El lado B de los créditos hipotecarios UVA: ¿qué pasa si vuelve a acelerarse la inflación?

El regreso de los créditos hipotecarios, donde cada vez más bancos se suman a la oferta, es un incentivo para los argentinos que quieren acceder a la casa propia. Sobre todo, en un momento en que el precio del dólar está planchado, la inflación se encuentra a la baja, y los valores de las propiedades se encuentran en niveles de "oportunidad". Claro que el temor de los ahorristas es que, en un país tan cíclico como la Argentina, vuelvan a dispararse los precios de la economía y eso complique poder cumplir con el compromiso asumido.

Por lo tanto, la gran pregunta que surge es que le puede ocurrir al tomador de un crédito hipotecario si vuelve a crecer la inflación en el país. Sobre todo porque varias de las líneas del mercado son de a 20 a 30 años de duración.

Es que el capital a devolver por tomar el préstamo ajusta por el índice UVA (inflación), y a ello se le debe agregar una tasa nominal anual (TNA) que oscila entre 3,5% a 8,5%, según la entidad bancaria y la condición o ubicación de la propiedad.

Cabe recordar que el primer banco en anunciar esta noticia fue el Hipotecario, que anunció una línea a 30 años por hasta $250 millones (u$s247.000) para adquisición o construcción de primera o segunda vivienda, con la cobertura de hasta 80% del bien.

Uno de los últimos en sumarse fue el Banco Nación, que propuso, justamente, cierto resguardo a los ahorristas frente a la oscilación de la inflación para no sufrir la pérdida del poder adquisitivo de sus ingresos frente al incremento de las cuotas de su crédito, a través de incorporar un seguro adicional.

"Se podrá a su propia elección optar por una alternativa que le permita establecer un tope en el valor de la cuota en función del aumento de la UVA con respecto al Coeficiente de Variación Salarial (CVS)", que es elaborado por el Indec, informa el BNA.

Aunque este resguardo tendrá un costo adicional que será equivalente a 1,5 punto porcentual, que se calculará sobre saldos a la fecha de vencimiento de cada cuota.

La inflación alta recurrente que tiene la Argentina genera temor en endeudarse a largo plazo en un crédito hipotecario.

Qué pasa con el crédito hipotecario si sube inflación

En líneas generales, casi todos los créditos hipotecarios que comenzaron a ofrecer los distintos bancos ajustan por UVA (inflación) más una tasa. Por lo tanto, iProfesional consultó con distintos expertos qué puede pasar si la inflación vuelve a tener un camino ascendente.

Cabe recordar que en diciembre pasado la inflación mensual tocó un techo de 25,5%, y luego comenzó a descender de forma abrupta. De hecho, los pronósticos son que en mayo puede alcanzar el 7%, y genera un optimismo en el mercado de que la tendencia llegó para quedarse.

De hecho, en el Relevamiento de Expectativas de Mercado (REM) que acaba de publicar el Banco Central, los diversos analistas encuestados estiman que el índice de precios al consumidor (IPC) puede alcanzar un mínimo de 5,2% en septiembre.

Ahora bien, Argentina es un país cambiante, por lo que en caso de escalar la inflación, los expertos advierten que ese no será el principal problema que tendrán los ahorristas.

"Subirán las cuotas, pero el inconveniente principal es qué ocurrirá con el salario real, que es el que define si el tomador del préstamo puede afrontar el compromiso mensual. Es que la relación cuota e ingreso puede variar más allá de la inflación registrada", afirma a iProfesional Federico González Rouco, economista y autor del libro "Vivienda Del Relato".

Por su parte, Jorge Colina, economista de IDESA, sostiene que "el punto a tener en cuenta a la hora de hacer préstamos a largo plazo, como de 20 a 30 años, que ajustan por UVA, es que funcionan en países que tienen muy baja inflación, de menos de un digito anual, y casi no hay variación. Por lo cual, cuando se tiene una inflación tan alta y tan volátil como en la Argentina, el aumento de precios se acelera y el salario se queda atrás, entonces al ahorrista le cuesta mucho pagar la cuota".

En tanto, Aldo Abram, economista de la Fundación Libertad y Progreso, considera que la inflación tiene un "impacto negativo" entre los que tomaron crédito UVA, "en tanto y en cuanto convivan con el estancamiento y la recesión, porque en la medida que los sueldos le ganen a la inflación no debería haber grandes problemas para el tomador de un crédito UVA".

Los créditos hipotecarios UVA ajustan por inflación, por lo que los ahorristas dependen de su salario real para cumplir con las cuotas.

Y completa: "Lo que ha pasado en Argentina es que hemos venido de una decadencia permanente, por lo tanto, nuestros ingresos, más allá de algunas alzas ocasionales, han venido perdiendo valor en términos de los precios de la economía".

Créditos hipotecarios y alquileres

Un dato que se debe tener en cuenta es que en caso de que se acelere el índice de precios, no sólo sufrirá el desfasaje entre sus ingresos y la cuota que debe pagar el tomador de crédito hipotecario, sino también el inquilino respecto al alquiler que debe pagar, que también ascenderá al mismo ritmo.

"Hay que tener en cuenta que los alquileres han subido mucho más que la inflación, por lo que la realidad es que los que tienen un crédito hipotecario UVA salieron mejor parados de los que venían alquilando. De hecho, la mora ha sido bajísima entre los que tenían líneas UVA para la vivienda", resume Abram a iProfesional.

Y agrega: "Pero, en definitiva, más allá que tuvieron que incrementar la proporción de lo que pagaban de su sueldo, son ahora dueños de su vivienda y no los pueden desalojar de la misma como le puede pasar al inquilino, que debe ir cambiando de propiedad si el alquiler le aumentó de forma desproporcionada y no pueden llegar a afrontar eso. La realidad es que estuvieron peor ellos que los tomadores de crédito hipotecario".

Ahora bien, si en los próximos meses llegara a subir la inflación, y esta situación convive con un estancamiento económico, para Abram es "cierto que los ingresos no le pueden seguir el paso. Lo importante es tener un ingreso estable y que no pierda u oscile demasiado. Creo que ese es el riesgo que tiene que tener el tomador del crédito".

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En conclusión, Alan Schachter, arquitecto, desarrollador y consultor inmobiliario, resume: "Los créditos hipotecarios UVA ya demostraron que sobrevivieron a una inflación del 300%, y casi no hubo morosidad. Eso tiene más que ver con lo que ocurre con los alquileres y si sus precios son más altos que la cuota de los créditos, que es lo que fue ocurriendo hasta ahora".