A menos de un mes del vencimiento, los expertos dan 10 tips sobre el blanqueo de inmuebles

A menos de un mes para el vencimiento del plazo de adhesión al régimen de sinceramiento fiscal, Daniel Lejtman, socio del estudio Lisicki, Litvin & Asociados dio los 10 tips a tener en cuenta para presentarse al blanqueo de propiedades que vence este 31 de marzo.

1. ¿Hasta cuándo hay fecha para ingresar al blanqueo?

D.L.: El blanqueo vence el 31 de marzo próximo, excepto para la exteriorización de dinero en efectivo, que podía realizarse sólo hasta el 31 de octubre pasado.

Para bienes inmuebles, la tasa es del 5%, para toda la vigencia del régimen, para el resto de los bienes, fue del 10% hasta el 31 de diciembre pasado, y es del 15% en esta última etapa, con la opción de pago con bonos, que hace que la tasa se mantenga en torno a ese 10% vigente anteriormente.

En blanqueos de menos de $800.000, la tasa es siempre del 5%, o incluso es gratuito, cuando los bienes exteriorizados no superan los 305.000 pesos.

No está prevista ninguna prórroga, ya que la misma debería surgir por Ley. Por temas “operativos”, los trámites deberían realizarse con alguna antelación a la fecha señalada, ya que todo el proceso hasta perfeccionar el blanqueo, puede llevar varios días.

Por ejemplo, para el pago del Impuesto Especial desde el exterior en momentos de “cuello de botella” del Banco Nación Argentina, ha llegado a demorar hasta dos semanas, no obstante, la AFIP después previó un plazo adicional, para confirmar la acreditación de dichos pagos, considerando válidos los blanqueos cuyo trámite se inició durante la vigencia de cada etapa, como fue también con el dinero en efectivo, que se admitieron depósitos hasta el 21 de noviembre pasado, en lugar del plazo del 31 de octubre pasado, originalmente previsto como fecha tope.

Quizás ahora, para los más “remolones”, exista también esta misma contemplación. También hay que considerar, que para la opción de pago el impuesto con bonos, se requiere un plazo adicional, para el trámite de apertura de cuenta, compra de los títulos y transferencia, que debe ser contemplado adecuadamente. Igualmente, esta opción no rige para el blanqueo de inmuebles.

2. ¿Cuál es el requisito para entrar?

D.L.: El único requisito para entrar al blanqueo, es ser Residente Fiscal en la República Argentina. No obstante, hay que tener en cuenta, que los datos ante AFIP deben estar actualizados (e-mail, teléfono y domicilio fiscal electrónico), y contar con una clave fiscal con nivel de seguridad 3, lo que también conlleva un trámite adicional para quienes deban realizarlo previamente a la presentación del Blanqueo.

3. ¿Se puede blanquear todo tipo de propiedades?

D.L.: Sí, no hay ninguna restricción en ese sentido. Puede ser cualquier tipo de inmuebles, sean en el País, o en el Exterior, terrenos, casas, departamentos, edificios, desarrollos inmobiliarios, incluso, de bóvedas.

Lo que sí, debe tenerse en cuenta, es que sólo se consideran inmuebles, a la tasa del 5%, si los mismos han sido escriturados antes del 22 de julio pasado, o no habiendo escritura, si a esa fecha existía un boleto de compraventa certificado, con más, la posesión del inmueble.

De lo contrario, tal como ocurre con los emprendimientos desde el pozo, no finalizados a la fecha señalada, lo aportado debe considerarse un crédito, por el que se paga la tasa del 15% actualmente, o la opción con tasa efectiva menor, pagando con Bonar 2017 o Global 2017.

4. ¿Cuánto debería pagar para blanquear y sobre qué valor?

D.L.: En el caso de inmuebles, con las aclaraciones previas, la tasa es del 5%, sobre el “valor de mercado” del inmueble, al 22 de julio pasado.

Dicho “valor de mercado”, debe surgir de valuaciones realizadas por profesionales habilitados a dichos fines. En nuestro país, sólo basta una constancia, aunque dicha valuación debe ser confirmada por quien la emitió, a través de la página web de la AFIP.

Para que el blanqueo quede perfeccionado, esta confirmación debería ser realizada antes del 31 de marzo próximo. En cuanto a los inmuebles del exterior, se deben requerir 2 constancias, de las cuales se considera, la de mayor importe de valuación.

5. ¿Qué tramites debo realizar?

D.L.: En primer lugar, si no se cuenta con CUIT, datos actualizados, o clave fiscal con nivel de seguridad 3, previamente, habrá que gestionar los mismos.

Una vez regularizada esa situación y procuradas las constancias de valuación antes señaladas, hay que realizar la presentación propiamente dicha, que se realiza de manera “on line”, completando la información que solicita al “aplicativo” en sus distintos pasos, lo que incluye, adjuntar la documentación respaldatoria respectiva (para el caso, las Constancias de valuación), generar los “volantes de pago” (VEP en el país, o VPI para el pago desde el exterior), realizar el pago o transferencia, y aguardar la confirmación de su acreditación para el cierre de todo el trámite.

6. ¿Quiénes pueden realizar las tasaciones de las propiedades?

D.L.: En el caso de bienes inmuebles en el país, la valuación puede ser realizada por profesionales con incumbencias, entre ellos, corredores públicos, arquitectos o ingenieros, estos deberán estar matriculados ante el organismo que tenga a su cargo el otorgamiento y control de las matrículas en profesión y/o ámbito geográfico del país, o bien, por intermedio de una entidad bancaria perteneciente al Estado Nacional, Provincial o a la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

Para los bienes inmuebles en el exterior, las valuaciones pueden ser realizadas por un corredor inmobiliario, una entidad aseguradora o una entidad bancaria, todos del país respectivo.

7. ¿Qué pasa con propiedades que están a nombre de varias personas?

D.L.: Si el inmueble está a nombre de varias personas, cada condómino puede exteriorizar su participación proporcional en el mismo.

También, existe la posibilidad de utilizar la figura del “prestanombre”, para aquellos casos en que dicha titularidad conjunta no fuera real, o el inmueble estuviera a nombre de un tercero, en cuyo caso puede optarse porque su verdadero titular realice la exteriorización a su nombre, debiendo el tercero confirmar dicha situación a través de la página web del Organismo Fiscal con su “clave fiscal”.

A su vez, antes de abril de 2018, se debe regularizar la situación registral, por ante el Registro de la Propiedad Inmueble correspondiente. Este último requisito, se considera una condición “sine quanon”, lo que significa que si no se cumplimenta debidamente, hace caer los beneficios del Blanqueo.

8. ¿Cuál será aproximadamente el impuesto que deberé pagar por mes a partir de que entro al blanqueo y exteriorizo por ejemplo un capital de 200.000 dólares en propiedades?

D.L.: Una vez realizada la exteriorización, anualmente, corresponderá el pago del Impuesto sobre los Bienes Personales, cuya tasa es del 0,75% para el año fiscal 2016 en curso, 0,50% para el año fiscal 2017, y 0,25% para el año 2018 y siguientes.

Si bien este gravamen es anual y el primer vencimiento post blanqueo será este próximo mes de Junio, después de la primera presentación corresponde el pago de 5 anticipos bimestrales, que vencen en los meses de junio, agosto, octubre, diciembre y febrero.

Las tasas señaladas, para el caso de inmuebles en el país, se calculan sobre esta nueva valuación del inmueble que surge del blanqueo, la que se toma como nuevo valor de origen del mismo, considerando un demérito por la amortización anual del inmueble, a razón de un 2% anual, sobre la proporción del inmueble que no es terreno.

Para el caso de inmuebles en el exterior, habrá que considerar la “valuación de mercado” al 31 de diciembre de cada año que se liquida. Adicionalmente, se considera un valor presunto del 5%, como “bienes del hogar”, que debe adicionarse a estos valores. Desde este año, aplica un “Mínimo no Imponible” de $800.000, que se irá incrementando en los próximos años, con lo que sólo se paga el impuesto sobre el excedente de dicho importe.

Resta señalar, que aún adhiriendo al blanqueo ahora durante el año 2017, corresponde igualmente el pago de este gravamen, por el período fiscal 2016.

Para el ejemplo señalado (u$s200.000), el monto anual del impuesto por el año 2016, rondaría los $17.000, para inmuebles en el país, que se toman a una cotización del dólar de fecha 22 de julio pasado, en tanto, si son inmuebles en el Exterior, con la cotización del dólar al 31 de diciembre pasado, el impuesto sería de $20.000, aproximadamente.

Esto debería ser cancelado en el mes de junio próximo, existiendo la posibilidad de su pago en 3 cuotas. Para el año fiscal 2017, correspondería el ingreso de los anticipos señalados anteriormente, pero lo que está prevista la reducción de la tasa del gravamen y el aumento del “mínimo no imponible”, el impuesto será menor, estimando en las sumas anuales de $11.000 y $13.100, respectivamente, para Inmuebles en el País y en el Exterior, suponiendo en este último caso una cotización del dólar al 31 de diciembre de 2017, para el ejemplo, de 17 pesos.

9. ¿Qué pasa si tengo inmuebles no declarados y no entro ahora?

D.L.: Existe el riesgo que el fisco los detecte, por el “cruce de información” a nivel local, o con países extranjeros, en cuyo caso, reclamará el pago de los impuestos adeudados, con más sus respectivos intereses resarcitorios y las multas, las que pueden llegar a graduarse en hasta 10 veces el impuesto evadido, según la calificación de conducta que se haga al respecto.

El reclamo más gravoso, podría devenir de bienes inmuebles adquiridos en períodos fiscales no prescriptos. A la fecha, esto es, desde 2010 en adelante. En estos casos, se consideraría un “incremento patrimonial no justificado”, gravado en el Impuesto a las Ganancias.

Amén de las rentas que dichos inmuebles pudieran haber generado, también alcanzadas por el gravamen. A esto se suma, el Impuesto sobre los Bienes Personales, por cada uno de los últimos años. En cifras globales, el reclamo del fisco con todos sus “accesorios”, podría llegar a ser incluso superior, al valor actual del inmueble.

10. Una vez pasado el plazo para blanquear, ¿puedo declarar las propiedades pero de otra forma y a valor fiscal?

D.L.: Una vez vencido el blanqueo, siempre existe la alternativa de realizar una “presentación espontánea”, regularizando la situación frente a los distintos gravámenes señalados en el punto anterior, sin ningún beneficio en particular, salvo por la reducción de multas que aplica cuando uno hace la presentación de manera “espontánea” y no a requerimiento del Fisco.

En síntesis, se puede regularizar la situación en cualquier momento, pero el pago de los impuestos adeudados, puede resultar muy gravoso. Incluso ahora, antes del vencimiento del blanqueo y, en particular, más que nada para el caso de inmuebles en el País, también puede evaluarse esta alternativa, regularizando “espontáneamente” la situación fiscal, sin beneficio e reducción de intereses ni multas, ya que la moratoria no se considera válida en estos casos, pero tomando los valores fiscales de los Inmuebles, sustancialmente inferiores a los “valores de mercado”.

Si los Inmuebles fueron adquiridos antes del año 2010, por lo que su origen está “prescripto” y no puede ser reclamado un “incremento patrimonial no justificado” y el inmueble no tiene rentas sujetas al Impuesto a las Ganancias, la regularización por esta vía, puede llegar a ser conveniente, frente al pago del Impuesto Especial del blanqueo, del 5% sobre el “valor de mercado”.

"Incluso, bajo esta opción, a futuro, el pago del Impuesto sobre los Bienes Personales, será mucho menor, al considerar un valor de origen desactualizado, como resulta en la liquidación habitual del gravamen, frente a los casos de Blanqueo, que como ya fuera señalado, implican la consideración a futuro, de un nuevo valor fiscal, en base al valor de mercado tomado a los fines de la exteriorización", señaló Lejtman a Reporte Inmobiliario.