registrar como corresponde, por ende cada uno de los condóminos no tiene la escritura definitiva del inmueble que tiene y el Estado provincial deja de cobrar el impuesto inmobiliario por las construcciones, las casas que están hechas en definitiva, señaló Hermida.
Por otro lado hay una vieja disputa que el Estado tiene respecto a que todos los barrios cerrados, condominios, etc de acuerdo de la Ley de Habitat y de regularidad de los barrios cerrados, recordó Hermida.
Consiste, puntualizó, en que cada vez que ese inmueble, terreno, baldío, tierra rural paso al estado de ser un barrio cerrado que aumenta el valor de las unidades en ese municipio, el contribuyente condominio a través de desarrollador tiene que ceder un 10% en tierra o en valor económico de la tierras al Estado provincial.
Ese impuesto entre comillas también lo está adeudando el desarrollador porque no pudo terminar de completar el trámite en la provincia, mora también atribuible al Estado provincial, enfatizó Hermida.
El Inmobiliario complementario
Ademas, aquellos contribuyentes y que poseen una casa, un inmueble dentro de ese barrio cerrado de ese country y que además tienen otros inmuebles en la provincia de Buenos Aires tiene que pagar un impuesto complementario al impuesto inmobiliario normal que paga cualquier poseedor de un inmueble en la provincia de Buenos Aires.
Mientras no está hecha la escritura traslativa de dominio del desarrollador definitivamente al señor que construyo ese inmueble, ese impuesto obviamente no se paga y cuando finalmente puede escriturar el propietario de ese inmueble aparece esa deuda, y el escribano obviamente tiene que hacer valer el derecho del Estado y cobrar el impuesto, relató Hermida.
El escribano Bernardo Mihura de Estrada explicó que cuando se crean las 300 parcelas de un country a nombre del desarrollador, se generan 300 impuestos inmobiliarios complementarios.
La disputa con ARBA es sobre a quién corresponde ese impuesto, porque la ley habla del titular registral o el poseedor. Y esas parcelas ya tienen un poseedor, que es el vecino. Pero la Administración se lo cobra al titular del dominio, que todavía es el desarrollador.
El desarrollador puede intentar no pagarlo y esperar a escriturar para trasladarlo al vecino. Pero si se genera una deuda, lo que está pasando es que ARBA declara una inhibitoria general de bienes y le traba toda su operación.
Además, el vecino muchas veces puede intentar rechazar el pago de ese impuesto, que cuando llega la escrituración llegó a cifras retroactivas importantes, porque si no tiene otro inmueble en la provincia, no le corresponde.
Vázquez insistió en que ARBA participe en las discusiones en los Municipios y aseguró que la Provincia conoce los problemas impositivos que se vienen generando y que entiende que hay de resolverlos.
Sobre una reunión que mantuvo la CEDU la semana pasada con Kicillof, donde se hicieron estos anuncios, Vázquez dijo que fue "alentadora" porque se habló de "impulsar políticas que generen beneficios para todos", y de "regularizar el pasado y planificar el futuro".