Créditos hipotecarios: cuáles son las ventajas y las contras de los nuevos préstamos

El anuncio de que algunos bancos comienzan a ofrecer créditos hipotecarios genera mucha ilusión y, a la vez, incertidumbre en los argentinos que están buscando acceder a la vivienda propia, pero que el salario queda por debajo a la marcha de la inflación. Es que, al estar atados al índice UVA, provocan cierta precaución para los bolsillos de la clase media. Por lo que se plantean advertencias y también las ventajas de tomar estos préstamos.

Cabe recordar que el primer banco en anunciar esta noticia fue el Hipotecario, que anunció una línea a 30 años por hasta $250 millones (u$s247.000) para adquisición o construcción de primera o segunda vivienda, con la cobertura de hasta 80% del bien. Luego se sumaron el Banco Ciudad (este lunes lo anuncian), el Supervielle y en el sector financiero se desliza que se agregarían el Banco Nación y otras firmas.

El capital a devolver ajusta por el índice UVA (inflación), y a ello se le debe agregar una tasa nominal anual (TNA), que varía entre 8,5% a 3,5%, según la entidad, si se trata de un cliente o no del banco, o de la ubicación de la propiedad, donde hay beneficios especiales, por ejemplo, para viviendas en el Microcentro porteño.

A grandes rasgos, para comprar un departamento de unos u$s100.000 en Banco Hipotecario, de los cuáles u$s20.000 deberán salir de los ahorros del interesado y el banco brindará los u$s80.000 restantes, se precisa tener un salario de $2.500.000 para calificar y se deberá pagar una cuota mensual inicial de $625.600.

La respuesta de la gente a este anuncio fue muy buena, incluso, en algunas redes circuló la información que el Banco Hipotecario recibió unas 30.000 consultas y unos 18.000 interesados. Aunque, fuentes de esta entidad negaron a iProfesional tener datos concretos al respecto.

"Todavía esas métricas no las tenemos, pero la repercusión fue altísima y esperamos una muy alta demanda de estos créditos, que se van a canalizar también a través de otros bancos que se sumaron o sumarán en anunciar estas líneas, para dar respuesta a la alta demanda. Cabe recordar que en los últimos años la misma estuvo reprimida, en un escenario en el que hay un déficit habitacional que se estima en unas 3 millones de viviendas", detallaron a iProfesional fuentes del Banco Hipotecario.

Los créditos hipotecarios se presentan atractivos en un entorno de precio de dólar planchado, inflación a la baja y propiedades baratas.

Ventajas del nuevo crédito hipotecario

Para expertos relevados por iProfesional, las principales ventajas que presentan estos créditos hipotecarios son que los valores de las propiedades se encuentran "baratos" en términos históricos y que, además, el precio del dólar se ubica prácticamente igual en los últimos cuatro meses.

"Para mí, esto es una oportunidad histórica para el laburante de clase media que quiere levantar la cabeza. Si se compara con los créditos de 2017, en ese año se compraban propiedades a precios del metro cuadrado que se ubicaban en máximos históricos, en cambio ahora están a un 50% por debajo de los valores de ese entonces. Por lo que hay mucho recorrido de suba y haber comprado bien", resume a este medio Alan Schachter, arquitecto y consultor inmobiliario.

En especial, se destaca que en algunos barrios, como San Cristóbal o Boedo, hay departamentos en buen estado a un precio accesible, que puede rondar los u$s50.000. Algo accesible para un trabajador con ingresos por encima del promedio y que podría acceder a este tipo de créditos. Es que si se solicitan u$s40.000, se arranca con una cuota mensual de $202.400 y se necesita un ingreso de $809.600 para poder calificar. 

Otros de los factores que juegan a favor en este momento, es que la inflación se encuentra con una tendencia a la baja y que el precio del dólar se encuentra congelado. Por lo que aquellos argentinos que vieron subir sus ingresos en pesos en los últimos meses, incrementaron este nivel en moneda estadounidense.

"Se está comprando en pesos un bien con un dólar atrasado, con lo cual se va a licuar la deuda en moneda estadounidense y luego va a subir el valor de la propiedad en dólares. Por ende, se está comprando bien, más allá que la tasa por ahora es un poco elevada", finaliza Schachter a iProfesional.

Finalmente, se debe tener en cuenta que al recibir el crédito en pesos se puede "canjear" por los dólares dentro del mismo banco, porque se facilita la compra de dólar MEP dentro de la misma sucursal. Por ende, esto permite realizar una transacción más fluida, saltando el cepo cambiario y asegurarle las divisas "verdes" al vendedor.

Los créditos hipotecarios que ya están disponibles son los del Banco Hipotecario y Banco Ciudad (lunes 29 de abril).

Desventajas de los nuevos créditos hipotecarios

Ahora bien, también se abren algunos puntos cuestionables e inciertos con estos nuevos créditos hipotecarios, que se vinculan a los vaivenes de la propia historia nacional, con períodos de subas y bajas de la inflación, crisis económica y falta de estabilidad. Sobre todo, porque estos préstamos están atados al comportamiento del UVA, que responde al índice de precios al consumidor (IPC), y son a un plazo de 20 a 30 años, que en Argentina es un tiempo eterno.

Por ejemplo, la inflación suma 60% en todo el 2024, mientras que el índice UVA viene con rezago, por lo que acumula en el mismo lapso una escalada de 90%, más allá que la tendencia es a la baja. Y el ajuste de los salarios, en el mismo período, viene en un nivel muy inferior.

En concreto, entre las dificultades se resaltan que hoy los salarios en general son muy bajos en términos reales y no se puede prever los ingresos que se tendrán a lo largo de un período de hasta 30 años. Ni siquiera, al verlo desde lo personal, se puede proyectar el futuro de una pareja o concubinato, en caso de sumar los sueldos familiares, durante todo ese tiempo.

De hecho, hoy el salario mínimo, vital y móvil se encuentra en torno a los $202.800, es decir, alrededor de los u$s200. Y se calcula que apenas 10% de la población activa tiene ingresos superiores a los $500.000.

"Creo que no son grandes las oportunidades, el principal problema es que son créditos UVA, es decir, que ajustan por inflación, y el tema con este tipo de préstamos es que si tu salario no ajusta por el IPC podés llegar a estar en una situación complicada", dice a iProfesional Andrés Salinas, economista e investigador de la Universidad de La Matanza (Buenos Aires).

Se suma una tasa fija a pagar que se considera que en las primeras líneas anunciadas es "alta" para este tipo de créditos hipotecarios, porque se cobra "muy por arriba de la media".

Con una inflación e inestabilidad histórica del país de los salarios, es complicado pensar en pagar un crédito hipotecario a 30 años.

"Además, tenés que tener la capacidad de que tu salario no pierda en términos reales y ajuste lo más parecido posible a la inflación, para poder estar relativamente tranquilo", aclara Salinas. 

En ello coincide Federico González Rouco, economista y autor del libro "Vivienda Del Relato": "La contra que tienen es que son créditos expuestos a la volatilidad del salario real", sentencia a iProfesional.

Por otro lado, Amilcar Collante, economista de Cesur, agrega: "La principal contra es que aún estamos en el comienzo de un plan de estabilización y todavía la incertidumbre es grande respecto de la evolución macroeconómica de próximos años".

Más allá que considera que los créditos hipotecarios son "una buena noticia", advierte que los potenciales tomadores "deberían esperar a que las tasas de interés sean más bajas, y si se consolida el proceso de desinflación, hasta puede reaparecer el crédito en tasa fija en pesos", proyecta Collante.

Y concluye: "De la experiencia de 2017 y 2018, es recomendable mantener la relación cuota debajo del 25% de los ingresos, porque la macroeconomía es muy volátil. Me refiero a que muchos de los que tomaron un crédito sumaron ingresos familiares, y después la relación cuota/ingresos les quedó excesiva" y complicó llegar a fin de mes.

Así, los créditos hipotecarios pueden ser una buena oportunidad para comprar un departamento a un precio barato en hasta 30 años de plazo y pagando una cuota similar a un alquiler, el problema es que los salarios suelen ir por debajo de la inflación, que es el índice por el que ajusta. Y tampoco se conoce es ese período tan extenso cómo evolucionarán los ingresos personales para poder cumplir con ese compromiso.-