Los bancos que ofrezcan créditos hipotecarios UVA ya no tendrán la obligación de extender los plazos en caso de que a causa de la inflación se deteriore la relación cuota/ingreso.

El Banco Central de la República Argentina (BCRA) modificó la norma y dejó librado a consideración de las entidades financieras ofrecer esta posibilidad que además los obligaba a tomar un seguro que encarecía el valor de las cuotas.

Según se explicó desde el BCRA, se eliminó la obligatoriedad a los bancos de ofrecer un seguro para cubrir descalce entre CER (inflación) y CVS (variación salarial), que los hacía mantener la relación cuota-ingreso, agregando más cuotas al final.

"A partir de ahora pasa a ser voluntario que los bancos ofrezcan este u otro tipo de seguro", señalaron.

Se espera que esta medida disminuya los costos de los créditos hipotecarios como así también facilitar su securitización (venta de paquetes de crédito en el mercado de capitales) que permitirá un mayor desarrollo del este tipo de financiamiento.

La securitización es la opción que tienen las instituciones de armar paquetes con su cartera de clientes y luego ofrecer el producto en el mercado de capitales. "Al estandarizar la norma se facilita la securitización", indicaron desde la autoridad monetaria.

 

Créditos hipotecarios UVA: inflación, plazos, cuota e ingreso

También se flexibiliza la condición obligatoria de que las cuotas deban ser mensuales, con lo cual también queda a la libre negociación entre las partes los plazos de pago.

"Es importante que "cuando alguien firme un crédito ajustado por UVA chequee cuáles son las condiciones y si lo cree conveniente buscar cobertura", añadieron desde el BCRA. Con esta medida habría una mayor oferta crediticia y además bajaría la cuota para quienes no quieran pagar el seguro.

"De todas formas esto apunta a un escenario en el que la inflación se dispare, ya que en un marco de inflación controlada el crédito UVA siempre es virtuoso", subrayaron desde el BCRA. La modificación regirá para los créditos que comiencen a firmarse desde ahora y no afecta a los que ya fueron suscriptos.

Qué propiedades se venderán más rápido con créditos hipotecarios UVA

Al parecer y, al menos al principio, la mayoría de los créditos otorgados van a dinamizar el segmento de departamentos usados y pequeños. "Cuando las personas comiencen a acceder al crédito, por un tema de ticket, los inmuebles de menor valor son los que primero se van a vender. Se trata de aquellos de alrededor de u$s70.000, quizá algunos pueden llegar a los u$s100.000.

Posteriormente, van a comenzar a dinamizarse los del segundo segmento, que son los que se ubican entre u$s100.000 y u$s200.000", explica el broker Fabián Achaval.

Con la demanda concentrada en estas unidades de 1 o 2 ambientes y relativamente baratas, la pregunta es si el mercado tiene stock suficiente para que tanto comprador como vendedor puedan aprovechar las oportunidades que otorgan los créditos.

La respuesta es contundente: "Si bien desde 2022 la oferta bajó un 40%, actualmente es elevada porque hay un stock superior a la media histórica de departamentos ofrecidos. Además, hay una distorsión de precios por la ausencia de valores de referencia, por lo cual hay algunos que están por debajo de su valor real, de allí que se trate de las oportunidades que van a ir desapareciendo más rápido a medida que se reactive el mercado".

Pero además el sueldo promedio es un factor clave y su gravitación va a ser muy importante. Las razones son claras. "Los bancos que ofrecen estos créditos están buscando que la cuota no supere el 25% y la realidad es que no vas a pagar menos de $300.000 o $400.000 de cuota; entonces nadie que gane menos de $1.000.000 o $1.200.000 puede sacar un crédito", explica Ivan Briones, director comercial de Estudio KOHON.