El negocio inmobiliario que recomiendan expertos con el dólar barato

La baja del precio del dólar libre que llegó hasta una convergencia con el tipo de cambio oficial, genera una calma en el mercado y un abaratamiento en los valores en moneda estadounidense. Pero, también, si se realiza el pasaje inverso al transformar los costos en pesos a dólares, ahí se empieza a ver un encarecimiento. Esto ocurre, por ejemplo, en el sector inmobiliario ya que para construir o comprar una vivienda ahora se necesitan muchas más divisas que antes.

Es que el precio del dólar libre se ubica en torno a los $1.060, donde arrastra un aumento en su valor de apenas el 5% en todo el 2024, muy lejos del 110% de inflación acumulada en el mismo periodo.

Este efecto se está observando en los precios de los inmuebles terminados, donde por los mayores costos en dólares y la más demanda de propiedades por la difusión de los créditos hipotecarios UVA, se están registrando alzas.

"Ya están aumentando los valores de las propiedades: los productos más buscados y mejores ubicados aumentaron en el ultimo año 14% en dólares en Ciudad de Buenos Aires", detalla a iProfesional German Gómez Picasso, director de Reporte Inmobiliario.

La mayor demanda de créditos hipotecarios de los últimos meses es notoria. De hecho, el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires detalló en octubre pasado que fue el mejor de los últimos 78 meses en escrituras registradas, al alcanzarle las 6.000 mensuales.

Y en volúmenes, los créditos hipotecarios UVA otorgados ascendieron de manera exponencial. Por ejemplo, en todo enero pasado se habían dado solo $2.200 millones, pero a partir de mayo comenzó a registrarse un crecimiento mensual explosivo. En concreto, el último octubre se otorgaron más de $207.600 millones.

Es decir, en el 2024, de enero a octubre, el volumen de créditos aumentó un 9.300%, "llegando a que hoy las operaciones con crédito en Ciudad de Buenos Aires representan casi un 17% del total", grafica Mariano Braun, cofundador y director comercial de Micelio Desarrollos.

Así, se genera un cambio en el negocio inmobiliario por todo este efecto de precio de dólar barato, el consecuente aumento del valor del metro cuadrado y la mayor demanda de propiedades por la gran cantidad de préstamos UVA brindados.

Expertos recomiendan invertir en lotes "en pozo"

Con este escenario de incremento en el precio de los inmuebles en dólares por el descenso del valor del tipo de cambio y el mayor costo de pesos por la inflación mensual en torno al 3%, expertos consultados por iProfesional aconsejan en qué invertir.

Braun recomienda la inversión en lotes "en pozo", por un tiempo menor a los tres años, antes de que se deba tomar posesión y empiecen a correr impuestos y expensas. Es decir, lotes en barrios cerrados que todavía no hayan inaugurado y estén iniciando la fase de desarrollo. 

"La inversión en lotes no tiene costos asociados hasta el momento de la posesión. De esta manera, los primeros 2 años, no hay costos operativos. En algunos casos, la valorización de la primera etapa hasta la última, que es la venta, puede llegar a un 80% en dólares en 24 a 36 meses", dice Braun.

Y completa: "La compra de terrenos financiados no sólo representa una inversión en activos a precios competitivos, sino también una forma de posicionarse estratégicamente para cuando las circunstancias del mercado permitan que la construcción vuelva a ser rentable".

De hecho, cita como zonas competitivas a Pilar (Buenos Aires), donde sigue habiendo un importante crecimiento y oportunidad de valorización como consecuencia, entre otros factores, del anuncio de apertura de colegios de primer nivel como Champagnat, St. Catherine's Moorlands y el Holy Cross en la zona del km 56. 

Además, sobre la ruta 28 se proyecta un centro comercial con un supermercado de más de 1.000mts cuadrados con 50 locales comerciales, un centro médico y un gimnasio de primera línea, que abastecerán las primeras necesidades.

"Actualmente, hay desarrollos que van a generar en los próximos dos años la entrega de más de 2.000 lotes con un alto porcentaje de ventas concretadas. Hace 15 años un terreno de 900mts2 a la altura del km 38,5 se conseguía por menos de u$s40.000, mientras que hoy ya alcanzan los 300.000 dólares", concluye Braun.

"Hoy conviene más comprar una casa terminada, que ponerse a construir una, por el precio del dólar bajo", agrega Gómez Picasso.

En cuanto a la conveniencia del crédito hipotecario UVA, señala: "Este préstamo no puede verse como un negocio, pero si fuese inquilino sí es mejor pagar cuota hipotecaria que pagar un alquiler. Por ende, en ese caso sí es recomendado".