Deuda de expensas: cuánto demora un juicio de un consorcio contra un propietario

La escalada de precios de los servicios y los ajustes salariales convirtieron al pago de expensas en un desafío insostenible para muchos propietarios. El incumplimiento de esta obligación puede desencadenar consecuencias legales graves, como juicios ejecutivos, embargos y, en casos extremos, la pérdida de la propiedad. En la actualidad, el índice de morosidad en el pago de expensas alcanza, en promedio, el 35%, y en algunos consorcios llega hasta el 40%.

De enero a septiembre, las expensas registraron un aumento de hasta el 150%, impulsado principalmente por los incrementos en las tarifas de agua, luz y gas, así como por los ajustes salariales de los encargados de edificios, que acumularon una suba del 142,5% entre octubre de 2023 y septiembre de 2024. Esta suba en cadena afecta directamente al bolsillo de los vecinos y complica la economía de las familias que deben hacer frente a esta obligación mensual.

Esta situación no solo impacta a los propietarios, sino que también plantea una problemática sería para la administración de los edificios, ya que cuando las expensas no se pagan, la administración enfrenta dificultades para cubrir los costos de mantenimiento, reparaciones y servicios esenciales, lo que puede repercutir en la calidad de vida de todos los vecinos.

Consecuencias legales de no pagar las expensas

Las expensas son un deber legal para los propietarios, quienes deben contribuir con los gastos de mantenimiento y servicios comunes de sus edificios. Cuando se deja de pagar, el consorcio tiene la facultad de iniciar acciones legales para reclamar la deuda. Esto puede incluir intereses por mora y, en casos extremos, embargos sobre la propiedad.

En Argentina, los propietarios morosos pueden ser demandados a través de un proceso judicial relativamente rápido conocido como "juicio ejecutivo". Este proceso, que como mucho dura 2 años, permite que el consorcio reclame las deudas de forma expedita, lo que puede derivar en una sanción económica por parte de la Justicia. 

"El remate siempre es la última instancia, todos quieren cobrar y ningún juez va a rematar una propiedad si en medio del proceso aparece una posibilidad de acuerdo", aclara Juan Martín Luciani Otaño, abogado por la Universidad de Buenos Aires, especialista en Propiedad Horizontal. 

Cabe aclarar, que si bien los inquilinos son los que se hacen cargo de las expensas ordinarias, el incumplimiento y sus consecuencias recaen en el propietario.

Alternativas y opciones ante la dificultad de pagar expensas

Como seguramente nadie quiere perder su hogar o ser desalojado, para quienes no pueden hacer frente a las expensas, es importante conocer las posibles opciones antes de que el problema escale a un litigio. La comunicación temprana con la administración del consorcio puede abrir la puerta a negociaciones o acuerdos de pago.

Según Luciani Otaño, la solución más común es intentar llegar a un acuerdo y ofrecer al deudor un plan de pagos. "Aunque no le soluciona mucho porque el vecino moroso debe pagar la cuota más la expensa del mes actual", explica. No obstante, resalta que este plan de pago no tiene intereses ni ajustes por inflación, lo que representa una forma de ayuda al moroso, ya que al menos no se encarecen sus deudas con el tiempo.

Otra alternativa que señala el abogado es la posibilidad de realizar pagos parciales voluntarios, una opción que permite al consorcio al menos recibir una parte de la deuda y, al mismo tiempo, demuestra la voluntad de pago del propietario sin incumplir completamente su compromiso. Esta estrategia puede ser beneficiosa para ambas partes, evitando que la deuda crezca descontroladamente.

Otras alternativas pueden incluir la búsqueda de asistencia legal para evaluar si los montos de las expensas son razonables. En algunos casos, los vecinos pueden cuestionar los incrementos excesivos en las expensas o solicitar una revisión de los gastos, especialmente si sienten que no reflejan el estado real del edificio. "Es complejo, pero esto se llama impugnación de liquidez. No obstante, en la asamblea ordinaria, que es una vez al año, el administrador debe hacer la rendición de cuentas y es el momento oportuno para impugnar y no aceptar la rendición de cuentas, que además debería haberla mandado unos días antes para que los propietarios lleguen informados a la reunión", remarca.

Sin embargo, insiste el letrado, la clave está en la comunicación temprana con la administración y en la búsqueda de acuerdos que permitan cumplir con el pago de las expensas sin comprometer la estabilidad financiera de los vecinos. Al final del día, la cooperación y la disposición a negociar pueden marcar la diferencia entre resolver la deuda de manera humana o enfrentar un proceso legal con repercusiones mucho más severas.