Ley de alquileres: expertos detallan las claves de la nueva norma
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El jueves pasado el Congreso de la Nación sancionó un proyecto de ley que modifica y complementa la regulación de los alquileres del Código Civil y Comercial de la Nación. El proyecto entrará en vigencia en los próximos días, cuando sea publicado en el Boletín Oficial.
Las modificaciones son sustanciales. Algunas aplican solo a las locaciones para vivienda mientras que otras aplican también a las locaciones comerciales. Más allá de las críticas que se han escuchado, muchas de las cuales son razonables, el proyecto también contiene algunos aciertos. Entre las modificaciones más relevantes se destacan las siguientes:
Indexación. Se permite el ajuste del precio de los alquileres, configurando una nueva excepción a la prohibición "general" de indexar que se mantiene vigente desde la época de la convertibilidad. El ajuste permitido varía si se trata de locaciones para vivienda o locaciones comerciales.
En las locaciones para vivienda debe aplicarse anualmente un índice conformado por el IPC y la "remuneración imponible promedio de los trabajadores estables" (RIPTE) que deberá ser elaborado por el BCRA. El alquiler debe fijarse como "valor único y por períodos mensuales", lo que implica que no pueden pactarse alquileres escalonados como es usual hacer.
Al respecto, hubiese sido conveniente que se permitan actualizaciones semestrales y no solo anuales dado el contexto inflacionario.
Por otro lado, tendrían que haberse contemplado las distintas realidades de los locadores y locatarios.
De lo contrario, por ejemplo, va a estarse aplicando el mismo régimen a un alquiler de un pequeño departamento, en el cual quizás tenga sentido la fijación de un índice por ley para proteger a un inquilino con poco poder de negociación, que a un alquiler de un inmueble de lujo, en el cual las partes deberían tener mayor libertad para fijar el ajuste que desean.
Dicho todo esto, siempre y cuando el índice refleje la inflación real, la modificación parece un avance.
Actualmente para intentar actualizar los contratos muchas veces se fijan alquileres escalonados; en ocasiones estos terminan no reflejando la inflación real, perjudicando en algunas oportunidades al locador y en otras al locatario. También ahora se usan otros mecanismos de actualización (p. ej. solicitar presupuestos a inmobiliarias para renegociar el precio) que son de dudosa validez y efectividad.
En las locaciones comerciales, por su parte, no se define un índice específico, por lo cual locador y locatario pueden convenir el ajuste que les convenga. La modificación en este aspecto resulta positiva y da mayor libertad a contratantes que se desempeñan en un ámbito comercial y que hoy también tienen que recurrir a distintos mecanismos de actualización de dudosa validez y efectividad.
Nada cambió respecto a la posibilidad de fijar alquileres en dólares (más allá de las restricciones cambiarias que todos conocemos), lo que suele hacerse en algunos alquileres de alto valor.
Plazo mínimo y renovación. Se amplía el plazo mínimo legal de dos a tres años tanto para las locaciones comerciales como para vivienda.
Además de ello, en las locaciones destinadas a vivienda, dentro de los tres meses anteriores a la terminación, cualquiera de las partes puede convocar a la otra parte para negociar una prórroga en un plazo no mayor a 15 días.
En caso de silencio o negativa del locador el locatario puede terminar el contrato anticipadamente sin penalidad. Esto da cierto "margen de maniobra" a los inquilinos, que muchas veces tienen que esperar a que esté por finalizar el contrato para resolver su situación, además de pagar una penalidad si no pueden renovar y necesitan entonces terminar el contrato con una mínima anticipación, por ejemplo para mudarse.
Rescisión anticipada. Se mantiene el mismo régimen de rescisión anticipada luego de transcurridos seis meses de contrato. Pero se agrega que en el caso de las locaciones destinadas a vivienda cuando la rescisión se notifica con tres meses de anticipación o más –habiendo transcurridos al menos seis meses de contrato– no corresponde el pago de indemnización alguna.
Reparaciones. Se establece que en caso de negativa o silencio del locador a realizar reparaciones urgentes el locatario puede realizarlas por sí mismo y a cargo del locador transcurridas 24 horas de la notificación. Si las reparaciones no fuesen urgentes el locador tiene un plazo de 10 días para realizarlas.
En ambos casos el locatario puede compensar el costo de las reparaciones que haya realizado con el pago los alquileres. Esta compensación, sin mayores recaudos y que se aparta del régimen de compensación más estricto que establece nuestra legislación, parece un desacierto y podría dar lugar a abusos por parte de los locatarios.
Cargas y contribuciones del inmueble. Se elimina la facultad de las partes de pactar que las cargas y contribuciones que gravan el inmueble, así como las expensas extraordinarias, queden a cargo del inquilino. Esta modificación es razonable tratándose de alquileres de vivienda de bajo monto con el fin de proteger a esos inquilinos, pero no para alquileres de inmuebles de lujo o para locaciones comerciales en los cuales las partes deberían poder negociar libremente.
Garantías. Se establece que en caso de ser requerida una garantía en una locación para vivienda el locatario debe presentar al menos dos de las siguientes alternativas: título de propiedad de inmueble, aval bancario, seguro de caución, fianza o garantía personal que se documentará con recibo de sueldo o certificado de ingresos.
Salvo respecto a la alternativa de los recibos de sueldo, que por otra parte no otorga seguridad adicional al locador sino que sirve para acreditar la capacidad de pago del locatario, no puede solicitarse una garantía superior a cinco alquileres. Además de ese tope, tampoco está claro el alcance de las otras garantías mencionadas, algunas de las cuales requerirán de una reglamentación posterior.
Finalmente, la nueva norma establece que el locador estaría obligado a aceptar alguna de las alternativas que se le proponen. Sin embargo, no es claro como esta obligación se implementará. En la práctica las garantías se ofrecen y evalúan antes de firmar el contrato, así que si el locador no está satisfecho simplemente no firma y no puede ser obligado a hacerlo. En definitiva, no parece una modificación acertada que pueda llevarse a la práctica o tenga mucha incidencia.
Depósito. Se establece cómo debe devolverse el depósito en las locaciones para vivienda: suma equivalente al precio del último mes de la locación (menos deudas impagas por servicios y expensas) a reintegrarse en efectivo al momento de la restitución del inmueble.
Se trata de un cambio positivo que intenta mantener el valor del depósito además de evitar los abusos en los que incurren algunos locadores al negarse a devolverlos, especulando con que los locatarios nunca iniciarían un reclamo judicial dado los costos y tiempos involucrados.
Registro del contrato. Se establece que el locador debe declarar el contrato ante la AFIP, bajo pena de las sanciones establecidas en la ley 11.683 de procedimiento fiscal (multas). En el supuesto que se inicien acciones judiciales el juez interviniente debe informar al organismo recaudador la existencia del contrato previo al traslado (notificación) de la demanda. Esta modificación resulta llamativa.
Primero, porque la AFIP ya tiene facultades para crear un registro de este tipo e imponer sanciones a quienes no cumplan con el régimen informativo. Segundo, porque si lo que se busca es agilizar los procesos judiciales (como parece indicar la introducción de otras modificaciones por esta ley), no se ve de qué manera la obligación de los jueces de notificar a la AFIP -previo traslado de la demanda- podría ayudar.
Domicilio electrónico. Se establece que locador y locatario pueden pactar un domicilio "electrónico" (email) para recibir las notificaciones vinculadas con el contrato de alquiler. La modificación resulta conveniente y en línea con la digitalización de muchos procesos que vemos actualmente.
Es de esperarse que en una futura nueva reforma, que no va a darse en el corto plazo, se mejoren las deficiencias de esta nueva ley, conservándose los aciertos.
Patricio J. Trench
Abogado (Argentina, Nueva York)
Socio en Richards, Cardinal, Tützer, Zabala & Zaefferer