Índice de alquileres BCRA: dónde se publica y cómo calcularlo mes a mes
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La actual y polémica Ley de Alquileres, que generó una escasez en la oferta de inmuebles y un gran aumento en la renovación de contratos, según distintas inmobiliarias, establece que cada 12 meses se ajustarán los aumentos de los contratos a través del Índice de Alquileres del BCRA.
Por este motivo, quienes cumplan su primer o segundo año de alquiler y deseen continuar con este, deberán pagar un monto mayor en concepto de alquileres.
¿Dónde se publica el índice de actualización de alquileres?
El actual índice de actualización de alquileres se publica en la página del BCRA, en la sección "Principales Variables". Este índice es actualizado según un promedio de los aumentos inflacionarios (Índices de Precios al Consumidor) y salariales (RIPTE).
En el caso del mes pasado, el aumento fue de un 60%, por lo que una persona que pagaba $100.000 de alquiler, pasó a pagar $160.000 mensuales.
¿Cómo calcular aumento de alquiler 2022 Banco Central?
En primer lugar, es de suma importancia conocer la fecha en la que se firmó el contrato de locación (alquiler), ya que este dato será de vital importancia para calcular el aumento que deberemos abonar.
Con esta información, debemos ingresar al sitio oficial del BCRA y dirigirnos a la sección "Índice para Contratos de Locación" y buscar las fechas correspondientes. Luego, debemos dividir el monto del alquiler pactado originalmente por el ICL correspondiente. El valor que obtenemos lo multiplicamos por el ICL actual y, de esta forma, sabremos cuánto tenemos que abonar.
Por ejemplo, supongamos que nosotros firmamos un alquiler por $40.000 el 4 de octubre del 2021. El ICL para esa fecha es de 1,56; por lo que debemos dividir los $40.0000 por dicho número, dándonos como resultado 25.641,0256 aproximadamente.
El ICL para el 4 de octubre de este año es de 2,63; por lo que debemos multiplicar los $25.641,0256 por 2,63; totalizando $67.435,90; es decir, un aumento del 68,58% aproximadamente.
¿Cuál es el ICL 2022?
El ICL, debido a la elevada inflación, ha variado a lo largo del presente año. Actualmente se encuentra en 2,63; aunque es altamente probable que suba considerablemente en los siguientes meses.
A pesar de esto, la situación no es igual para aquellas personas que inician nuevos contratos, con cifras altas para el bolsillo del argentino promedio. Por ejemplo, un alquiler promedio de un monoambiente en comuna 12, Ciudad Autónoma de Buenos Aires, es de $50.946 aproximadamente, según Estadísticas y Censos de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
Sin embargo, desde el sector inmobiliario afirman que no suele haber mucha oferta de inmuebles en esos valores, por lo que en muchos casos el precio es superior.
¿A qué se debe el aumento en el precio de los alquileres?
Lamentablemente, existen varias causas que generaron el aumento de precio en los alquileres. En primer lugar, nos encontramos con una elevada inflación que podría superar el 100% anual, por lo que repercute seriamente en la economía.
En segundo lugar, tenemos el problema del "tipo de cambio", ya que las propiedades están valuadas en dólares, por lo que es muy difícil de que se realicen operaciones de compra y venta, disminuyendo la oferta de alquileres.
En tercer lugar, se encuentra la polémica Ley de Alquileres que, tanto por propietarios como inquilinos, ha sido señalada como uno de los principales causantes del aumento de precio en los alquileres y la dificultad de conseguir uno.
Por este motivo, distintos sectores de la oposición han planteado que se modifique, generando mayor confianza y clausulas más justas tanto en los propietarios como inquilinos.
En esta línea, conversamos con algunos agentes inmobiliarios y especialistas en inversiones que prefirieron mantener el anonimato.
"El problema de la ley de alquileres, y del nuevo proyecto presentado por Gervasio Muñoz para regular las viviendas vacías, es una forma de hacer política, pero lejos está de ser una verdadera solución, sino todo lo contario", afirman los especialistas.
"Creo que cualquier persona con un mínimo de conocimiento y un poco de lógica entiende que la persona que invierte en un inmueble no está haciendo caridad, sino que se trata de una inversión y, por ende, tiene que obtener una rentabilidad. Si esta es inexistente, como sucede ahora, entonces nadie invierte y se generan los excesos de oferta de inmuebles en venta, tal como está sucediendo en la actualidad", añaden.
Los expertos sostienen que una persona que invierte entre u$s 100.000 y u$s 150.000 para obtener una renta mínima y en pesos, con un montón de regulaciones y riesgos (por ejemplo, que el inquilino se atrase en los pagos o deje la propiedad en malas condiciones), generan una escasez en el mercado de alquileres.
"Un inversor que tiene u$s 150.000 puede colocar su dinero en activos como obligaciones negociables que dejan un 10% anual en dólares, es decir, u$s 15.000 anuales, lo que sería 1250 dólares mensuales o comprar un inmueble para obtener, con suerte, u$s 3000 anuales. En ambos casos existe el riesgo de que no paguen (en el caso de las obligaciones negociables el inquilino y en el de las empresas, la compañía en cuestión), aunque es mucho más probable que el inquilino deje de pagar, debido a que las empresas no quieren dañar su historial", argumentan.
"A ese factor se le debe sumar las reparaciones, impuestos, el potencial peligro de políticas públicas que nos perjudiquen (regulación de precios, expropiación, usurpación del bien, etc) y el deterioro de este, por lo que el monto de "ganancia" muchas veces es mínimo. Como si esto fuera poco, se le debe sumar la poca liquidez que tiene un inmueble, ya que en muchos casos se tarda un tiempo considerable en venderse", añaden.
En cambio, los especialistas argumentan que, en el caso de inversiones como las obligaciones negociables, solo debemos quitarle el factor inflación internacional que, si bien este año es elevada, en el último tiempo ha sido especialmente baja.
"Por estos motivos cada vez hay menos personas dispuestas a invertir en un inmueble y más gente que decide invertir su dinero en activos financieros, sobre todo los jóvenes que cada vez ven menos atractivo colocar su dinero en un inmueble para alquilarlo", enfatizan.
Para los expertos, de continuar esta situación en el tiempo, no habrá (o serán pocos) los que inviertan en nuevos inmuebles, por lo que la escasez de propiedades en alquiler será cada vez mayor. Por este motivo, sostienen que se debe actuar en una ley más favorable para ambas partes para fomentar la inversión en este sector.