Créditos hipotecarios: qué recomiendan los escribanos antes de firmar

Al momento de decidir tomar alguno de los créditos hipotecarios que cualquier banco ofrece, resulta clave conocer los aspectos legales y todas las implicancias que esto conlleva durante el proceso. Desde la firma de la escritura hasta posibles situaciones, como el fallecimiento del titular, es fundamental considerar diversos factores para asegurar la propiedad y evitar futuros inconvenientes.

En Argentina, ya son 22 bancos y contando, los que ofrecen créditos hipotecarios ajustados por la Unidad de Valor Adquisitivo (UVA), cuyos pagos se actualizan en función de la inflación. Aunque inicialmente hubo gran interés, hoy se empiezan a ver los efectos de estos créditos en los registros de escrituras de la Ciudad de Buenos Aires (CABA) y la provincia de Buenos Aires, según relevamientos de los Colegios de Escribanos.

En CABA, en el último mes se formalizaron 416 escrituras con hipoteca, un 133,7% más que en el mismo mes del año pasado y un 31,6% más en el acumulado anual, alcanzando 1.265 escrituras. La provincia de Buenos Aires también mostró un alza con 747 escrituras en agosto, reflejando un 63,1% más que en julio y un aumento interanual del 30,4%.

El economista Federico González Rouco, de la consultora Empiria, señaló a Infobae que en agosto se otorgaron créditos hipotecarios UVA por $67.000 millones (alrededor de USD 50 millones), cifra que en septiembre superó los USD 100 millones, algo que no se veía desde hace seis años. "Este es el mayor volumen de crédito desde 2018, y representa el doble de agosto, que ya había sido el triple de julio, y así sucesivamente desde junio", comentó Rouco, destacando la aceleración en el crecimiento.

No obstante, Rouco advirtió que, aunque hay un repunte, los créditos siguen un 80% por debajo del pico de 2017-2018, y difícilmente se recupere ese nivel en el corto plazo debido a la situación económica y a los salarios actuales, que están muy por debajo de los de aquella época. Aún así, sostuvo que el incremento actual es lógico dado que entre 2020 y 2023 el crédito hipotecario fue mínimo en la historia argentina.

¿Qué tener en cuenta antes de firmar un crédito hipotecario en alguna entidad bancaria?

Al momento de gestionar un crédito hipotecario, es fundamental que un escribano de confianza supervise todo el proceso y verifique la documentación necesaria, incluyendo los certificados del Registro de la Propiedad.

Jorge De Bártolo, presidente del Colegio de Escribanos de CABA (CECBA), subrayó en un seminario organizado junto a Reporte Inmobiliario y distintos bancos que "un título claro garantiza un crédito seguro, ya que el escribano asegura que el vendedor esté en condiciones legales de vender".

En operaciones hipotecarias, el banco generalmente designa al escribano para la escritura de hipoteca, pero el comprador tiene derecho a elegir al escribano para la escritura de dominio. Según el artículo 1º de la ley 25.093 de 1999, las entidades financieras deben respetar la elección de escribano acordada en el boleto de compraventa, en cumplimiento de las leyes de defensa al consumidor.

El crédito hipotecario facilita el acceso a la vivienda, sea para la compra, construcción o ampliación. Para solicitarlo, es esencial que las familias evalúen su capacidad de pago. Las entidades financieras verifican esta capacidad mediante recibos de sueldo o declaraciones juradas para garantizar que el solicitante pueda asumir las cuotas.

El escribano Guillermo Aníbal Longhi, presidente del Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires, resaltó la importancia del rol del escribano en todo el proceso. "La escritura convierte al comprador en propietario y garantiza que la documentación del inmueble esté en regla, evitando futuros problemas legales".

En el caso de hipotecas, la escritura asegura que el inmueble cumple con todos los requisitos legales, desde la validación de los títulos hasta la revisión de certificados. "Esto brinda seguridad jurídica para evitar conflictos durante o después de la transacción", añadió Longhi.

La hipoteca es un "derecho de garantía" que asegura el cumplimiento del crédito. La entidad prestadora fija condiciones que el deudor debe cumplir, y Longhi advierte: "Es vital revisar cada detalle de la escritura, como el monto del préstamo y las tasas, para confirmar que coincidan con lo acordado. Las condiciones del crédito las impone el acreedor, por lo que es crucial revisarlas cuidadosamente para evitar sorpresas".

¿Qué sucede si fallece el titular de un crédito hipotecario?

Si el titular del crédito fallece, sus herederos asumen tanto la propiedad como la deuda y deben continuar con los pagos para evitar la ejecución de la hipoteca. La sucesión incluye tanto activos como pasivos. Según Troisi, "si no se puede seguir pagando, conviene consultar con el banco sobre opciones de refinanciamiento, ya que las condiciones pueden variar según las cláusulas de cada hipoteca".

Para prevenir problemas en caso de fallecimiento, se recomienda contratar un seguro que cubra el saldo pendiente del crédito, liberando a los herederos de esa obligación. Sin seguro, los herederos deberán asumir los pagos, lo cual podría complicarse si carecen de los recursos.

Longhi señaló que, si el deudor no puede continuar pagando el crédito hipotecario, la escritura prevé un proceso de ejecución hipotecaria. Si no se refinancian las condiciones, el inmueble podría ser rematado o quedar en posesión del acreedor.