Chau Ley de Alquileres: ¿será negocio invertir en departamentos para obtener una renta?

La Ley de Alquileres fue sumamente controversial y generó más perjuicios que beneficios: la oferta de inmuebles disminuyó considerablemente y, al no poder actualizar los precios periódicamente, los precios iniciales eran sumamente elevados.

Con el DNU anunciado por el Presidente, se busca derogar una ley que causó grandes perjuicios en el mercado inmobiliario afectando no solo a los propietarios, sino también a los propios inquilinos que no conseguían viviendas para alquilar y las pocas que había disponible estaban a precios exagerados.

En este sentido, con la eliminación de la mencionada ley, surgen dudas sobre si es rentable comprar un inmueble para alquilar, cuál es la rentabilidad promedio y cuánto hay que invertir.

Eliminación de la Ley de Alquileres: ¿una medida esperada por la sociedad?

Si bien algunas organizaciones como Inquilinos Agrupados repudiaron la eliminación de la mencionada ley, la decisión también fue celebrada por una gran parte de la sociedad, especialmente inquilinos que no conseguían un inmueble, debido al posible crecimiento de la oferta de viviendas en alquiler.

Gabriel Brodsky, director ejecutivo de Predial y licenciado en administración de empresas, considera que es una buena noticia, tanto para la industria como el público en general. "Es una ley que le viene haciendo muchísimo daño a todos porque no solucionó ningún problema, sino que, al contrario, los agravó. Asimismo, la crisis habitacional que se está viviendo, como su afección al mercado inmobiliario, fue producto de esta medida, ya que todos los departamentos que dejaron de alquilarse, en gran medida, se empezaron a vender, generando una sobre oferta de propiedades y perjudicando a la dinámica de la comercialización", argumenta.

La Ley de Alquileres generó que los precios de los alquileres suban considerablemente.

En esta línea, el especialista sostiene que, si se termina aplicando un contrato en el que las partes pacten libremente, muchas personas van a volver a poner sus propiedades en alquiler y las sacarán de la venta, generando un doble beneficio.

Por otra parte, Thaiel Toscano, asesor inmobiliario y contador público, afirma a iProfesional que, en Provincia de Buenos Aires, hubo una modificación de la ley principal, la 27.551 que se dio en pandemia. "La mayor diferencia, diría que casi la única, es que la actualización pasó de hacerse anual a semestral, según el índice 'casa propia', mientras que el índice anterior era el de Contrato de Locación, con diferentes variables".

Sin embargo, se mantuvo la prohibición de hacer contratos en dólares y la puesta en vigencia de los cambios no generaron un movimiento positivo en el mercado. "Hasta el momento, el mercado sigue con una gran demanda, mucha gente buscando alquileres y los pocos departamentos o casas que se ponen en alquiler se concreta en pocos días", asegura.

Para el contador público, la actual vigencia de un contrato a tres años, los aumentos regulados, entre otros inconvenientes, no generan los "incentivos" suficientes para que los propietarios decidan poner en alquiler sus inmuebles y/o aparezcan inversores interesados en invertir en inmuebles para alquilarlos, algo que podría llegar a solucionarse si se implementa el DNU del Presidente.

¿Será rentable invertir en un inmueble para alquilarlo?

Toscano señala que hoy hay un "punto medio". "Si esta pregunta me la hacían dos años atrás, mi respuesta era un rotundo no, ya que, los precios estaban muy altos en dólares en cuanto a la compra sumado a la Ley de Alquileres", reflexiona.

Sin embargo, el experto señala que, actualmente, hubo una retasación muy grande en las propiedades, ya que se ajustaron los valores de mercado con una baja de hasta el 40%. "En términos simples, lo que antes valía u$s100.000 hoy vale u$s60.000. Asimismo, hoy se puede comprar un departamento monoambiente o dos ambientes en algunas zonas por u$s35.000 o u$s40.0000 obteniendo una rentabilidad mensual de u$s150", recalca.

El precio de los inmuebles cayó un 40%.

En otras palabras, el asesor enfatiza que el retorno de la inversión se daba en 50 años aproximadamente y hoy se obtiene en 25 años, sin contar la derogación de la mencionada ley. Por otra parte, Brodsky argumenta que, en el mercado inmobiliario, siempre hay distintos perfiles de inversores.

"El perfil más conservador suele buscar un mayor grado de seguridad y, al tener como subyacente un activo inmobiliario, le da más tranquilidad, por lo que no suele estar muy pendiente de la rentabilidad anualizada como, por ejemplo, una persona que invierte en bonos como los Bonos del Tesoro de los Estados Unidos", explica.

Además, el administrador de empresas recalca que, más allá de la rentabilidad que pueda generar el alquiler, también está la potencialidad de que los inversores se capitalicen por la suba de valores del departamento o propiedad, por lo que la "ganancia" sería doble. En cuanto al retorno en CABA señala que es muy similar a los porcentajes descripto por Toscano.

Finalmente, señala que aún hay cambios que se deberían aplicar para mejorar el mercado de alquileres. "Creo que se debería agilizar el tema de las garantías en el que si bien actualmente uno puede pagar un seguro de caución, lo ideal sería apuntar a un sistema similar al de Estados Unidos en el que las personas tienen un scoring crediticio y a las personas les alquilan en base a esa puntuación", asegura

"Sin lugar a dudas es un sistema más dinámico, transparente y económico, ya que las personas no gastarían en seguros de caución y, si no pagan el alquiler en tiempo y forma le impacta en el scoring. A su vez, para que el mecanismo sea eficiente, se debería instrumentar una ley de desalojo express para dinamizar al mercado", concluye.