Desde principios de este año, el mercado inmobiliario está en permanente ebullición por varias razones. En primer lugar, la derogación de la Ley de Alquileres, promulgada en 2020 y que está incluida en el DNU 70, lo liberó de las cláusulas que llevaron a que prácticamente desapareciera la oferta de unidades con la consiguiente suba de los precios. Ahora, luego de cuatro años en los que prácticamente habían desaparecido del mercado, los créditos hipotecarios ajustados por inflación vuelven a ocupar la escena, pues en los últimos días varios bancos, tanto públicos como privados, anunciaron que los volverán a ofrecer a la brevedad.

Desde las entidades que ya oficializaron su lanzamiento informaron que las consultas sobre las nuevas líneas vienen creciendo en forma exponencial, siendo las principales consultas las que giran en torno de los siguientes puntos:

• Monto al que se puede acceder
• Cuánto se puede financiar
• El plazo de cada crédito
• Cuál es el monto inicial de las cuotas
• Cuánto hay que ganar

Pero antes de entrar en detalle sobre cada uno de estos puntos, conviene aclarar tal vez el más importante de todos, que es cómo se calcula el monto del préstamo y en que se expresa. En tal sentido, si bien el mercado inmobiliario opera en dólares, el monto elegido se debe multiplicar por el tipo de cambio elegido, que puede ser el dólar MEP y al resultado en pesos dividirlo por la cotización de la UVA del día.

A manera de ejemplo, si se solicitan u$s100.000 y el tipo de cambio es de $1.040, el monto en pesos ascenderá a $104 millones, que divididos por el valor de la UVA, dan como resultado un total de 110.850 UVAS. Es a partir de este monto que se aplica la tasa de interés según el sistema francés de amortización, que toma en cuenta el plazo y la tasa de interés correspondiente para calcular la cuota en UVA.

Finalmente, se debe multiplicar esta última por la cotización del día de pago y se obtendrá el monto a pagar en pesos.

Crédito hipotecario: monto al que se puede acceder

Este depende de cada entidad, pues puede tener un máximo de u$s100.000 en el caso de Bancor aunque varias entidades informan que no tienen límites. En todo caso, la cuestión pasa por el monto del inmueble que se quiera comprar.

¿Cuánto se puede financiar?

El monto a financiar también es variable, pero la mayoría de las ofertas lo ubican en el 75% del valor a escriturar, aunque en algunos casos se llega al 100 por ciento.

Ya son 8 los bancos que ofrecen créditos hipotecarios en Argentina.

El plazo de cada crédito hipotecario

En términos generales, los bancos ofrecen préstamos a 20 años de plazo, aunque algunos se estiran hasta los 30. La excepción es por ahora el ICBC que solo financia a 15 años.

¿Cuál es el valor inicial de las cuotas?

Todo dependerá de la línea, es decir, del banco, pues varían las condiciones de las tasas de interés, en función del cliente, del plazo e incluso en el caso del Ciudad, de la ubicación del inmueble, ya que se benefician las compras en el Microcentro con una tasa preferencial.

En lo que hace a las tasas de interés, el siguiente cuadro muestra como son:

Tasa de interés de los créditos hipotecarios por banco

Como se puede apreciar, estas van de un mínimo del 3,5% al 8% para un plazo de 20 años y del 4% al 9,65% para diez años más. En algunos casos existen, como ya se mencionó, diferencias por ubicación geográfica (Banco Ciudad) o según se sea cliente o se acrediten haberes o no. Sobre este último requisito, lo llamativo es que las tasas de interés prácticamente se duplican, por lo que es un detalle a tener en cuenta.

TASA DE INTERÉS

HIPOTECARIO

• Monto máximo: u$s250.000
• Tasa de interés con haberes (20 años): 4,25
• Tasa de interés con haberes (30 años): 8,65
• Tasa de interés con haberes (20 años): 4,25
• Tasa de interés con haberes (30 años): 9,65

CIUDAD

• Monto máximo: u$s250.000
• Tasa de interés con haberes (20 años): 3,5
• Tasa de interés con haberes (30 años): 5,5

SUPERVIELLE

• Monto máximo: sin límite
• Tasa de interés con haberes (20 años): 4
• Tasa de interés con haberes (30 años): 8
• Tasa de interés con haberes (20 años): 4
• Tasa de interés con haberes (80 años): 8

BANCOR

• Monto máximo: u$s100.000
• Tasa de interés con haberes (20 años): 4,9
• Tasa de interés con haberes (30 años): 4,9

CORRIENTES

• Monto máximo: sin límite
• Tasa de interés con haberes (20 años): 5

NACION

• Monto máximo: u$s140.000
• Tasa de interés con haberes (20 años): 5,4
• Tasa de interés con haberes (30 años): 8
• Tasa de interés con haberes (20 años): 4,5
• Tasa de interés con haberes (80 años): 8

SANTANDER

• Monto máximo: sin límite
• Tasa de interés con haberes (20 años): 5,5

MACRO

• Monto máximo: sin límite
• Tasa de interés cobrando el sueldo: TNA 5.50% + UVA
• Tasa de interés sin cobrar el sueldo: TNA 7% + UVA

ICBC

• Monto de $10.000.000 hasta $250.000.000
• Tasa de interés para clientes del banco es de 5% + UVA
• Tasa de interés el resto de los solicitantes 7,5%

Cuota inicial en pesos de créditos hipotecarios de cada banco

Del cuadro surge que para un préstamo de u$s100.000 a 20 años de plazo las cuotas puras parten de los $603.000 y suben por encima de los $900.000, dependiendo de las condiciones del mismo.

En cambio, para el plazo más largo, las cuotas más bajas son de unos $512.000 y trepan hasta los 886.000 pesos.

CUOTA INICIAL

HIPOTECARIO

• 20 años: $644.067 - $912.390
• 30 años: 511.595 - $885.933

CIUDAD

• 20 años: $603.162 - $715.370

SUPERVIELLE

• 20 años: $630.000 - $869.890
• 30 años: $496.490 – $763.124

BANCOR

• 20 años: $680.657 - $680.657

CORRIENTES

• 20 años: $686.380

NACIÓN

• 20 años: $657.953 - $869.890
• 30 años: $526.981 - $763.124

SANTANDER

• 20 años: $715.370

Cuánta plata hay que ganar

Finalmente, quien desee tomar un préstamo de esta naturaleza debe tener en cuenta que para acceder al mismo debe demostrar ingresos del grupo familiar que parten de los dos millones de pesos y pueden llegar hasta los 3,5 millones de pesos.

Ingresos mínimos para poder acceder a un crédito hipotecario

Finalmente, los bancos en general aconsejan estudiar con mucha atención los montos que se eligen y fundamentalmente la relación entre la cuota y el ingreso, que en términos generales no debería superar el 20% de este último.

HIPOTECARIO

• 20 años: $2.576.000 - $3.650.000
• 30 años: $2.046.000 – 3.544.000

CIUDAD

• 20 años: $2.413.000 - $2.861.000

SUPERVIELLE

• 20 años: $2.521.000 - $3.480.000
• 30 años: $1.986.000 – $3.052.000

BANCOR

• 20 años: $2.723.000 - $2.723.000

CORRIENTES

• 20 años: $2.745.000

NACIÓN

• 20 años: $2.632.000 - $3.480.000
• 30 años: $2.108.000 - $3.052.000

SANTANDER

• 20 años: $2.861.000