Invertir en inmuebles: ¿cuánta plata se necesita para empezar y cuál es la rentabilidad mensual?
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El plazo fijo y el atesoramiento de dólares han sido, históricamente, la forma de ahorrar más elegida por los argentinos. Sin embargo, cuando estos ahorros alcanzaban un número "significativo", muchos se inclinaban por pasarlos a "ladrillos", es decir, comprar un inmueble para posteriormente alquilarlo.
Teniendo en cuenta que una jubilación mínima no llega a los u$s 200, muchos argentinos ven en la compra de un inmueble una forma de complementarla para llegar a fin de mes.
Inmuebles: ¿cuánto dinero necesito invertir?
Dependiendo el tipo de inmueble que deseemos, variará el monto que debamos invertir, ya que no es lo mismo adquirir un departamento que un local. Sin embargo, en la presente nota, nos enfocaremos en los inmuebles destinados a la casa habitación, ya que suele ser la opcion más escogida por el inversor promedio.
En esta línea, los especialistas sostienen que el precio varía si la casa o el departamento es "de pozo" o si ya se encuentra construido.
"Hoy en día se están desarrollando muchos edificios con unidades chicas pensadas para renta, especialmente para la renta temporaria. Dependiendo del barrio y tipo de edificio, existen opciones con tiques muy bajos, con precios que arrancn entre los u$s45.000/u$s50.000 por un monoambiente", explica a iProfesional Patricio Rozenblum, director ejecutivo de Oslo Propiedades.
En el caso de que los inmuebles sean adquiridos "de pozo", el especialista sostiene que se puede ingresar con adelantos de u$s20.000 (e incluso menos) más una serie de cuotas mensuales.
Por otra parte, Gabriel Brodsky, director ejecutivo de Predial, afirma a iProfesional, que con u$s40.000 aproximadamente, una persona puede adquirir un departamento chico de pozo en zonas como Almagro, Paternal o Parque Centenario. Es decir, que las personas deberán esperar a que las obras concluyan para poder usarlo o alquilarlo.
"En el caso de que el inversor busque departamentos que ya estén construidos, el tique promedio se eleva hasta los u$s50.000 por departamentos similares", detalla el especialista.
De esta forma, dependiendo el apuro del inversor por ponerlo en alquiler y/o utilizarlo, escogerá una u otra opción.
En paralelo, Federico Vinelli, arquitecto y martillero público, representante de la sucursal de Zona Norte de Vinelli Inmobiliaria, coincide con los otros dos expertos en que, el ticket promedio tanto para Capital Federal como Buenos Aires, Zona Norte, ronda en los u$s50.000 por un inmueble pequeño.
¿Cuáles son las opciones más escogidas por el inversor promedio?
En esta línea, los expertos coinciden que los departamentos chicos suelen ser una de las opciones más demandas por el inversor argentino promedio.
"Lo más demandado son los departamentos chicos de 1 y 2 ambientes, ya que representan un monto total de inversión bajo, en comparación con otras unidades. A su vez, suelen ser los más rentables a la hora de alquilarlos", detalla Rozenblum.
En paralelo, Federico Vinelli coincide con Rozenblum sobre la gran popularidad de los departamentos que no superan los dos ambientes.
"Hay una gran tendencia por parte de los inversores promedios en adquirir inmuebles de 1 o 2 ambientes, tanto en Capital Federal como en la Provincia de Buenos Aires", enfatiza.
Por otra parte, Gabriel Brodsky argumenta que, si bien el inversor busca inmuebles pequeños, sobre todo para alquileres temporales, también es común la inversión en departamentos grandes.
"La inversión en departamentos de 4 o 5 ambientes es cada vez más frecuente. Esto se debe, principalmente, a que hay mucha demanda por este tipo de inmueble, sobre todo por familias que, posteriormente a la pandemia, los departamentos le quedaron chicos y buscan opciones más amplias", detalla.
Sin embargo, el especialista declara que el particular interés por la inversión en este tipo de departamentos pasa más bien por vivir en estos que darlos en alquiler, sobre todo porque estos inmuebles se encuentran en valores de hace 10 años atrás.
¿Cuál es la rentabilidad para este tipo de inmuebles?
La respuesta a este interrogante es especialmente alta, sobre todo porque dependerá del valor que se abone por el inmueble.
"Hoy anualmente un alquiler deja menos del 2% si uno considera todos los descuentos que se le debe hacer como impuestos, gastos de mantenimiento, entre otros, excepto que se adquiera la propiedad a un precio realmente bajo", argumenta Brodsky. "En cuanto a los alquileres temporarios, dependiendo de cómo se equipe y su ubicación, puede darnos entre un 5% a un 6% aproximadamente", añade.
Por otra parte, el especialista Rozenblum amplía la diferencia entre un alquiler tradicional y uno temporario.
"Actualmente, la rentabilidad para un alquiler tradicional a 36 meses oscila entre un 2% y un 3 % sobre el valor de la propiedad, y, en el caso de los alquileres temporarios, esa suma puede aumentar hasta un 200% e incluso más", declara.
"Sin embargo, en estos casos, es importante entender las zonas que tienen demanda de ese tipo de alquileres, que tipo de unidades solicitan las persona, equipar y manejar la propiedad de manera eficiente para explotar la capacidad de obtener una renta", añade.
En el caso de Federico Vinelli, sostiene que la rentabilidad anual para un departamento que se pone en alquiler permanente ronda el 4%.
¿Qué tipo de inmuebles suele demandar el inquilino promedio?
Según los especialistas, la demanda del inquilino promedio cambia según la zona.
"En el caso de Capital Federal, el inquilino promedio suele demandar un departamento de dos ambientes. En cambio, en el caso de Buenos Aires, concretamente en zona norte, la cantidad de ambientes demandada (en promedio) es de 3, como también la cochera pasa a ser algo fundamental", sostiene Vinelli.
Por otra parte, Rozenblum argumenta que hay demanda para todo tipo de alquileres. Según el especialista, hay un gran desbalance entre la demanda de alquileres y la oferta, por lo que faltan departamentos ofrecidos para alquilar.
"Es importante fomentar y ayudar a la industria de la construcción en la Ciudad de Buenos Aires, ya que, además de ser un motor fundamental de la economía, es el vehículo que permite a la ciudad aumentar su capacidad habitacional", advierte el experto.
Finalmente, Gabriel Brodsky coincide con sus colegas en la falta de oferta de inmuebles destinados al alquiler.
"Hoy hay demanda de 1 a 4 ambientes y no hay oferta que alcance. Hay una gran desesperación por parte de los inquilinos por conseguir departamentos. Prácticamente no hay propiedades disponibles en el mercado de alquileres y los precios se elevaron considerablemente", detalla el especialista.
"Esto es producto de la fallida Ley de Alquileres que logró todo lo contrario al objetivo de beneficiar al inquilino, con la extensión de los 3 años, la fijación del mecanismo de actualización como también la periodicidad de esta (una vez por año)", agrega.
Según el experto, esto generó que las personas no quieran poner sus propiedades en alquiler, ocasionando que miles de propiedades que se alquilaban pasaran al mercado de venta, generando dos problemas: por un lado, la poca oferta en el mercado de alquileres y la desesperación de las personas por conseguir un techo y, por otro lado, estas personas que salieron del mercado de alquileres generaron una sobreoferta de propiedades en venta.
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"De hecho, hoy tenemos 160.000 propiedades publicadas en los portales de clasificados online que, si este nivel de transacciones se mantiene en el tiempo, se tardaría 7 años en venderse dichas propiedades que es una cifra insólita. Esto es una cifra insólita si se compara cuando se otorgaban los créditos UVA, ya que en esos momentos el stock se agotaba en tan solo un año", concluye.