El dólar blue abre el apetito por inmuebles: ¿cómo pagar menos impuestos y aprovechar la inversión?

Ante la disparada del contado con liquidación y el dólar blue, gran cantidad de personas se plantean la posibilidad de aprovechar las divisas que tienen en cartera para pasarse a ladrillos o campos, ya que los precios de las propiedades tanto urbanas como rurales medidos en dólares son menores a los anteriores a la pandemia. 

La cuestión es elegir adecuadamente, y conocer cuáles son los efectos impositivos en el impuesto al patrimonio futuro y qué sucede ante una eventual venta de dicho inmueble, dijo Santiago Sáenz Valiente, del estudio SSV & Asoc.

Lo primero, dado que se estará seguramente ante la titularidad de dos propiedades, en caso de ser ambas urbanas, será determinar cuál de ellas será la vivienda permanente, indicó Sáenz Valiente.

Para el especialista, seguramente convendrá trasladarse por ejemplo a la casa que había pensado adquirirse como vivienda de fin de semana, atento a las normas de valuación en el Impuesto a los Bienes personales y la situación ante el futuro impuesto por la venta.

Es que la vivienda adquirida quedaría registrada a su valor de adquisición, menos amortización, que seguramente tendrá una valuación bastante más elevada que aquella casa o departamento que tenía en su patrimonio desde hace varios años.

Hay que verificar, eso sí, dijo Sáenz Valiente, que el valor no supere $18 millones, hoy equivalentes a u$s257.000 a cotización oficial, pero cuyo valor efectivo sería, considerando la cotización del dólar MEP, de $28.270.000.

Si el valor fiscal es menor a esos $18 millones, siendo casa habitación quedar exenta del Impuesto a los Bienes Personales.

Y ante una futura venta, si se registra la propiedad adquirida como casa habitación, no tributará impuesto alguno ni siquiera el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI), precisamente por su condición de habitación permanente, indicó Sáenz Valiente.

En caso de que no pueda registrarse como casa habitación, y quede inscripta como segunda propiedad, el inmueble adquirido quedará gravado por Bienes Personales al valor de la escritura más los gastos del escribano y otros, menos amortización, a la tasa del 1,25% para los bienes del país siendo un incremento relevante.

En cambio, para el inmueble que está en su patrimonio desde tiempo atrás, seguramente su valuación sería en función de la valuación fiscal 2017 actualizada por inflación.

Al momento de la venta, como este inmueble fue adquirido luego del 1 de enero de 2018, cuando cambió la ley, se pagará un impuesto cedular del 15%.

Se deberá comparar precio de venta en pesos, es decir de dólares por cotización oficial, con precio de costo en pesos según escritura también a cotización oficial si hubiese sido adquirido en dólares, aseveró Sáenz Valiente.

Y advirtió que, para que no se produzcan incongruencias en las declaraciones personales, la escritura se debe realizar en la misma moneda del dinero que está ahorrado por el contribuyente y fue destinado a la compra de esa propiedad.

Cuando se buscará una renta de alquiler

Gabriel Gambacorta, del estudio del mismo nombre precisó que en el caso de una persona que no sea monotributista residente en el país que ya tiene su casa habitación, posee liquidez en moneda extranjera declarada como corresponde y que quiere incursionar en inversiones inmobiliarias urbanas de construcciones ya terminadas en el país para obtener una renta como alquiler, para analizar la conveniencia de la inversión habría que tener en cuenta desde el punto de vista tributario los siguientes ítems:

1. Impuesto sobre los Bienes Personales

Los inmuebles formarán parte del activo gravado a una tasa que surge de aplicar una escala que arranca del 0,50% y llega al 1,25% sobre el total de bienes que superan el mínimo no imponible, actualmente de $ 2 millones.

Al no tratarse de casa habitación para el titular, no procede el mínimo no imponible especial de $ 18 millones.

La inversión puede impactar como un mayor costo adicional en este tributo de mantenerse la brecha entre el dólar oficial y el que se tomaría para valuar la propiedad: si se toman en la operación los dólares por ejemplo, a un valor cercano al contado con liquidación.

Si sacamos una foto hoy, el dólar billete se tomaría aproximadamente a $70 y, en cambio, el "dólar ladrillo" está cerca de los $ 125, recordó Gambacorta.

Habrá que esperar hasta el 31 de diciembre para ver qué ocurre. También hay que tener en cuenta la evolución de la valuación fiscal ya que es uno de los parámetros a considerar, indicó Gambacorta

2. Impuesto a las ganancias

La renta (alquileres menos costos y gastos deducibles) se encuentra alcanzada por el gravamen como de primera categoría.

Debe incluirse junto a las otras rentas en la escala progresiva que va del 5% al 35%, dependiendo del monto total es el tramo que le puede tocar.

Aquí hay que tener en cuenta que también está gravado el valor locativo, o sea una especie de alquiler presunto para el caso de inmuebles de recreo, veraneo u otros fines semejantes o bien dados en uso a título gratuito, precisó Gambacorta.

3. IVA

Los alquileres están exentos de este impuesto cuando son destinados a casa habitación del locatario y su familia.

4. Impuesto sobre los Ingresos Brutos

Los ingresos por alquileres están alcanzados a una tasa del 1,5% en CABA y 5% en provincia de Buenos Aires.

En CABA está exento el alquiler de hasta 2 unidades de vivienda, pero mientras no se supere el importe de $ 6.700 mensuales para cada inmueble.

En el ámbito de la Provincia de Buenos Aires también hay una exención para las propiedades destinadas a vivienda. En este caso, es por el alquiler de hasta un inmueble y mientras no supere la suma de $ 24.700 mensuales.

5. Impuesto Inmobiliario

Es un impuesto patrimonial "jurisdiccional" que grava los inmuebles.

6. Tasas

Si bien conceptualmente son una contraprestación de servicios, en la práctica funcionan de manera parecida a los impuestos. Los más comunes son Alumbrado, Barrido y Limpieza.

7. Impuestos incluidos en los servicios

Cuando uno mira en detalle la factura de ciertos servicios, como electricidad, gas, etc. se encuentra que está pagando ciertos impuestos incluidos en la boleta, que van más allá del costo del servicio en sí mismo.

8. Expensas

Si estamos hablando de propiedad horizontal, tenemos que tener en cuenta que si bien las mismas no son impuestos, incluyen a muchos de ellos, por ejemplo algunos vinculados a los espacios comunes y los incluidos en los servicios correspondientes a esos espacios consorciales.

En cuanto a la eventual futura venta del inmueble, puntualizó Gambacorta, en el caso que se decidiera enajenar la propiedad y siempre que la adquisición se haga este año, conforme a la legislación actual la tasa que gravará el resultado de la operación será de 15%.

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Campos baratos, ¿cuántos impuestos pagan?

Los consultores tributarios Rodrigo Vendramin y Marcela Crespo recordaron que antes de la reforma tributaria de 2017, la venta de los inmuebles rurales alquilados y/o inexplotados por parte de personas humanas no quedaba alcanzada por el Impuesto a las Ganancias, dado que se trataba de una ganancia de capital.

Sí quedaba sometida al Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) a la alícuota del 1,50% sobre el precio de venta, indicaron Vendramin y Crespo.

Distinto era el caso de un inmueble cuyo propietario sea una sociedad. En dicho caso, la venta sí se encontraba gravada con Ganancias a la alícuota del 35% en el caso de las de capital y a la alícuota progresiva del 5% al 35% para el resto de las sociedades.

A partir de la reforma, Ganancias empezó a alcanzar a los resultados derivados de la enajenación de inmuebles, incluyendo los rurales, y de la transferencia de derechos sobre los mismos, cualquiera sea el sujeto que las obtenga. Estos cambios exclusivamente resultan de aplicación para las personas humanas y sucesiones indivisas porque las sociedades ya tributaban el impuesto por estas operaciones, dijeron los especialistas.

O sea que cuando el vendedor haya adquirido el bien a partir del 1° de enero de 2018, quedan gravadas con el Impuesto a las Ganancias a la alícuota del 15%.

En el caso de sociedades de capital: a la alícuota del 30% para los ejercicios iniciados a partir del enero de 2018, 2019 y 2020, y del 25% para aquellos que inicien desde el 1 de enero de 2021.

En el caso de cualquier otro tipo societario: la ganancia será distribuida entre los socios integrantes y el impuesto se determinará proporcionalmente a cada dueño o socio aplicando la tasa progresiva.

Cómo atenuar el impacto impositivo

Si se compra a través de una sociedad, la ley otorga a los contribuyentes de la tercera categoría y en tanto se cumplan determinados requisitos, la posibilidad de optar por diferir el pago del impuesto a través de figura de "venta y reemplazo", dijeron Vendramin y Crespo.

El régimen de venta y reemplazo tiene como objeto principal generar la renovación de activos fijos sin que esa decisión pueda verse afectada por un mayor costo fiscal al momento de la enajenación del bien.

Así, cuando se vende y se reemplaza un bien por otro, la ley permite optar por imputar la ganancia al balance fiscal en el que se produzca la venta, o bien afectar dicha ganancia al costo del nuevo bien adquirido; es decir que la amortización del nuevo bien se calculará sobre un valor de costo más reducido, explicaron Vendramin y Crespo.

Por lo tanto, se trata de una franquicia de carácter financiero, que se genera al momento de la venta del bien de reemplazo, cuyo resultado impositivo por la enajenación se va reconociendo a lo largo de la vida útil del nuevo bien de reemplazo vía una menor amortización del bien, añadieron.

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En el caso de inmuebles rurales, al no amortizarse, se trata de un diferimiento del impuesto hasta el momento de la enajenación del bien de reemplazo, precisaron Vendramin y Crespo.

En cuanto a los requisitos, en el caso de inmuebles, se debe tratar de los afectados a la explotación como bienes de uso o arrendamiento con una antigüedad mínima de 2 años al momento de venta y el importe de la enajenación deberá reinvertirse en el bien de reemplazo o en otros bienes de uso afectados a la explotación.

Es preciso destacar que, con la reforma tributaria, se incorporó un importante cambio. Para no dejar dudas, con respecto en la situación de los bienes afectados a locaciones o arrendamiento son ahora expresamente incorporadas a la figura de venta y reemplazo en el Impuesto a las Ganancias. También se aclara ahora legalmente que los inmuebles rurales son susceptibles de la aplicación del instituto, precisaron Vendramin y Crespo.

Otro aspecto para considerar a los efectos de morigerar el impacto del gravamen es la aplicación de la figura del "devengado exigible". Al efecto, de efectuarse la venta del inmueble "a plazo", podrá optarse por imputar las ganancias, mediante una variante del criterio de lo devengado, cuando las cuotas de pagos convenidas se hagan exigibles en más de un período fiscal.

Recordamos que este sistema especial de imputación resulta aplicable también a sociedades y consiste en el diferimiento de la porción de capital e intereses comprendidos en cada cuota para apropiarlos al ejercicio en que opera el vencimiento de ésta.

Finalmente, un aspecto a considerar a los efectos de eliminar el impacto de la imposición, las normas introducen una presunción aplicable a empresas o explotaciones unipersonales que cesen de sus actividades, y no vendan el inmueble. Se presume que reingresa el patrimonio de sus propietarios si transcurren más de 2 años desde la fecha en la que la explotación realizo la operación.

Por lo tanto, si la sociedad o explotación unipersonal cesara sus actividades y la venta del inmueble fuera realizada transcurridos más de dos años desde la última operación comercial, el resultado de la enajenación tendrá el tratamiento que le corresponde a la persona humana.