El Banco Central lanzó una reglamentación en las hipotecas divisibles

El Gobierno busca seguir incentivando la construcción de viviendas y reactivar el mercado inmobiliario. En esta línea, el presidente dio un paso significativo para concretar la implementación de las hipotecas divisibles promovidas a través del decreto 1017/24 publicado la semana pasada.

En este caso, el Banco Central de la República Argentina (BCRA) presentó la regulación de esta modalidad de compraventa a través de la comunicación 8135/24. Sin embargo, el ofrecimiento de estas líneas de crédito dependerá, a partir de ahora, de la intervención del Ministerio de Economía.

¿Cuáles son los cambios implementados por el BCRA?

Según la normativa publicada en el Boletín Oficial, se podrán constituir este tipo de hipotecas sobre proyectos de construcción sujetos a una posterior división y que tengan como objetivo quedar afectados al régimen de propiedad horizontal. Tal como lo estableció el gobierno en su decreto, también podrán acceder a esta facilidad los conjuntos inmobiliarios y las iniciativas con vista a la subdivisión de parcelas.

La disposición del organismo añade la posibilidad de constituir el gravamen sobre "los inmuebles y/o derechos de superficie sobre los que se haya constituido una propiedad fiduciaria". Esto será posible siempre que la entidad prestamista obtenga la mejor prelación de cobro en comparación con el resto de los acreedores.

El proceso de constitución de estas hipotecas quedó detallado en un anexo que el BCRA acompañó a su comunicación y que debe consultarse en la página oficial o en la Biblioteca Prebisch. De igual forma, adelantaron que sólo será posible tomar esta responsabilidad si se trata de una hipoteca en primer grado o cualquiera sea la posición de prioridad siempre que la entidad sea la misma acreedora en todos los niveles.

El sector de desarrolladores inmobiliarios celebró esta decisión y señaló que la expectativa está puesta sobre el avance hacia un mercado hipotecario más accesible. En otras palabras, esperan un impulso a la construcción de nuevas viviendas y la generación de empleo en el rubro.

El decreto especifica que las hipotecas divisibles pueden constituirse sobre inmuebles destinados a proyectos inmobiliarios, permitiendo que posteriormente se dividan en unidades individuales. Estas unidades pueden acogerse al régimen de propiedad horizontal o formar parte de conjuntos inmobiliarios, lo cual permite su subdivisión en parcelas de dominio común.

Requisitos para la constitución de la hipoteca divisible

El decreto que implentó la hipoteca divisible destaca la importancia del crédito hipotecario como un motor para mejorar el acceso a la vivienda, promover la inversión privada y fortalecer la economía. Asimismo, resalta la necesidad de un entorno macroeconómico estable, con una baja inflación y mejores niveles salariales, como condiciones clave para el éxito de estas iniciativas.

El nuevo esquema busca facilitar el acceso a la vivienda mediante una simplificación de los trámites de subdivisión y registro de propiedades, al mismo tiempo que promueve el uso de herramientas como las hipotecas divisibles y los derechos reales de superficie. Esto permitirá que cada unidad individual esté sujeta a una garantía hipotecaria y un crédito independiente. Además, el decreto enfatiza la necesidad de una intervención estatal moderada que permita a las partes involucradas acordar la contratación de seguros u otras garantías, resguardando los derechos de los adquirentes.

En el artículo 2, el decreto establece los requisitos para la creación de una hipoteca divisible. En primer lugar, el inmueble debe estar libre de gravámenes o, si los hubiera, estos deben ser reconocidos por el acreedor. También debe presentarse un proyecto que describa la modalidad de la subdivisión, incluyendo el número, las características y el destino de las unidades funcionales o lotes. Este proyecto debe detallar el diseño urbanístico planificado.

Una vez completada la subdivisión, el inmueble puede transferirse o constituirse en un derecho real de superficie para cada adquirente. A su vez, el crédito y la garantía hipotecaria se dividirán y afectarán a cada unidad individual por el saldo de deuda correspondiente. Esto implica que cada adquirente será responsable de su propia deuda, de acuerdo con las condiciones pactadas con el acreedor hipotecario.

Además, el decreto permite que las hipotecas divisibles puedan ser cedidas, securitizadas, integradas en fideicomisos financieros o usadas para la emisión de letras hipotecarias. Esto amplía las posibilidades de financiamiento, al facilitar que las hipotecas sean objeto de transacciones secundarias en los mercados financieros, promoviendo así una mayor liquidez en el sector inmobiliario.

El decreto también habilita la posibilidad de establecer hipotecas sobre el derecho real de superficie. Esto implica que se podrá hipotecar el derecho de construir o desarrollar en un inmueble, ya sea sobre el suelo, el vuelo o el subsuelo, durante el plazo de vigencia de dicho derecho. De esta manera, el decreto abre la puerta a la construcción en áreas específicas del terreno, las cuales deberán ser descritas en documentos cartográficos de acuerdo con las normativas de cada jurisdicción.

Esta medida tiene como objetivo promover el desarrollo de proyectos inmobiliarios en zonas urbanas densas, optimizando el uso del espacio vertical y permitiendo que se creen propiedades hipotecables sobre la base del derecho real de superficie, sin necesidad de poseer el suelo en su totalidad.