Con cepo al dólar reforzado, más ahorristas miran al ladrillo: se dispara la venta de departamentos desde pozo

La incertidumbre económica que lleva a una escalada en el precio del dólar libre, en medio de un feroz cepo cambiario que impide comprar billetes verdes en el mercado oficial, lleva a que los ahorristas busquen diversas maneras de dolarizar sus ingresos para no perder frente a la devaluación y la inflación. Por eso, el grupo selecto de argentinos que tiene determinado poder de resguardo se vuelca a la compra de desarrollos inmobiliarios en pesos.  

De hecho, algunos actores consultados por iProfesional que se dedican a la construcción de viviendas indican que en los primeros 5 meses de 2023 la venta de unidades de "pozo" (en construcción) aumentó hasta 150% respecto al mismo período del año pasado.

Más allá que la principal causa del incremento en las ventas de este tipo de inmuebles es la dolarización como resguardo de los ahorros, dentro del "combo" que incluye este fenómeno se encuentran distintos aspectos locales, como la elevada inflación, la caída del valor del metro cuadrado en moneda extranjera que se muestra como oportunidad de inversión y las escasas alternativas para volcar los pesos que brindan una rentabilidad positiva.

A ello se le suma que a nivel mundial el dólar billete pierde poder de compra por los niveles más altos de incrementos de precios, por lo que tener un bien que se va revalorizando en dicha moneda luce como una oportunidad.

"El que invierte hoy no es aquél ahorrista que tiene los dólares guardados, sino es el que tiene excedentes de pesos todos los meses y no tiene qué hacer con esos billetes. Entonces, los vuelca a la construcción o un bien a estrenar, que es una forma de dolarizarse", dice a iProfesional German Gómez Picasso, director de Reporte Inmobiliario.

Dolarizarse con inmuebles

Ante un cepo cambiario que impide comprar dólares en la plaza oficial, y un billete en el mercado libre que sigue en su precio a la inflación, con un alza acumulada, en todo el año, de más de 40%, invita a intentar dolarizarse mediante la adquisición de inmuebles, cuyos valores son en moneda estadounidense y que, incluso, han ido descendiendo en los últimos años.

Una de las alternativas de dolarización que está creciendo en estos últimos meses es la adquisición de desarrollos inmobiliarios.

"No sólo por la situación argentina, en un contexto mundial donde los mercados financieros ya no dan la tranquilidad que daban antes, la inversión inmobiliaria se convierte en un lugar de resguardo de valor por excelencia. Es tanto para el inversor como para quien posponía la compra de su casa propia, ya que a diferencia de años anteriores no hay muchas opciones que le den mejor renta", sostiene Mariano Braun, director comercial de Micelio Desarrollos, creadora de Barrio Cardano en Pilar, que detalla que la cantidad de compraventas registradas, por ejemplo, en diciembre pasado fue 16% mayor que la de un año atrás.

Por su parte, Leandro Korn, director de Korn Propiedades, afirma a iProfesional que en estos 5 meses del 2023 su empresa vendió 150% más que en el mismo tramo del año pasado.

"Invertir en propiedades, ya sea de pozo, en construcción o en departamentos usados, siempre ha sido, y sigue siendo, una forma de resguardar el capital. Ahora estamos en un valor del metro cuadrado en un piso histórico, entonces, hoy invertir en propiedades es una oportunidad para resguardar ahorros y además para hacerlos crecer a futuro", sostiene este desarrollador.

Y agrega que por "la inflación en dólares en el mundo, el dólar está perdiendo su valor. Por lo tanto, a las propiedades en Argentina les pasa al revés de lo que sucede en el exterior, están bajando. De hecho, están en su precio más bajo (piso) en dólares. Eso la gente lo está percibiendo y antes de tener los billetes en la caja de seguridad, que se van desvalorizando, aprovechan la oportunidad de comprar propiedades baratas. Hay muchísima gente comprando propiedades".

Otro de los desarrolladores, Diego Rybka, socio de UNOenUNO, coincide con este fenómeno que se está observando de dolarización de los ahorros en medio de este clima de incertidumbre: "El ahorrista no tiene dónde meter los pesos. Incluso, históricamente el ladrillo ha sido y sigue siendo una forma de resguardo de valor. Hoy la gente, frente a encontrase con muchos pesos en la mano, busca invertirlos en metros cuadrados a pozo, y también está el grupo que busca rentas corporativas o tipo Airbnb".

Dólar, inflación e inmuebles: problemas de fondo

La gran coincidencia del sector inmobiliario es que en los últimos tres años la inflación fue mayor a la devaluación de la moneda, algo que explica también por qué la venta de proyectos crece tanto y los ahorristas buscan esta alternativa. Por lo que para los desarrolladores es un gran interrogante conocer qué pasará con la cotización del dólar para los próximos meses y si seguirá cerrando, o no, la ecuación del negocio.

Incertidumbre ante la falta de certidumbre sobre los niveles de inflación y cotización del tipo de cambio para próximos meses lleva a la dolarización.

En este escenario, con precios de la economía que a nivel mensual se ubican por arriba del 8%, los costos para construir y "reponer" los metros cuadrados vendidos son más altos. Sobre todo, en un escenario donde siguen bajando los valores en dólares de los inmuebles.

"Con el alto nivel de inflación, hay que ver cuál sería la devaluación necesaria para construir los mismos metros cuadrados de aquél desarrollador inmobiliario que vendió sus productos. Es decir, se necesita una gran devaluación para equiparar la inflación. Por lo que ante la incertidumbre sobre cuál será el tipo de cambio en los próximos meses, la inflación en costos de construcción y el valor del metro cuadrado actual tan bajo, gran parte del mercado hoy prefiere no vender", resume Gómez Picasso.

Para Braun, "en los últimos 24 meses vimos como el CAC, que es el índice de ajuste para la gran mayoría de los desarrollos, terminó encareciendo la compra de unidades. Sólo en el 2022 algunos proyectos pueden haber aumentado hasta un 20% por un dólar estancado, contra una inflación que supera el 100% anual".

Por eso, destaca que, en caso de querer pagar en pesos, se toma como valor de referencia el dólar MEP. O bien, directamente se solicita que se abone en dólar billete.

En resumen, para quien hoy tiene dólar billete, Braun afirma que el objetivo es obtener una renta de entre 8% a 15% anual, dependiendo la etapa en la que se ingresa al proyecto. O sea, la idea es que "de mínima se le gane a la inflación del 5% anual que tiene Estados Unidos en este momento".

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En cambio, para la mayoría que busca desprenderse de sus pesos, lo que se pone en juego es dolarizarse y adquirir un bien nominado en moneda extranjera que sirve como cobertura tanto ante una devaluación como también frente a la elevada inflación local.-